4. Veerkrachtige wijken

In 2023 kregen we ruim 5.000 meldingen binnen over Zorg & Overlast en leefbaarheid. Dit is vergelijkbaar met 2022. We merken dat het helpt dat we extra inzetten inzet op het gebied van Sociaal Wijkbeheer. Door meer zichtbaarheid in de wijken weten bewoners ons makkelijker te vinden. Dit is een ontwikkeling: het draagt bij aan het verbeteren van de leefbaarheid en het veiligheidsgevoel.

We werken intensief samen met onze ketenpartners en zorgpartners in de regio. Samen met de gemeentelijke uitvoeringsloketten, regionale hulpverleningsinstanties en bouw- en woningtoezicht verbeteren we de woonsituatie en begeleiden we klanten.

In 2023 hebben we 9 nieuwe Huren onder Voorwaarden (HOV) contracten afgesloten:

• 3 vanuit de regeling Huisvesting Maatschappelijke Doelgroepen (HMD)
• 2 eigen huurders via de 2%-regeling
• 4 mensen die via DAK op een woning van ons reageerden. Deze laatste categorie huurders reageren via DAK op een woning, maar er is een ernstige zorgvraag waardoor een HMD-traject passend is.

Er zijn 7 HOV-contracten succesvol beëindigd. Deze bewoners kregen na een periode van 2 jaar een contract op eigen naam gekregen.

Het aantal kwetsbare bewoners neemt toe in sommige wijken of complexen. Soms hebben bewoners door persoonlijke omstandigheden te weinig oog voor hun directe woonomgeving. Dit zorgt voor toenemende verloedering. Daarom zijn we in 2023 doorgegaan met intensiever beheer van onze wijken. We werken met 3 sociaal wijkbeheerders met ieder een eigen gebied, gekoppeld aan een medewerker Woonzaken. De sociaal wijkbeheerders zijn in de wijk aanwezig. Daardoor zien zij snel waar er problemen zijn. De beheerders zijn goed herkenbaar in de wijk aanwezig en makkelijk benaderbaar. Bewoners vinden dit prettig, omdat sommige bewoners het best spannend vinden om klachten op papier te zetten of te bellen.

We reageren niet altijd direct op alle meldingen. We vinden het belangrijk dat onze bewoners eerst zelf proberen er met elkaar uit te komen. Bewoners spelen zelf een belangrijke rol in het oplossen van overlastsituaties. Het is heel vervelend als klachten over buren aan ons worden doorgegeven, terwijl de bewoners waar het om gaat zelf niet weet dat hij overlast heeft veroorzaakt. Als buren opzien tegen zo’n gesprek, kan Buurtbemiddeling helpen. De buurtbewoners krijgen dan begeleiding bij het gesprek. Zo werken we toe naar een situatie waarbij onze klanten prettig samen in een portiek of straat wonen.

Komen buurtbewoners er niet meer uit via een gesprek? Dan doen wij ons best om de overlastsituatie te stabiliseren. Bijvoorbeeld door te bemiddelen en afspraken te maken met de betrokkenen. Soms is dit niet haalbaar. We leggen de kwestie dan aan de rechter voor. Daarbij gaat het om ernstige overlastsituaties waarbij buren en omwonenden langdurig en structureel overlast ervaren. Uiteindelijk heeft dit gelukkig niet geleid tot ontruimingen, maar wel tot een gerechtelijke uitspraak om misdragingen te stoppen, gedrag aan te passen en soms ook (bemoei)zorg af te dwingen.

Het voorkomen van huurachterstanden stond ook in 2023 hoog op onze agenda. Samen met de bewoners, zorginstellingen en gemeentemedewerkers van Vroegsignalering zochten we  manieren om te voorkomen dat huurders in financiële problemen kwamen.

Ondanks de uitdagingen van de energiecrisis en stijgende kosten voor levensonderhoud is het betaalgedrag van onze huurders stabiel gebleven. Ook in 2023 bleef de huurachterstand onder de 1% van onze netto huuropbrengsten. Eind 2023 kwamen we uit op een netto huur achterstandspercentage van 0,92% van de huuropbrengsten.

Bij betalingsproblemen hanteren we een aanpak waarbij het uitganspunt is dat we er met de huurders uitkomen, zodat we voorkomen dat huurders hun huis verliezen.
Met huurders die in financiële problemen kwamen, maakten we heldere afspraken. Dit geeft ons de zekerheid dat de huurder op termijn weer zijn betalingsverplichting kan nakomen. De huurder haalt de huurachterstand in zodra dat weer mogelijk is. Als dit niet binnen de gebruikelijke termijnen lukt, hebben we daar begrip voor.

Met een persoonlijke benadering proberen we in een vroeg stadium te voorkomen dat bewoners huurschulden opbouwen - inclusief de extra kosten die dit met zich meebrengt. We maken het huurders daarnaast zo makkelijk mogelijk om zelf contact met ons op te nemen als ze dreigen vast te lopen met het betalen van de huur. Dat kan heel eenvoudig via e-mail of telefonisch.

We nemen actief contact op met onze bewoners, zo hielden we in het voorjaar belavond acties met medewerkers van Dudok Wonen. Hiermee konden we goede afspraken maken met bewoners om de huurachterstanden op te lossen. Denken in mogelijkheden is daarbij steeds ons vertrekpunt. Wat kan wél? Door die vraag te stellen aan onze bewoners, zetten we hen veel meer in hun eigen kracht.

Ontruimingen en dakloosheid proberen we zoveel mogelijk te voorkomen. Het is niet voor niets onze missie om huisvesting te bieden aan mensen die dat niet op eigen kracht kunnen. Helaas zijn er situaties waarin we toch een woning moeten ontruimen. Bijvoorbeeld als een bewoner met de noorderzon vertrokken is. Of als een bewoner echt niet betaalt en afspraken maken niet lukt.

• In 2023 stonden er 13 ontruimingen gepland vanwege huurachterstand, overlast en woonfraude.
• Slechts 4 van deze ontruimingen voerden we uit. In 3 gevallen ging het om een combinatie van betalingsproblemen en een vervuilde woning. De vierde ontruiming had te maken met woonfraude.

Al jaren werken we samen met de gemeenten waarin we actief zijn om woonfraude tegen te gaan. Samen zorgen we dat woningen die niet juist worden gebruikt, weer beschikbaar komen voor woningzoekenden op de wachtlijst.

In 2023 hebben we meer focus op de aanpak van woonfraude gelegd. Dat deden we zo:

• We schakelden een woonfraudespecialist in, met wie we de meldingen en woonfraude-adressen onderzochten.
• We voerden gesprekken met huurders en onderhuurders. We legden uit dat huurwoningen bewoond moeten worden door de mensen voor wie ze bedoeld zijn, en degene die een huurovereenkomst met ons heeft.
• We kwamen in actie als woningen langdurig leegstonden en als we merkten dat een woning werd onderverhuurd. Dat deden we ook als we merkten dat een woning als tweede huis of tweede woning werd gebruikt, of als vakantiewoning werd verhuurd. 

Een goed overleg met een sterke Huurders Belangen Vereniging (HBV) is belangrijk. Dat doen we om te horen of we de juiste bijdrage leveren aan de samenleving en ook om daar verantwoording over af te leggen.
In 2023 stelden we € 40.000 budget beschikbaar aan de HBV. Met dit budget kan de HBV de bestuurskosten (vrijwilligersvergoedingen), externe advieskosten en ICT betalen. En ook het inhuren van iemand die verslagen maakt van het HBV-overleg en de kosten voor mailingen aan de eigen leden.

• In 2023 hadden we 5 keer regulier overleg met de HBV. We spraken onder meer over activiteitenplannen, de prestatieafspraken met de gemeente Hilversum, huurverhoging, onze begroting voor 2024, de strategie, duurzaamheid en de portefeuillestrategie.
• We organiseerden diverse themabijeenkomsten om de HBV mee te nemen in bepaalde onderwerpen. Bijvoorbeeld over duurzaamheid.
• De HBV bracht advies uit over de Activiteitenplannen Hilversum, Almere en Gooise Meren, huurverhoging 2023, de begroting en meerjarenraming 2024.
• Bij de werving van de nieuwe directeur-bestuurder zat een vertegenwoordiging van de HBV in de benoemingsadviescommissie. Zij spraken 4 kandidaten in de eerste ronde van de selectiegesprekken.
• In overleggen met verschillende gemeenten speelde de HBV een zeer betrokken en constructieve rol. Onderwerp van deze gesprekken in Hilversum was de totstandkoming van de prestatieafspraken.
• In 2023 liepen de HBV-leden stage bij verschillende afdelingen om meer te leren over onze werkwijze en processen. Ook leerden de HBV en diverse medewerkers elkaar beter kennen. De HBV-leden hebben gaven ons na de stage tips en adviezen over onze processen.

Bewonerscommissies zijn heel waardevol als gesprekspartner voor ons én voor bewoners in het complex. Zij hebben vooral een sociale taak. Om die taak goed en met plezier uit te kunnen voeren, geven wij de bewonerscommissies een budget. Hiermee kunnen zij sociale activiteiten organiseren, bewoners in het zonnetje zetten, nieuwe bewoners verwelkomen of bewoners die het moeilijk hebben een hart onder de riem steken. De commissies krijgen van ons het vertrouwen om het budget naar eigen inzicht te gebruiken. Zo ondersteunen wij een betere verbinding met onze bewoners en geven we via de bewonerscommissie aandacht aan de persoonlijke leefsituaties van onze bewoners.

Gemeenten zijn belangrijke partners bij het bereiken van onze doelstellingen voor volkshuisvesting. We voeren dan ook regelmatig overleg met de gemeenten Hilversum, Gooise Meren en Almere. Zowel bestuurlijk als ambtelijk. Ons Activiteitenplan 2024 - 2028 dienden we in bij alle 3 de gemeenten.

Regelmatig hebben we overleg met de gemeente Hilversum. Twee keer per jaar vindt bestuurlijk overleg plaats, samen met de andere corporaties in Hilversum en de huurdersorganisaties. Om onze doelstellingen voor volkshuisvesting te bereiken, moeten we samen blijven optrekken, benadrukten alle partijen. Dit zijn de resultaten van 2023:

• Er zijn nieuwe collectieve meerjarige prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Hilversum, de corporaties en huurdersorganisaties.
• Na het sluiten van de prestatieafspraken is er een monitor opgesteld door de gemeente en de corporaties om de gemaakte afspraken bij te houden. Als blijkt dat we een afspraak niet kunnen nakomen, worden er in overleg met de gemeente maatregelen genomen.
• Het afgelopen jaar hebben we geen woningen opgeleverd in Hilversum.
• In juni werd het Activiteitenplan voor 2024 ingediend bij de gemeente. Bij dit plan zat een oplegger die we schreven samen met de andere corporaties in Hilversum.
• De bouw van woningen aan het Circusterrein, een gemeentelijk terrein langs de Diependaalselaan. In juli 2023 tekenden de gemeente Hilversum, het Rijk en de Hilversumse woningcorporaties een intentieovereenkomst om het bouwen van woningen op dit terrein te versnellen. De wens: zo snel mogelijk 400 betaalbare flexwoningen erbij.
• De taskforce nieuwbouw komt op ambtelijk niveau eens in de 6 weken bijeen. Bestuurlijk overleg over nieuwbouw vindt eens per 6 maanden plaats. In de taskforce worden projecten uit de projectenlijst besproken die extra aandacht nodig hebben, met focus op projecten waaraan gemeente en corporaties samenwerken. In 2023 is veel gesproken over de flexwoningen op het Circusterrein.

Onze bijdrage aan de prestatieafspraak ‘beschikbaarheid’ is te zien in figuur 4.1. Het schema laat de ontwikkeling zien van de sociale huurvoorraad en de voorraad sociale koopwoningen in Hilversum.

Regelmatig voeren we overleg met de gemeente Gooise Meren. Twee keer per jaar vindt bestuurlijk overleg plaats met de andere corporaties en de huurdersorganisaties. Dit zijn de resultaten van 2023:

• Afgelopen jaar hebben we 48 sociale huurwoningen opgeleverd: 40 aan de Keverdijk in Naarden en 8 aan de Landstraat in Bussum.
• Er is extra inspanning nodig om de nieuwbouwambitie voor sociale huurwoningen te halen. Dat was de conclusie van het Bestuurlijk Overleg over de voortgang van de Kaderafspraken met de gemeente, corporaties en huurdersbelangenverenigingen. Het gesprek voerden we in november.
• In juni leverden we ons ons Activiteitenplan 2024 aan. Dit plan werd begeleid door een oplegger die we samen schreven met de andere corporaties in Gooise Meren.
• Er zijn geen nieuwe prestatieafspraken voor 2024 opgesteld. In 2024 gaan we in samenwerking met de gemeente, andere corporaties en huurdersorganisaties nieuwe meerjarige prestatieafspraken maken.
• De gemeente vormde een werkgroep om een gebiedsvisie voor Bussum-Zuid te maken. Hier nemen wij ook aan deel. Doel is om de gebiedsontwikkeling, inclusief gewenste nieuwbouwprojecten, met elkaar af te stemmen en prioriteit te geven. De ambities in het gebied zijn groot. Dat betekent dat we mogelijke ontwikkelingen zo goed mogelijk in tijd en planning met elkaar afstemmen. Daarnaast stelden we de gemeente voor om mobiliteit en infrastructuur integraal onderdeel uit te laten maken van de gebiedsvisie. Dit voorstel heeft de gemeente uitgevoerd.
• De gemeente is in 2023 begonnen met het actualiseren van de woonvisie. We namen deel aan de participatiebijeenkomsten.
• De taskforce nieuwbouw komt op ambtelijk niveau eens in de 6 weken bijeen. In de taskforce worden projecten uit de projectenlijst besproken die extra aandacht nodig hebben, met focus op projecten waaraan gemeente en corporaties samenwerken. Het functioneren van de taskforce evalueerden we in 2023. Dit heeft tot duidelijke werkafspraken geleid en uitbreiding van het team van de gemeente.

In de prestatieafspraken met de gemeente maakten we afspraken over de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad: huur en sociale koopwoningen. In figuur 5.2 staat de ontwikkeling van de afgelopen 4 jaar.

• Sociale woningvoorraad A zijn woningen die bereikbaar zijn voor huishoudens met een lagere inkomens.
• Woningvoorraad B is bereikbaar voor de middeninkomens.

De afspraak is dat beide woningvoorraden in 2024 zijn toegenomen vergeleken met eind 2019. We liggen op koers om deze afspraak eind 2024 te halen.

Ook met de gemeente Almere overleggen we regelmatig.

• In 2023 zijn nieuwe prestatieafspraken afgesloten met de gemeente Almere. Ondanks meerdere gesprekken heeft de gemeente het besluit genomen om ons niet te betrekken bij collectieve prestatieafspraken met de Alliantie, Ymere en Goede Stede. Dit vinden wij erg jammer.
• De ontwikkeling van 22 appartementen aan de Kroatiëkade loopt vertraging op als gevolg van het omleggen van kabels en leidingen door nutsbedrijven.
• We vroegen de gemeente een hardheidsclausule te overwegen om huurders die in een sociale noodsituatie verkeren alsnog een urgentie te kunnen verlenen. In ons project In Between Places 2023 waren er namelijk enkele huurders die niet binnen 2 jaar de woning verlieten, terwijl dit wel een afspraak is binnen dit type huurcontract. De bewoners gaven aan dat ze geen alternatieve woonruimte konden vinden. Vanuit de gemeente hebben wij weinig medewerking ervaren om tot goede oplossingen te komen.
• De ontwikkelaar heeft als gevolg van een geschil met de gemeente Almere over Hortus locatie de turnkey-koop overeenkomst (120 appartementen) met ons ontbonden. Wij worden schadeloos gesteld voor de reeds gemaakte kosten.
• Het project Europakwartier Noord (165 eengezinswoningen) heeft vertraging opgelopen. Een van de oorzaken is, dat de nutskabels moeten worden omgelegd. Het verkavelingsplan voor dit project is inmiddels vastgesteld door de gemeente.

De visitatie lieten we uitvoeren door de coöperatieve vereniging Procorp. Zij analyseerden de documentatie die wij aanleverden, waarna er een visitatiedag is gehouden. Tijdens deze dag zijn twee belangrijke thema’s besproken met onze stakeholders: vertegenwoordigers van de HBV, gemeenten, collega corporaties en ketenpartners. In groepen spraken we in de ochtend over veerkrachtige wijken en in de middag over sociale koop. De keuze voor deze thema’s is ingegeven door de strategie 2023+: Kansen Bieden.

Alle deelnemers waren enthousiast over deze aanpak van visiteren. Een verslag van de besprekingen vindt u hier.

De bevindingen van Procorp zijn te lezen in het visitatierapport. We herkennen ons in de beschrijving van de visitatiecommissie, zowel in de positieve als van de verbeterpunten.

Dit zijn onze verbeterpunten:

• communicatie met huurders
• sturen op een goede verhouding tussen sociale huur, middenhuur en sociale koop
• de organisatieontwikkeling

Deze verbeterpunten hebben al enige tijd onze aandacht. We gaan deze verder ontwikkelen in het belang van onze huidige en toekomstige bewoners.