6. Bedrijfsmodel, financiële resultaten en financiële continuïteit

Maatschappij en politiek willen dat wij ons maximaal inspannen om te voldoen aan wensen en verplichtingen over nieuwbouw, verduurzaming, de kwaliteit van huurwoningen, betaalbaarheid en leefbaarheid. We kunnen alleen aan deze wensen en verplichtingen voldoen als we hiervoor genoeg geld beschikbaar hebben. Nu en in de toekomst. Onze huurinkomsten stijgen minder snel dan de inflatie. En de belastingdruk is toegenomen, ondanks de afschaffing van de verhuurderheffing.

Onze doelgroepen willen we zo goed mogelijk van dienst zijn. Dit vraagt om een juiste samenstelling van producten en diensten. En om een duurzaam en gezond bedrijfsmodel. We zetten het vermogen van de stichting in als een revolverend fonds, waarmee het principe van de financiële continuïteit voorop staat. Het geld dat wij investeren, komt uiteindelijk via exploitatie en desinvestering weer beschikbaar voor onze missie.   

In ons Financieel Management Beleid hebben we de koppeling beschreven tussen de strategische doelstellingen en de inzet van financiële middelen. Deze uitgangspunten zijn gebruikt voor de uitwerking van ons portefeuilleplan.

Vanuit onze volkshuisvestelijke taken kijken we naar het bedrijfsmodel van een vastgoedbelegger. Dit bestaat uit de basiscomponenten investeren, exploiteren, desinvesteren en het werkzame vermogen. Het werkzame vermogen bestaat uit het eigen vermogen en vreemd vermogen (geleend geld). Het grootste deel van ons vermogen is geïnvesteerd in onze vastgoedportefeuille. Een kleiner deel is geïnvesteerd in sociale koopproducten. De investering hierin neemt de komende jaren af: de investering in nieuwe sociale koopproducten stopt per 1 januari 2025. Hierdoor kunnen we meer nieuwe woningen bouwen en bestaande woningen verduurzamen en verbeteren. Het model geven we conceptueel weer in figuur 6.1.

Om stabiele en gezonde kasstromen te kunnen bereiken, kijken we naar verschillende investeringscategorieën en de inkomstenbronnen. In ons financiële beleid bepalen we welke middelen we inzetten voor welke investeringscategorieën. In figuur 6.2 is deze samenhang weergegeven.

We kijken niet alleen naar de marktwaarde in verhuurde staat, maar ook naar de beleidswaarde. Een deel van de marktwaarde wordt door corporaties namelijk niet gerealiseerd vanwege maatschappelijke doelstellingen, zoals lagere huren. De beleidswaarde houdt hier rekening mee. Zie ook paragraaf 6.6. De beleidswaarde geldt alleen voor zelfstandige woongelegenheden en onzelfstandige woongelegenheden. Voor ander vastgoed is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde.

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gebruiken voor hun gezamenlijk toezicht de beleidswaarde in de financiële kengetallen LTV (Loan to Value, de verhouding tussen de hoogte van de leningen en de waarde van het bezit) en Solvabiliteit (Waarde van het bezit in relatie tot het balanstotaal). Deze kengetallen zijn van belang voor de beoordeling van onze financiële continuïteit.

Met ons financiële beleid stellen we onze financiële continuïteit en financierbaarheid zeker.

Dit doen we doordat:

• we de kasstromen bewaken. We zorgen voor een gezonde exploitatiekasstroom. Daarnaast houden we de ingaande en uitgaande kasstromen in hun onderlinge verhouding in evenwicht: investeren, exploiteren en desinvesteren.
• we de gewenste ontwikkeling van het werkzame vermogen en de verhouding tussen vreemd vermogen (= geleend geld) en eigen vermogen bewaken. Deze verhouding moet zo zijn, dat we financiële risico’s kunnen opvangen. Op de korte termijn zorgen we voor voldoende liquiditeit en sturen we op kasstromen.

De Financieringsstrategie is de uitwerking van het Financieel Management Beleid. Op basis van dit document bepalen we de invulling van de externe financieringsbehoefte. Het document zorgt ervoor dat een financieringspositie en -structuur wordt bereikt die aansluit bij onze lange-termijndoelstellingen.

De winst-en-verliesrekening laat het jaarresultaat zien. Dit resultaat is per definitie gelijk aan de verandering van het eigen vermogen. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen is € 2,7 miljoen. In 2023 was dit € - 25,3 miljoen. Als gevolg van dit resultaat is het eigen vermogen gestegen van € 1.167,4 miljoen in 2023 naar € 1.170,1 miljoen in 2024. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen drukten met  € - 10,4 miljoen het meest op het resultaat. In 2023 waren de niet-gerealiseerde waardeveranderingen  € - 39,8 miljoen.

De Aw beoordeelt ons functioneren. Dit doet zij op basis van de jaarrekening en het jaarverslag, de verantwoordingsinformatie (dVi) en de prognosegegevens (dPi). Het integrale toezicht is gericht op governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. De beoordeling rechtmatigheid over verslagjaar 2024 heeft niet geleid tot opmerkingen of aanwijzingen. 

De jaarlijkse beoordeling door het WSW leidde in 2024 tot de gewenste borgbaarheidsverklaring voor de jaren 2024–2026. Dat betekent dat we voldoen aan de eisen die het WSW stelt. Met deze borgbaarheidsverklaring kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW. Ook zijn we in staat om in de verwachte financieringsbehoefte voor 2025 en 2026 te voorzien.

Aw en WSW gebruiken financiële kengetallen voor de beoordeling van de financiële continuïteit en kengetallen voor de beoordeling financiële discontinuïteit. De laatste ratio’s zijn voor Aw en WSW van belang als een toegelaten instelling in financiële stress raakt of dreigt te raken.

Dit kengetal geeft weer hoeveel keer de rentelast kan worden betaald uit de operationele kasstroom vóór rente. Dit noemen we de rentedekkingsgraad. Als het kengetal lager is dan 1, dan is de netto operationele kasstroom te laag om de rente te kunnen betalen. De normen die Aw en WSW gebruiken, zijn een bovengrens (maximum) of ondergrens (minimum). De kolom ‘2024’ bevat de realisatie over dat jaar. In de kolommen vanaf 2025 zijn de begrotingscijfers te zien. In de meerjarenbegroting 2025–2029 voldoen ook de prognosejaren aan de WSW-normen, zoals blijkt uit figuur 6.3.

De LTV geeft de verhouding aan tussen de nominale schuld en de beleidswaarde. In de verbindingen is geen externe schuld. De norm is de bovengrens. De waardes moeten dus onder de norm blijven. Hier voldoen we aan.

Voor aanvullende sturing op onze vermogensverhouding gebruiken we een streefwaarde voor het gemiddelde leenbedrag per huurwoning. Dit heet het ‘average loan amount’. Hiermee wordt het aantal verhuureenheden (eenheden die kasstroom genereren) gekoppeld aan de omvang van de leningenportefeuille. In 2024 was de gemiddelde lening per gewogen verhuureenheid afgerond € 34.000. Voor 2025–2029 is de streefwaarde gesteld op € 66.500. De hoogte van de streefwaarde wordt mede bepaald door de verwachte renteontwikkeling op de kapitaalmarkt. 

Het schuldrestant van de leningenportefeuille steeg in 2024 met € 17,5 miljoen. Het totaal aan aflossingen van de stichting was € 7,6 miljoen in 2023. Hiervan betrof € 5 miljoen het oversluiten van een lopende lening naar een andere bank met een gunstigere rente. Er werden 2 nieuwe leningen afgesloten van elk € 10 miljoen.   

Onze leningenportefeuille bestaat helemaal uit DAEB-financiering en is volledig door het WSW geborgd. Dit is het verloop in 2024 van de nominale leningenportefeuille:

De kaspositie van Dudok Wonen en Goois Wonen B.V. is voldoende om de verplichtingen op de korte termijn op te vangen. De kaspositie van de stichting kwam uit op een positief saldo van € 14,5 miljoen op 31 december 2024. De kaspositie van de verbindingen Goois Wonen B.V. en Dudok Ontwikkeling B.V. kwam uit op een positief saldo van € 4 miljoen op 31 december 2024.

Sinds 2017 geldt een administratieve scheiding tussen de DAEB-tak en niet-DAEB-tak in de toegelaten instelling. Ook de kasstromen zijn gescheiden. Het liquiditeitssaldo van de DAEB-tak was eind 2023 € -8,3 miljoen (negatief) en van de niet-DAEB-tak € 22,8 miljoen (positief). Omdat niet-DAEB door middel van een rekeningcourantfaciliteit geld uitleent aan DAEB, komt de DAEB-tak uit op een liquide positie van € 1,7 miljoen (positief) en de niet-DAEB-tak op 12,8 miljoen (positief). 

Vanwege de scheiding DAEB en niet-DAEB verstrekte de DAEB-tak op 1 januari 2017 aan de niet-DAEB-tak een interne lening van € 101,5 miljoen. De niet-DAEB tak lost deze interne lening volledig af aan de DAEB-tak volgens een intern schema. In 2024 is € 3,4 miljoen afgelost op de interne lening. Het saldo van de interne lening is € 45,6 miljoen op 31 december 2024.

Wat is de financieringsbehoefte van Stichting Dudok Wonen voor de komende jaren? Dat geven we gescheiden weer voor het DAEB-deel en het niet-DAEB-deel. Vervolgens geven we de financieringsbehoefte weer van Goois Wonen B.V.

De tabel laat zien dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in de DAEB € 87,3 miljoen negatief is in de periode 2025–2029. De financieringsbehoefte is € 147,1 miljoen. Dit is inclusief de herfinanciering van de aflossingsverplichtingen en ontvangsten op de aflossing van de interne lening van per saldo € 9,7 miljoen. Deze financieringsbehoefte wordt ingevuld door nieuw aan te trekken DAEB-financiering die is geborgd door WSW.

DAEB heeft een rekeningcourant bij niet-DAEB. De liquide middelen die niet-DAEB voor korte tijd over heeft, worden aan DAEB uitgeleend. In de kortgeldmutaties is het verloop hiervan te zien. Op 31 december 2024 was de vordering in rekeningcourant van niet-DAEB op DAEB € 10 miljoen. Het verwachte verloop van de rekeningcourant is te zien in de kortgeldmutaties.

De leningenportefeuille stijgt met € 84,7 miljoen. Aan nieuwe financiering wordt € 147,1 miljoen aangetrokken, terwijl we € 52,4 miljoen op bestaande leningen aflossen. Deze stijging van de leningenportefeuille noemen we uitbreidingsfinanciering. Uitbreidingsfinanciering wordt alleen aangetrokken bij nieuwbouw of aankoop. Een gedeelte van de investeringen nieuwbouw is nog niet in uitvoering. Daardoor kunnen we nog bijsturen in onze investeringsuitgaven.

We lopen renterisico, herfinancieringsrisico, liquiditeitsrisico en tegenpartijrisico. Het renterisico is het grootst. Bij herfinanciering willen we niet meer dan 15% renterisico lopen.  Het renterisico volgens de Aw/WSW-methodiek komt uit op ‘midden-laag’. De interne renterisiconorm van 15% wordt in 2027 overschreden. Dit betreft de rollover-lening gekoppeld aan de renteswap. Op totaalniveau (herfinanciering én uitbreidingsfinanciering) wordt de signaalwaarde van 15% in 2025 en 2029 overschreden. Dit is het gevolg van de grote nieuwe financieringsbehoefte. Het renterisico op totaalniveau kan worden verkleind door de investeringsambitie te verlagen.

Derivaten gebruiken we alleen om financiële (rente)risico’s te verkleinen. Na 2010 hebben we geen nieuwe rentederivaten meer afgesloten. Dus ook in 2024 niet. We weten wat de mogelijkheden zijn van het gebruik van rentederivaten. Toch geven we de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s met traditionele instrumenten. De bestaande derivatencontracten houden we aan, voor zover ze niet leiden tot een ongewenst beslag op de liquiditeit. Op dit moment hebben we nog één renteswap.

De genoemde derivatencontracten hebben geen bepalingen die het toezicht belemmeren.

We hebben tegoeden op bankrekeningen bij enkele Nederlandse banken. Deze banken voldoen per 31 december 2024 aan de minimale credit rating (A) voor uitstaande middelen. In 2024 ontplooiden we buiten de kortlopende uitzettingen geen nieuwe beleggingsactiviteiten.

Het Treasury Statuut is ondergeschikt aan het RFBB en geldt voor ons en onze dochterondernemingen. In ons Treasury Statuut is vastgelegd hoe de planning, uitvoering en administratie moeten verlopen. Het gaat hierbij om zaken die samenhangen met beleggingen, financiering en rentemanagement, inclusief financiële derivaten. Het Treasury Statuut is in 2024 geactualiseerd.

Onze treasury-organisatie over het aangaan en de beheersing van financiële derivaten en beleggingen hebben we ingericht volgens de wettelijke bepalingen uit de Woningwet. Deze bepalingen zijn neergelegd in het RFBB en uitgewerkt in het Treasury Statuut. Er is een scheiding tussen de beschikkende, uitvoerende, registrerende en controlerende functies. Dit heet een ‘controletechnische functiescheiding’. Bij iedere financiële transactie vindt autorisatie plaats door 2 functionarissen: het ‘vier-ogenprincipe’. In het Treasury Statuut staat hoe we besluiten op basis van een transactievoorstel nemen en uitvoeren. In de treasury-organisatie hebben deze functionarissen een rol: 

• De directeur-bestuurder neemt op basis van het Treasury Jaarplan transactiebesluiten die de adviseur Financieel Management opstelt.
• De adviseur Financieel Management stelt de besluiten op en zorgt voor de voorbereiding en uitvoering van genomen besluiten.
• De manager Financiën en de externe treasury-deskundige hebben een adviserende rol bij de voorbereiding.
• De administratief medewerker heeft de registrerende functie

De directeur-bestuurder ontvangt 3 keer per jaar een Treasury Rapportage. Deze rapportages zijn onderdeel van de P&C-cyclus. In 2024 zijn 3 Treasury Rapportages opgesteld. De (auditcommissie van de) raad van commissarissen laat zich informeren aan de hand van deze rapportages in haar vergaderingen. De accountant heeft een controlerende rol.

Minimaal 3 keer per jaar overlegt de Treasury Commissie over treasury-zaken. De Directeur-bestuurder zit de Treasury Commissie voor. In 2024 hield de Treasury Commissie 3 vergaderingen. Eén van deze vergaderingen was de jaarlijkse Treasury Risicosessie.

De Treasury Commissie bestaat uit deze functionarissen:

• de directeur-bestuurder
• de adviseur Financieel Management
• de manager Financiën
• de externe treasury-deskundige

Het geconsolideerde bedrijfsresultaat voor belastingen over 2024 bedraagt € 9,2 miljoen (2023: € -21,4 miljoen). De opbouw van dit resultaat wordt in onderstaande grafiek getoond.

Het netto resultaat uit exploitatie van de vastgoedportefeuille bedraagt € 26,6 miljoen. Ten opzichte van 2023 (€ 24,5 miljoen) is sprake van een stijging van € 2,1 miljoen.
De huuropbrengsten over 2024 zijn hoger dan de huuropbrengsten over 2023 (€ 1,4 miljoen). Dit is het gevolg van huurverhogingen, harmonisaties en opleveringen nieuwbouw. Wel was sprake van hogere huurderving dan in 2023 (3,01% versus 2,32% in 2023).

De lasten bedragen in 2024 € 29,2 miljoen (2023: € 30,4 miljoen). De daling is met name het gevolg van lagere onderhoudskosten. De onderhoudskosten zijn met € 2,5 miljoen gedaald naar € 16,4 miljoen (2023: € 18,9 miljoen).

Het netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille over 2024 bedraagt € 1,4 miljoen (2023: € 2,2 miljoen).

De waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestaat uit de mutatie in waardering van de marktwaarde van de post vastgoedbeleggingen op de balans. Deze post bestaat uit de marktwaarde van de Daeb en niet-Daeb vastgoedbeleggingen in exploitatie; Kopen naar Wens en het vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van de eigen exploitatie.

Het saldo van de financiële baten en lasten bestaat uit rentebaten en rentelasten. In 2024 bedroeg het saldo financiële baten en lasten € 5,6 miljoen negatief, gelijk aan het saldo in 2023 . Dit betreft met name de rente op langlopende schulden en derivaten.

De beleidswaarde is niet langer een afgeleide van de marktwaarde, maar wordt bepaald op basis van eigen huur- en onderhoudsbeleid. Hierbij wordt uitgegaan van een exploitatieperiode van 60 jaar. De exploitatieperiode van 60 jaar wordt gehanteerd om zo een “eeuwig durende” exploitatie te benaderen. 

De discontovoet wordt volgens de WACC-methode berekend, dus op basis van de gemiddelde gewogen vermogenskostenvoet. De disconteringsvoet is voor alle corporaties hetzelfde, ongeacht verschillen in regio, vermogensverhoudingen en specifieke risico’s. Wel wordt onderscheid gemaakt tussen de Daeb en de niet-Daeb portefeuille. De uniforme disconteringsvoet heeft de voorkeur gekregen omdat corporaties hiermee makkelijker vergelijkbaar worden en de beleidswaarde minder volatiel is. 

De beleidswaarde ultimo 2024 bedraagt € 820,8 miljoen (inclusief projecten).

Meer inzicht in de totstandkoming van de beleidswaarde en gehanteerde uitgangspunten is opgenomen in de jaarrekening.