2. Toegankelijke regio

Eind 2024 bestaat onze totale portefeuille uit 5.995 huurwoningen in Stichting Dudok Wonen en 285 huurwoningen in Goois Wonen B.V. Als we de kooparrangementen meerekenen, komen we op 7.890 gehuisveste huishoudens.

Stichting Dudok Wonen verhuurt sociale en middenhuurwoningen. Goois Wonen B.V. verhuurt dure huurwoningen. Het doel van Goois Wonen is het goed laten renderen van vastgoed door efficiënt beheer van het vastgoed en het (vastgoed)vermogen. De opbrengsten hiervan zet Goois Wonen in voor de Stichting.

In figuur 2.5 is te zien hoe de huurwoningvoorraad van de Stichting Dudok Wonen is verdeeld naar huurprijsklasse per gemeente. De genoemde huurprijsgrenzen gelden in 2024. Om te kunnen vergelijken, ziet u in de kolom 2023 de prijsgrenzen uit 2023. De verdeling is op basis van subsidiabele huur: dat is de huurprijs op basis waarvan de Belastingdienst de hoogte van de Huurtoeslag berekent.

De verschuiving in aantallen per huurklasse wordt vooral veroorzaakt door de huurverhoging in combinatie met een beperktere verhoging van de huurprijsklassen.

Eind 2024 hadden we 1.610 kooparrangementen: 1.010 Koop Goedkoop en 600 Kopen naar Wens. Zie ook figuur 2.1.

In totaal kregen 424 huishoudens een woning in 2024 via Stichting Dudok Wonen. 

• 402 x huur: sociale huurwoningen of middenhuurwoningen 
• 22 x koop: verkochte huurwoningen met of zonder sociaal koopproduct

In ons huurbeleid beschrijven we hoe we de sociale verhuringen regelen. Het sociaal huurprijsbeleid gaat over de sociale huurcontracten en de middenhuurcontracten. Ons huurbeleid zorgt voor de juiste match tussen de huur van de woning en het inkomen van de nieuwe huurder.

Het percentage reguliere verhuringen is ruim 86%. Daarnaast kennen we bijzondere categorieën verhuur. Figuur 2.10 laat deze zien in de sociale verhuringen. Dit zijn daarbij de meest opvallende zaken:

• Het absolute aantal statushouders is licht gestegen.
• Het aantal toewijzingen op grond van de spoedzoekregeling is in 2024 gedaald. Dankzij deze regeling kunnen we oplossingen bieden voor complexe situaties in woonsituaties of -omgevingen. Met de corporaties in de regio wijzen we maximaal 50 woningen per jaar toe. Dit is vastgelegd in de huisvestingsverordening 2024. 

Binnen de vrije sector maken we verschil tussen ‘middenhuur’ (tot € 1.075 per maand) en ‘duur’ (een huurprijs boven € 1.075). In 2024 vonden 106 huishoudens hun nieuwe huurwoning in de vrije sector: 64 in de middenhuur en 42 in de dure vrije sector.

Middenhuurwoningen zijn vooral bedoeld voor jonge gezinnen en doorstromers. Het zijn woningen met huurprijzen vanaf de huurtoeslaggrens tot € 1.075 per maand. Deze woningen zijn voor de lagere middeninkomens. Daarbij gaat het om bewoners met een bruto jaarlijks inkomen tussen de € 42.224 en € 61.015 per huishouden. Via DAK Gooi en Vechtstreek bieden we de beschikbare woningen aan.

Vooral meerpersoonshuishoudens maakten gebruik van onze middenhuur: 60%. Als reden voor verhuizing staat de betaalbaarheid van de woning op de eerste plaats. Daarna komt de wens om groter te gaan wonen. De toewijzing van middenhuurwoningen gebeurt op basis van voorrangsregels. Op deze manier kunnen we ons aanbod zo eerlijk mogelijk verdelen.

In 2024 hebben wij dure vrijesectorwoningen woningen aangeboden met een huurprijs boven € 1.075. In 2024 kregen 42 huishoudens een nieuw huurcontract. De gemiddelde netto huurprijs van de verhuurde woningen is afgerond € 1.630. Deze verhuringen vinden plaats vanuit Goois Wonen B.V.

In 2024 is het besluit genomen om te stoppen met de verkoop van huurwoningen met een sociaal koopproduct. De afgelopen 20 jaar boden we woningzoekenden met een laag en een middeninkomen de kans op een koopwoning met een sociaal koopproduct. Hier stoppen we mee per 1 januari 2025, voor onbepaalde tijd. Dit besluit is een gevolg van de prioriteiten in onze portefeuillestrategie: minimaal behoud van de sociale huurwoningenvoorraad in de gemeenten Hilversum en Gooise Meren en verbetering van de kwaliteit van het bestaand bezit. Door deze prioriteiten is er geen financiële ruimte voor nieuwe kooparrangementen. Vanaf 2025 worden koopwoningen alleen nog op de vrije markt verkocht. In vergelijking met sociale koopcontracten hoeven we dan minder woningen uit onze huurvoorraad te verkopen om de opbrengsten te realiseren.

In 2024 hebben we 2 koopproducten Koop Goedkoop en 4 koopcontracten Kopen naar Wens afgesloten. 16 woningen zijn verkocht op de vrije markt. Het aantal verkopen is lager dan in het voorgaande jaar. Dat komt omdat het aantal verkopen gekoppeld is aan de nieuwbouwtoevoegingen, zodat de omvang van de sociale huurwoningenvoorraad minimaal gelijk blijft. Op die manier zorgen we ervoor dat de sociale huurvoorraad minimaal gelijk blijft. We hebben in 2024 ook 3 woningen die met een Koop Goedkoopcontract waren verkocht, teruggekocht en toegevoegd aan de sociale huurvoorraad.

Bij de koopproducten hoort ook de mogelijkheid om de grond bij een woning bij te kopen. In 2024 maakten 9 bewoners hier gebruik van.

Bewoners met een contract Kopen naar Wens kunnen tussentijds hun uitgestelde betaling aan Dudok Wonen voor een deel of helemaal aflossen. In 2024 maakten 29 huishoudens gebruik van deze mogelijkheid voor een bedrag van ruim 3,3 miljoen euro.

Elk jaar stellen we de jaarlijkse huurverhogingen vast voor Stichting Dudok Wonen en Goois Wonen B.V. In de stichting voeren we een sociaal huurbeleid voor onze huurders van sociale huurwoningen en huurders van woningen in de middenhuur. In Goois Wonen B.V. voeren we een sociaal huurbeleid voor de woningen die sociaal worden verhuurd. Over het sociaal huurbeleid voerden we gesprekken met onze Huurdersbelangenvereniging en vroegen hen om advies. 
 
Voor het jaar 2024 was de wettelijke huurverhoging gebaseerd op de prijsstijging van de cao-lonen over 2023. Hierdoor stegen de huren gematigd: 

• 5,3 % was de huurverhoging voor gereguleerde huurcontracten.
• maximaal inflatie +1% was de huurverhoging voor vrijesectorhuurcontracten. Deze huurverhoging is wettelijk begrensd voor de duur van 3 jaar. 
• 3,1% was de contractuele huurverhoging voor bedrijfsonroerendgoedcontracten. Dit percentage geldt op basis van de inflatie van de maand april. 

In 2024 hebben 384 huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging gekregen. Dit ging om huurders met een middenhoog en hoog inkomen. De extra opbrengsten van deze huurverhoging hebben we gebruikt voor de kosten van verduurzaming in ons bezit. De voorwaarden voor deze extra huurverhoging zijn, volgens de richtlijnen van de overheid:

In 2023 gold de regeling Eenmalige huurverlaging voor huurders met een inkomen tot maximaal 120% van het sociaal minimum. Het sociaal minimum is het minimale bedrag dat iemand in Nederland nodig heeft om van te kunnen leven. De overheid heeft hiervoor een normbedrag opgesteld.

De regeling Eenmalige huurverlaging gold in 2024 nog voor huurders bij wie niet eerder de huur was verlaagd. We verlaagden de netto huur van deze huurders tot € 577,91 na het indienen van hun aanvraag. In 2024 hebben we bij 10 huurders de huren verlaagd volgens deze regeling.

Ook huurders van wie het inkomen daalde, maar met een te hoge huur voor huurtoeslag, konden een aanvraag indienen. Door de verlaging van de huur kunnen deze huurders wel een beroep doen op huurtoeslag. We ontvingen hiervoor geen verzoeken in 2024.

Vrijesectorhuurders en middenhuurders met een terugval in hun inkomen, boden we een eenmalige huurbevriezing aan in 2024. Totaal deden 67 huurders met een middenhuur- of vrijesectorhuurcontract een verzoek tot huurbevriezing. Bij de middenhuurders ging het om huurders van wie het bruto jaarinkomen van het gehele huishouden was gedaald. Hierdoor kwam hun inkomen onder de minimale inkomenseis voor de laagste huurprijs van het middenhuursegment. Dit is minimaal € 42.224 bruto huishoudensinkomen bij een netto huurprijs van € 879,66 (prijspeil 2024). Bij 64 huurders pasten we de huurbevriezing toe. 

In 2024 ontvingen we 62 bezwaarschriften tegen de huurverhoging. Hiervan zijn 28 bezwaren gehonoreerd.  

De Huurcommissie nam 18 zaken in behandeling: 

• 10 bezwaren over de huurverhoging 
• 1 over de woningwaardering 
• 7 over onderhoudsklachten 

Van deze zaken zijn er 16 afgewezen. De commissie verklaarde deze klachten ongegrond. Er waren op 31 december 2024 nog 2 zaken in behandeling. 

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan. Door deze wet vallen woningen in de middenhuur ook onder de woningwaarderingsregels. Dat betekent dat de huren niet hoger mogen zijn dan de bijbehorende maximale huur. Dit geldt alleen voor nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2024. In deze wet zijn ook veranderingen in de woningwaarderingsystematiek opgenomen. Hierdoor worden bijvoorbeeld buitenruimten nu per m² geteld. Ook energielabels krijgen een andere waardering. Slechte labels leveren minpunten op. Goede labels zorgen voor extra punten.

Deze wet heeft geen grote gevolgen voor onze verhuringen. Dat komt omdat wij onze middenhuur al eerder in verschillende huurprijsklassen hebben ingedeeld. Deze huurprijsklassen hebben te maken met de grootte van de woningen.