Voorwoord

Bewoners en woningzoekenden: daar draait het om bij Dudok Wonen. Om voor hen nog meer van betekenis te kunnen zijn, moesten we afgelopen jaar scherpe en soms moeilijke keuzes maken. We hebben stappen gezet, maar ook geleerd van zaken die minder goed gingen. In dit jaarverslag leest u er alles over.

In de eerste plaats vinden we het belangrijk de wachtlijsten aan te pakken. Want wonen is een fundamentele levensbehoefte. Als die niet goed wordt vervuld, raakt dat diep in het leven van mensen. Heel fijn was het om de sleutels te overhandigen aan de bewoners van de 40 nieuwbouwwoningen aan de Keverdijk in Naarden. Ook zijn we heel blij met de oplevering van 108 woningen in Nieuw Zuid in Hilversum. De sleutels van deze woningen worden begin 2025 uitgereikt. De komende jaren blijven we woningen toevoegen aan onze voorraad. Dat doen we door nieuwbouw, transformatie van bedrijfspanden naar woningen en aankoop.

Verbetering van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is ook heel belangrijk. Verduurzaming hoort daarbij. Dat doen we stap voor stap. Tegelijkertijd zien we dat een deel van de bewoners niet bereid is om mee te werken. We versterken onze inzet om ervoor te zorgen dat alle bewoners meedoen aan verduurzaming. Behalve als bewoners een goede reden hebben om geen verbouwing te willen. Bijvoorbeeld een ernstige ziekte.

Onze ambities om sociale huurwoningen toe te voegen en de kwaliteit van ons bestaande bezit te verbeteren kosten veel geld. Vanuit gezond financieel beheer kunnen we niet alle ambities realiseren. Daarom maakten we in 2024 twee belangrijke keuzes. We besloten dat onze rol in Almere niet langer nodig is: andere corporaties kunnen deze opgave goed aan. Dat betekent dat we Almere niet langer rekenen tot ons primaire werkgebied. We maken geen nieuwe prestatieafspraken meer met Almere. Dat besloten we in goed overleg met de gemeente en onze huurdersbelangenvereniging.

Een tweede keuze is, dat we voor onbepaalde tijd stoppen met sociale koopcontracten. De middelen uit verkoop zijn hard nodig om onze investeringen in de bestaande voorraad te realiseren. We gaan daarom alleen door met vrije verkopen. In vergelijking met sociale koopcontracten hoeven we dan minder woningen uit onze huurvoorraad te verkopen om de opbrengsten te realiseren.

We keken niet alleen naar wát we doen, maar ook naar hóe we dingen doen. We werkten hard om het risicomanagement naar een hoger plan te brengen. We hadden veel aandacht voor organisatieontwikkeling met focus op resultaatgerichtheid en eigenaarschap. Ook verbeterden we de communicatie met bewoners. En we keken hoe we de leefbaarheid en veerkracht in de wijken kunnen verbeteren. 

Er zijn ook zorgen. De politieke druk op corporaties om maatschappelijke bijdragen te realiseren is groot. De sterk gestegen inflatie betekent dat de bouwkosten aanzienlijk hoger zijn dan andere jaren. Ook de rente is relatief hoog, waardoor de kosten van vreemd vermogen hoog zijn. Ook de loonstijgingen in de CAO zorgden voor stijging van kosten. Tegelijkertijd zorgt de overheid voor inperking van de huurstijgingen en worden corporaties hard getroffen door fiscale wetgeving. In december 2024 is het woonakkoord gesloten. In dit akkoord zijn afspraken gemaakt over de huurstijgingen in de komende jaren. Het was een zeer onaangename verrassing dat de vier regeringspartijen in de voorjaarsnota het plan hadden de huren in de komende twee jaar bevriezen. Gelukkig is dit inmiddels van de baan. Deze huurbevriezing zou op de middellange termijn grote gevolgen hebben gehad voor onze nieuwbouwinvesteringen, verduurzaming en onderhoud van ons bezit. De politiek blijft voorlopig onzeker en vormt daarmee een aanzienlijk risico voor de uitvoering van onze plannen en realisatie van onze ambities.

Onze ambities blijven hoog, waarbij we heel zorgvuldig  kijken naar de haalbaarheid daarvan. Want we willen niet alleen nu, maar ook in de toekomst kunnen investeren voor bewoners en woningzoekenden.