4. Veerkrachtige wijken

Dit valt op in de wijken: 

• Een stijging van bijna 6% in het aantal zorgmeldingen.  
• Er zijn steeds meer mensen met psychische problemen. Dat betekent dat vaak een zorgverlenende instantie betrokken is of wordt. 
• Er is vaker overlast. Daar kunnen we tegen in actie komen met een Huren Onder Voorwaarden-overeenkomst. Hiermee kunnen we een overlastsituatie beëindigen door verhuizing. De overlastgever krijgt een tweede kans met verplichte begeleiding of hulpverlening. 
• De agressie is toegenomen. Tegen buren en ook tegen ons. Agressie tegen onze medewerkers accepteren we niet. We gebruiken hierbij een agressieprotocol. Hierin staat beschreven wat onze medewerkers kunnen doen bij agressie. En wat de gevolgen zijn voor de bewoners. 
• In huizenblokken of wijken waar veel problemen voorkomen, houden wij intakegesprekken met nieuwe bewoners. Dat doen we voordat we de  huurovereenkomst afsluiten. Zo kunnen we eventuele problemen in kaart brengen en verwachtingen uitspreken. Als het nodig is, kunnen we aanvullende afspraken maken met een nieuwe huurder. Het doel hiervan is, dat we overlast voorkomen en zorgen voor een prettige leefomgeving voor alle bewoners.

In 2024 kregen we iets meer overlastmeldingen binnen dan in 2023. Het is een kleine stijging, maar de dossiers zijn complexer en zwaarder. Het kost daardoor meer tijd om een dossier goed af te ronden.
We hebben onze inzet op het gebied van sociaal wijkbeheer versterkt. De sociaal wijkbeheerders signaleren vroegtijdig problemen. Ze zijn goed herkenbaar in de wijk. We zien dat dit de wijken leefbaarder maakt. Ook voelen bewoners zich hierdoor veiliger.

We werken intensief samen met onze ketenpartners en zorgpartners in de regio. Ook vragen we om specialistisch en juridisch advies als dat nodig is. Samen met de gemeentelijke uitvoeringsloketten, regionale hulpverleningsinstanties en bouw- en woningtoezicht verbeteren we de woonsituatie en begeleiden we onze klanten.

De regeling Huisvesting Maatschappelijke Doelgroepen is er voor 2 soorten woningzoekenden:

• Mensen met grote zorgvragen die geen intensieve zorg en/of begeleiding krijgen. Deze groep komt pas in beeld als zij zelfstandig op zoek gaan naar woonruimte. Zodra ze bij ons een huurcontract tekenen, bieden wij preventief zorg aan via de regeling Huisvesting Maatschappelijke Doelgroepen
• Woningzoekenden die wél intensieve zorg en/of begeleiding krijgen. Als vanuit de regio voor hen een verzoek wordt gedaan voor passende woonruimte, maken we gebruik van de regeling Huisvesting Maatschappelijke Doelgroepen.

In 2024 sloten we 7 nieuwe Huren onder Voorwaarden-contracten af:

• 3 vanuit de regeling Huisvesting Maatschappelijke Doelgroepen (HMD)
• 4 eigen huurders via de 2%-regeling of via DAK (voorheen Woningnet). Deze laatste categorie huurders reageert via DAK op een woning, maar er is een ernstige zorgvraag waardoor een HMD-traject passend is. Met de 2%-regeling kunnen de woningcorporaties in de regio Gooi- en Vechtstreek jaarlijks maximaal 2% van de vrijgekomen woningen inzetten om woonproblematiek van/tussen huurders op te lossen.
• In 2024 zijn 7 Huren onder Voorwaarden (HOV)*-contracten succesvol beëindigd. Deze bewoners kregen na een periode van 2 jaar een contract op eigen naam.

Zijn er problemen tussen bewoners? Dan kijken we eerst of bewoners er met elkaar uit kunnen komen. Uitgangspunt is, dat onze bewoners vanuit eigen kracht overlastsituaties oplossen. Het is heel vervelend als klachten over buren aan ons worden doorgegeven, terwijl de bewoners waar het om gaat zelf niet weten dat ze overlast hebben veroorzaakt. Als buren zo’n gesprek lastig vinden, kan Buurtbemiddeling helpen. De buurtbewoners krijgen dan begeleiding bij het gesprek. Zo werken we toe naar een situatie waarbij onze klanten prettig samen in een portiek of straat wonen.  

Komt er geen oplossing uit de gesprekken tussen huurders onderling? Dan komen wij in actie om de overlastsituatie te stoppen. We voeren dan gesprekken met de partijen om te bezien of een oplossing mogelijk is. Soms lukt dit niet. We leggen de kwestie dan aan de rechter voor. Daarbij gaat het om ernstige overlastsituaties waarbij buren en omwonenden langdurig en structureel overlast ervaren. 
In 2024 waren er 11 ernstige overlastsituaties die we aan de rechter voorlegden. Hier kwam 1 ontruiming uit voort. Een paar keer deed de rechter een uitspraak om misdragingen te stoppen, gedrag aan te passen en soms ook (bemoei)zorg af te dwingen. 

In een aantal wijken of complexen neemt het aantal kwetsbare bewoners toe. Dit zijn bewoners met meestal meerdere problemen, zowel lichamelijk als psychisch. Vaak hebben ze ook geldproblemen. Deze bewoners hebben meestal zoveel aan hun hoofd, dat ze weinig oog hebben voor hun directe woonomgeving. Het gevolg is, dat de buurt verloedert.

We werken met 3 sociaal wijkbeheerders. Zo kunnen we zo goed mogelijk ingaan op de diverse klantvragen. De sociaal wijkbeheerders zijn in de wijk aanwezig. Daardoor zien zij eventuele problemen vroeg aankomen. De sociaal wijkbeheerder zijn goed herkenbaar in de wijk aanwezig en makkelijk te benaderen. Bewoners vinden dit prettig, omdat sommige bewoners het lastig vinden om klachten op papier te zetten of te bellen.

Problematische situaties bij huurders voorkomen we het liefst. Daarom zetten we ons in om huurders te ondersteunen. Uit ervaring weten we dat er vaak veel speelt achter de voordeur. Als er betaalachterstanden zijn, zijn er vaak veel meer problemen.

We geloven in een persoonlijke benadering. Vaak kan een huurder het probleem niet alleen oplossen. Een klein duwtje in de juiste richting kan dan enorm helpen. We kijken altijd naar mogelijkheden: wat kan wél? Als dat nodig is, verwijzen we huurders door naar instanties die passende hulp kunnen bieden. Bijvoorbeeld de gemeente, VluchtelingenWerk, Zuidweg & Partners en Kwintes.

Daarnaast maken we het huurders zo eenvoudig mogelijk om zelf hulp te zoeken, bijvoorbeeld via e-mail of telefoon.

We zien dat steeds meer zzp’ers (zelfstandig ondernemers) en jongeren in financiële problemen raken. Hier maken we ons zorgen over. We doen ons uiterste best om deze doelgroepen tijdig door te verwijzen naar instanties die hen kunnen ondersteunen.

• Voor zzp’ers geldt, dat zij vaak hun huurachterstand kunnen betalen zodra zij weer een opdracht hebben.
• Jongeren zijn vaak minder goed telefonisch bereikbaar, maar wel actief via e-mail of WhatsApp. We kiezen dan ook voor deze digitale communicatiemiddelen om sneller en efficiënter met ze in contact te komen. Zo kunnen we ook hen de nodige ondersteuning bieden.

Onze missie is om mensen te ondersteunen bij het krijgen van een huis. Daarom doen we er alles aan om ontruimingen en dakloosheid te voorkomen. Helaas zijn er situaties waarin woningontruiming nodig is. Bijvoorbeeld als bewoners zonder bericht vertrekken. Of als huurders helemaal niets meer betalen en ook een betalingsregeling niet mogelijk is.

• 26 ontruimingen stonden in 2024 gepland vanwege huurachterstand, overlast en woonfraude.
• 6 ontruimingen hebben we ook echt uitgevoerd omdat we geen maatwerkoplossingen konden bedenken. In 5 gevallen ging het om een combinatie van woonfraude en betalingsproblemen.

Bij de woningontruimingen liepen we vertraging op. Dat kwam door stakingen bij de politie voor een betere cao. Omdat we altijd assistentie van de politie nodig hebben, lagen de ontruimingen een tijdje stil. Daardoor hadden we in het afgelopen jaar hogere kosten van huurderving (= gemiste huurinkomsten). Ook konden we deze woningen pas later opnieuw te huur aanbieden.

Als bewoners hun woning onderverhuren of een woning niet gebruiken om in te wonen, noemen we dat woonfraude. Dat geldt ook als bewoners illegale activiteiten ondernemen, zoals een hennepkwekerij. Tegen woonfraude komen we direct in actie. Want iedere bewoner heeft recht op een veilige en leefbare omgeving. En mensen die een woning zoeken, hebben ook last van woonfraude: sociale huurwoningen zijn hierdoor minder vaak beschikbaar.

In 2024 kozen we voor een nieuwe aanpak van woonfraude: we maakten een combinatie met onze aanpak van leefbaarheid. Medewerkers met klantcontact kregen een training in het signaleren en oplossen van woonfraude. We pakken op deze manier de financiële én de sociale aspecten van woonfraude aan. Zo zorgen we dat woningen beschikbaar blijven voor degenen die ze daadwerkelijk nodig hebben.

Onze aanpak had effect:

• 13 woonfraudegevallen hebben we afgerond in 2024
• 6 keer leidde dit tot een huuropzegging of ontbinding van de huurovereenkomst

• 5 keer hadden we regulier overleg met de HBV. We spraken onder meer over het activiteitenplan Gooise Meren, Sociale Koop, de prestatieafspraken met de gemeente Hilversum, huurverhoging, Visie op VvE, brandveiligheid, onze dienstverlening, onze begroting voor 2025, duurzaamheid en de portefeuillestrategie. Ook spraken we over het functioneren van de HBV.
• We organiseerden bijeenkomsten om de HBV bij te praten over onderwerpen als de huurverhoging, onze projecten tot 2029, duurzaamheid, prestatieafspraken, de portefeuillestrategie en onze begroting.
• De HBV bracht advies uit over het Activiteitenplan Gooise Meren 2025, huurverhoging 2024, de begroting en meerjarenraming 2025 en de portefeuillestrategie 2024.

De bewonerscommissies zijn heel waardevol voor ons. Ze hebben vooral een sociale taak als gesprekspartner voor ons en voor bewoners in het complex. We willen dat de commissies hun taak goed en met plezier kunnen uitvoeren. Daarom ontvangen zij een budget van ons, dat ze kunnen gebruiken om:

• sociale activiteiten te organiseren
• bewoners in het zonnetje te zetten
• nieuwe bewoners te verwelkomen
• bewoners die het moeilijk hebben extra aandacht te geven

Bewonerscommissies krijgen van ons het vertrouwen dit budget naar eigen inzicht te gebruiken. Zo ondersteunen wij een betere verbinding met onze bewoners en geven we aandacht voor de persoonlijke leefsituaties van onze bewoners.

Regelmatig hebben we overleg met de gemeente Hilversum. We hebben 2 keer per jaar bestuurlijk overleg, samen met de andere corporaties in Hilversum en de huurdersorganisaties. Alle partijen benadrukken tijdens deze overleggen dat samen optrekken nodig is om onze doelstellingen voor volkshuisvesting te bereiken. Dit zijn de resultaten van het overleg in 2024:

• Na het sluiten van de collectieve meerjarige prestatieafspraken in 2023 is er een monitor opgesteld door de gemeente en de corporaties. Hiermee kunnen we de gemaakte afspraken bijhouden. Blijkt dat een van de partijen een afspraak niet kan komen, dan nemen we in overleg maatregelen. Met de gemeente is afgesproken dat corporaties geen jaarlijks activiteitenoverzicht opstellen. De activiteiten worden verwerkt via de monitoring van de prestatieafspraken. 
• De taskforce nieuwbouw komt op ambtelijk niveau eens in de 6 weken bij elkaar. En eens per 6 maanden hebben we bestuurlijk overleg over nieuwbouw. In de taskforce praten we over projecten uit de projectenlijst die extra aandacht nodig hebben, met focus op projecten waaraan gemeente en corporaties samenwerken. Het afgelopen jaar hebben we 108 woningen opgeleverd in Hilversum.
• Een belangrijke afspraak is dat het aandeel van de sociale huurvoorraad tenminste 27% blijft in vergelijking met de totale woningvoorraad in de gemeente. In 2024 voldoen we hieraan. 
• De bouw van woningen aan het Circusterrein, een gemeentelijk terrein langs de Diependaalselaan, is in 2024 verder voorbereid. De verhuur van de woningen staat gepland voor november 2026. 
• Het experiment toewijzing cruciale beroepen voerden we uit in 2024. Corporaties bieden in totaal 30 woningen met voorrang aan voor woningzoekenden met een cruciaal beroep: in de zorg, de politie en het onderwijs. Nog niet alle woningen zijn toegewezen in 2024. De experimentperiode wordt daarom verlengd.

Onze bijdrage aan de prestatieafspraak ‘beschikbaarheid’ is te zien in figuur 4.1. Het schema laat de ontwikkeling zien van de sociale huurvoorraad en de voorraad sociale koopwoningen in Hilversum.

Regelmatig voeren we overleg met de gemeente Gooise Meren. We hebben 2 keer per jaar bestuurlijk overleg met de andere corporaties en de huurdersorganisaties. Dit zijn de resultaten van 2024:

• We hebben nieuwe meerjarige prestatieafspraken met de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties afgesloten. Hierin spraken we af dat alle corporaties tezamen zorgen voor een groei van het aantal sociale huurwoningen met minimaal 253 woningen tot en met 2028.
• In juni leverden we ons ons Activiteitenplan 2025 aan.
• De gemeente vormde een werkgroep om een gebiedsvisie voor Bussum-Zuid te maken. Hier hebben wij ook aan deelgenomen. De gebiedsontwikkeling, inclusief gewenste nieuwbouwprojecten, stemden we samen af. Het gaat om grote plannen en ambities. Dat betekent dat we mogelijke ontwikkelingen zo goed mogelijk in tijd en planning met elkaar willen afstemmen. Mobiliteit en infrastructuur maken ook deel uit van de gebiedsvisie. In het najaar 2024 was er een vierde bijeenkomst met de klankbordgroep Bussum-Zuid. Daarna was er een participatiebijeenkomst voor alle inwoners en ondernemers in Bussum-Zuid, waarin zij konden meepraten over de plannen. We verwachten dat de gemeenteraad in het eerste kwartaal van 2025 de gebiedsvisie vaststelt.
• De woonvisie van de gemeente is geactualiseerd.
• De taskforce nieuwbouw komt op ambtelijk niveau eens in de 6 weken bijeen. In de taskforce bespreken we projecten uit de projectenlijst die extra aandacht nodig hebben, met focus op projecten waaraan gemeente en corporaties samenwerken. De samenwerking met en binnen de gemeente in relatie tot planvorming moet worden verbeterd. We hebben de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) ingeschakeld om het proces tot verbetering van de samenwerking te begeleiden.

In de productieafspraken 2020-2024 met gemeente Gooise maakten we 2 afspraken over de woningvoorraad. We hebben deze beide niet gehaald.

• De afspraak was om tenminste 175 sociale huurwoningen toe te voegen. Maar we voegden 87 sociale huurwoningen toe door verdichting en inbreiding. De afspraak hebben we in samenwerking met de gemeente onvoldoende invulling kunnen geven.
• De afspraak was dat we voor meer huur- en sociale koopwoningen zouden zorgen. Maar de sociale woningvoorraad is afgenomen met 143 woningen. Deze woningvoorraad is onderverdeeld in sociale woningvoorraad A (woningen bereikbaar voor huishoudens met lagere inkomens) en woningvoorraad B (bereikbaar voor middeninkomens).  

Waarom konden we de afspraken niet nakomen?

• Hoge bouwkosten, lange planvormingsprocedures  en de beperkte beschikbaarheid van locaties hadden een sterke invloed op de nieuwbouwproductie.
• Het aantal sociale koopproducten nam af, onder meer de bijkoop van grond door de koper.

In 2024 besloten we om geen nieuwe prestatieafspraken meer te sluiten met Almere. Dit besluit namen we in overleg met de gemeente Almere en onze huurdersbelangenvereniging, Een paar jaar geleden kwam Dudok Wonen op verzoek van de gemeente naar Almere om sociale huurwoningen te bouwen. Omdat de andere corporaties de vraag nu goed zelf kunnen opvangen, richten we ons ons weer volledig op de Gooi- en Vechtstreek - vooral op  Hilversum en Gooise Meren. Zo brengen wij focus aan in onze strategie. We gingen afgelopen jaar nog wel door met de exploitatie van complex De Driehoek en de ontwikkeling van nieuwbouwproject Kroatiëkade.