1. Dudok Wonen sterk voor de samenleving

Als we kijken naar onze rol in de samenleving, zien we een paar ontwikkelingen:

• Het blijft moeilijk om een woning te vinden. Gemiddeld reageren er 330 mensen op een vrijkomende sociale huurwoning in de regio. De nieuwe bewoner heeft vaak jaren moeten wachten. Het aandeel sociale huurwoningen ligt in onze regio onder de gewenste 30%. 
• Verschillen tussen bewoners worden groter. De samenleving verandert en dus ook de samenstelling van wijken. Dat leidt tot spanningen in wijken. De leefbaarheid komt onder druk te staan. Zeker in wijken waar wij en andere corporaties veel bezit hebben.
• De overheid neemt steeds meer regie op de volkshuisvesting. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft de Wet betaalbare huur ingevoerd. En de nationale prestatieafspraken zijn in 2024 opnieuw bekeken door de betrokken partijen (Aedes, VNG en de minister van VRO) en aangepast. Er ligt een stevige opgave voor de sector. En dus ook voor ons. Die opgave gaat verder dan alleen maar zorgen voor meer beschikbare woningen. We hebben ook de taak om woningen toekomstbestendig te maken: duurzaam, toegankelijk en geschikt voor klimaatveranderingen. Dat vraagt om flinke investeringen.
• Onze kosten gaan omhoog. We hebben te maken met economische tegenwind en stijgende rente- en  bouwkosten, als ook (CAO)loonstijgingen.

Deze veranderingen leidden tot scherpe nieuwe keuzes. U leest ze hieronder. 

• We hebben onze prioriteiten aangescherpt in 2024. De hoogste prioriteit is nu om te zorgen voor de groei die nodig is om in elk geval de sociale huurwoningenvoorraad in Hilversum en Gooise Meren te behouden. Op de tweede plaats komt de keus voor kwaliteitsverbetering van onze woningen, zodat ze voldoen aan de wettelijke eisen rondom veiligheid.
• We besloten om voor onbepaalde tijd te stoppen met nieuwe sociale koopcontracten. Vanwege de hiervoor genoemde prioriteiten is er onvoldoende financiële ruimte om nieuwe sociale koopcontracten aan te bieden.
• Almere is niet langer ons primaire werkgebied. In 2024 liepen de prestatieafspraken met de gemeente af. Die afspraken gaan we niet verlengen. Ook gaan we geen nieuwe projecten in Almere opstarten. Lees meer hierover in paragraaf 4.5.
• We hebben een nieuwe portefeuillestrategie vastgesteld. Daarin benoemen we de gewenste netto groei van onze sociale huurvoorraad en het vergroten van het aanbod van middenhuurwoningen. Ook willen we zorgen dat onze woningvoorraad toekomstbestendig is: functioneel, duurzaam, veilig en comfortabel. We hebben aandacht voor de veerkracht in wijken door de leefbaarheid in wooncomplexen te verbeteren en daar waar het goed is, op niveau te houden.

We zijn er voor woningzoekenden en huurders met lage én middeninkomens die op zoek zijn naar een passende woning in de regio Gooi en Vechtstreek.

> Dit strategische doel laat zien wat onze volkshuisvestelijke kracht is.

Een toegankelijke regio is een regio waarin iedereen zich kan vestigen. Of waar iedereen de kans heeft te verhuizen. Daarbij maakt het niet uit wat voor inkomen of achtergrond iemand heeft. Een toegankelijke regio is alleen mogelijk als er voldoende, gevarieerde woningen beschikbaar komen en alle groepen de kans krijgen om daarvan te profiteren.

In Nederland is er woningnood. Dat geldt ook voor onze regio. Ons streven is, dat iedereen een dak boven het hoofd heeft. Dat doen we door nieuwbouw, aankoop en transformatie: het verbouwen van bijvoorbeeld een kantoorpand naar woningen. Maar daarbij zijn we sterk afhankelijk van ontwikkelingen waarop we geen invloed hebben. Denk bijvoorbeeld aan inflatie, veranderende rente, de beschikbaarheid van bouwlocaties en gemeentelijke planontwikkeling en procedures.

Bij dit strategische doel zijn onze ambities:

• Zorgen dat de hoeveelheid sociale huurwoningen per gemeente niet afneemt. Onze ambitie is om onze sociale huurwoningvoorraad te laten groeien.
• We blijven woningen aanbieden voor mensen met een middeninkomen.
• Onze woningvoorraad willen we meer laten aansluiten bij het profiel van de woningzoekenden. We komen in actie om zoveel mogelijk juiste ‘matches’ te realiseren. Bijvoorbeeld door doorstroming. Op dit moment wonen sommige huurders in een woning die niet past bij hun huishoudenssituatie of het inkomen: hun huis is bijvoorbeeld te groot of de huur te laag. Als huurders doorschuiven naar een woning die past bij hun situatie, ontstaat er beweging en ruimte voor passende huisvesting.

> Dit strategische doel richt zich op de kwaliteit van onze woningen en de dienstverlening aan onze bewoners.

We zijn er voor huishoudens die dankzij ons een woning hebben gevonden in ons werkgebied. Voor hen zijn we een betrouwbare huisvester en beheerder van hun woning. Iedere bewoner verdient onze waardering en aandacht. En dat begint bij een goede woning. Met onze dienstverlening zorgen we voor een woning die gezond, heel, veilig en duurzaam is.

Onze ambities bij dit strategische doel:

• De kwaliteit van onze huidige woningvoorraad moet omhoog. Dat geldt voor de binnenkant en de buitenkant van de woning.
• Al onze woningen met een E-, F- of G-label zijn uiterlijk eind 2028 verduurzaamd. Zo werken we aan woningen die toekomstbestendig zijn.
• Voor alle bewoners willen we bereikbaar zijn. En wij zijn duidelijk in wat we wel en niet doen. Afspraken die we maken, komen we na. Maar we verwachten ook dat de bewoner verantwoordelijkheid neemt voor de woning en er dus netjes mee omgaat.  De bewoners en wij hebben allebei een rol in het beheer van de woning.

> Dit strategische doel richt zich op het samenleven. 

We willen dat bewoners in hun buurt fijn kunnen samenleven en elkaar versterken. Zijn er problemen in een buurt die het samenleven in de weg staan? Dan streven we ernaar dat het collectief, de buurt of de wijk voldoende veerkracht heeft om hiermee om te gaan. Met veerkracht in een wijk bedoelen we, dat de samenstelling en de samenredzaamheid in een wijk voldoende is om mee te bewegen en veranderende omstandigheden op te vangen. Zodat dit niet leidt tot verminderde veerkracht of leefbaarheid.

Onze ambitie is, om meer wijk- en buurtgericht te werken. Heeft een wijk waarin we veel woningen hebben te weinig veerkracht? Dan veranderen we dat op een actieve en verbindende manier. Hoe we dat doen, bepalen we in overleg met bewoners en onze partners in de wijk. En dat betekent soms dat dit gevolgen heeft voor de keuzes die we in andere wijken moeten maken.

> Dit strategische doel gaat over onze organisatiekracht. 

In onze eigen organisatie werken we eraan dingen beter en efficiënter aanpakken. En dingen die niet echt nodig zijn, laten we los. Dit kunnen wij niet zonder deskundige, bevlogen en betrokken collega’s in de organisatie.