2. Toegankelijke regio

Eind 2023 bestaat onze totale portefeuille uit 5.906 huurwoningen in de Stichting Dudok Wonen en 285 huurwoningen in Goois Wonen B.V.. Als we de kooparrangementen meerekenen, komen we op 7.827 gehuisveste huishoudens.

Goois Wonen B.V. exploiteert dure huurwoningen. Het doel van Goois Wonen is het goed laten renderen van vastgoed door efficiënt beheer van het vastgoed en het (vastgoed)vermogen. De opbrengsten hiervan zet Goois Wonen in voor de Stichting.

In figuur 2.5 is te zien hoe onze huurwoningvoorraad van de Stichting is verdeeld naar huurprijsklasse per gemeente. De genoemde huurprijsgrenzen gelden in 2023. De aantallen in de kolom 2022 zijn volgens de prijsgrenzen 2022. De verdeling is op basis van subsidiabele huur: dat is de huurprijs op basis waarvan de Belastingdienst de hoogte van de Huurtoeslag berekent.

Eind 2023 hadden we 1.636 kooparrangementen: 1.020 Koop Goedkoop en 616 Kopen naar Wens. Dat is een stijging van 15 vergeleken met eind 2022. Zie ook figuur 2.1.

In 2023 hebben we 2 nieuwbouwcomplexen opgeleverd:

• Keverdijk fase 2: 40 nieuwbouwwoningen aan de Keverdijk in Naarden
• De Landstraat: 8 woningen door de verbouwing van een bedrijfspand naar woningen in Bussum. Bouwkundig was dit project in 2022 al klaar, maar door vertraging van de nutsaansluitingen konden de woningen pas in 2023 worden opgeleverd.

In 2023 is hard gewerkt aan de bouw van het laatste deel van het project Nieuw Zuid in Hilversum. Hier worden 108 sociale huurwoningen gebouwd. De oplevering is gepland in 2024. De verhuringen vinden plaats begin 2025.

Er zijn in 2023 geen nieuwbouwprojecten in uitvoering gegaan. Wel is een flink aantal projecten in diverse fases van voorbereiding.  

In totaal hielpen we 494 huishoudens aan een woning in 2023 via Stichting Dudok Wonen.

• Huur: sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en dure huurwoningen in de vrije sector
• Koop: sociale koopwoningen (nieuw verkochte huurwoningen en doorverkopen bestaande woningen) en via vrije verkoop

In ons huurbeleid beschrijven we hoe we de sociale verhuringen regelen. Het sociaal huurprijsbeleid gaat over de sociale huurcontracten en de middenhuurcontracten. Ons huurbeleid zorgt voor de juiste match tussen de huur van de woning en het inkomen van de nieuwe huurder.

Het percentage reguliere verhuringen is bijna 70%. Het percentage verhuringen in bijzondere categorieën is ruim 30%. Figuur 2.10 laat een aantal categorieën binnen de sociale verhuringen zien waar we bijzondere inspanning op verlenen. Dit zijn daarbij de meest opvallende zaken:

• Het absolute aantal statushouders is licht gedaald. Maar het percentage van het totaal aantal mutaties is gestegen.
• Het aantal toewijzingen op grond van de spoedzoekregeling is in 2023 licht gestegen. Dankzij deze regeling kunnen we oplossingen bieden voor complexe situaties in woonsituaties of -omgevingen. Met de corporaties in de regio wijzen we maximaal 50 woningen per jaar toe. Dit is vastgelegd in de huisvestingsverordening.

Binnen de vrije sector maken we verschil tussen ‘middenhuur’ en ‘duur’. In 2023 vonden 121 huishoudens hun nieuwe huurwoning in de vrije sector: 78 in de middenhuur en 43 in de dure vrije sector. 41 van deze 43 verhuringen vonden plaats in onze dochter Goois Wonen B.V.

Middenhuurwoningen zijn vooral bedoeld voor jonge gezinnen en doorstromers. Het zijn woningen met huurprijzen vanaf de huurtoeslaggrens tot € 995 per maand. Deze woningen zijn voor de lagere middeninkomens. Daarbij gaat het om bewoners met een bruto jaarlijks inkomen tussen de € 38.787 en € 56.329 per huishouden. Via DAK Gooi en Vechtstreek bieden we de beschikbare woningen aan.

Vooral meerpersoonshuishoudens maakten gebruik van onze middenhuur: 60%. De nieuwe huurders zijn relatief jong: 33% is jonger dan 30 jaar. 15% van de huurders is 55 jaar of ouder. Als reden voor verhuizing staat de betaalbaarheid van de woning op de eerste plaats. Daarna komt de wens om groter te gaan wonen. 

Wooncarrières mogelijk maken: dat vinden we belangrijk. En dus bieden we onze klanten verschillende woonproducten. Niet alleen huur, ook koop. We hebben 2 sociale koopproducten: Koop Goedkoop en Kopen naar Wens.

Deze koopproducten zijn er voor huishoudens uit de sociale doelgroep en de lagere middeninkomens – ook als mensen tijdelijk tot deze doelgroep horen. Het lagere middeninkomen is in 2023 maximaal bruto € 56.329. Ook bij de verkoop van woningen met een sociaal koopproduct passen we voorrangsregels toe. Deze regels horen bij de prestatieafspraken met de gemeenten.

In 2023 verkochten we 31 huurwoningen met een sociaal koopproduct, exclusief de doorverkopen. Daarvan is 100% toegewezen aan huishoudens met een maximum bruto-inkomen van € 56.329. 

Het aantal verkopen is lager dan in het voorgaande jaar. Dat komt vooral door de gewijzigde regelgeving van de NHG. Vanwege de nieuwe voorwaarden hebben wij aanpassingen doorgevoerd in onze sociale koopproducten, zodat deze blijvend met NHG kunnen worden gefinancierd. De eerste drie maanden konden er hierdoor geen verkopen met een sociaal koopproduct plaatsvinden.

In 2023 maakten 5 bewoners gebruik van de mogelijkheid om de grond bij hun woning bij te kopen.

Ons andere sociale koopproduct is Kopen naar Wens. In 2023 verkochten we leeggekomen woningen die we voor verkoop labelden via dit koopproduct. In 2023 kochten 20 huishoudens een woning met Kopen naar Wens.

Huuraanpassingen

Elk jaar stellen we de jaarlijkse huuraanpassingen vast voor de Stichting Dudok Wonen en Goois Wonen B.V. In de Stichting Dudok Wonen voeren we een sociaal huurbeleid voor onze sociale huurders en middenhuurders. In Goois Wonen B.V. voeren we een huurbeleid dat de markt volgt. Over het sociaal huurbeleid voerden we gesprekken met onze Huurdersbelangenvereniging en vroegen hen om advies.

Voor het jaar 2023 was de huurverhoging gebaseerd op de prijsstijging van de cao-lonen over 2022. Hierdoor stegen de huren gematigd:

• De huurverhoging voor gereguleerde huurcontracten was 2,6%.
• De huurverhoging voor vrijesectorhuurcontracten is begrensd voor de duur van 3 jaar (maximaal inflatie +1%).
  
• Voor de bedrijfsonroerendgoedcontracten geldt een huurverhoging op basis van de inflatie van de maand april. Deze was in april 2023 4,4%.

In 2023 gold de regeling Eenmalige huurverlaging voor huurders met een inkomens tot maximaal 120% van het sociaal minimum. Bij deze huurders is de netto huur verlaagd tot € 575,03 per 1 juli 2023. We hebben bij 1.651 huurders de huren verlaagd volgens deze regeling.

Van de Belastingdienst kregen we van 1.584 huurders door dat zij aan de voorwaarden voor deze regeling voldeden. Huurders die in eerste instantie niet via de Belastingdienst aan ons doorgegeven werden, maar wel aan de voorwaarden voldeden, konden alsnog een aanvraag indienen. Voor deze regeling ontvingen we aanvullend nog 85 verzoeken voor de eenmalige huurverlaging. Hiervan hebben we er 67 gehonoreerd.

Naast deze regeling konden huurders met een inkomensterugval en een te hoge huur voor huurtoeslag ook een aanvraag indienen. Door de verlaging van de huur kunnen deze huurders wel een beroep doen op huurtoeslag. We ontvingen hiervoor geen verzoeken in 2023.

Vrijesectorhuurders en middenhuurders die te maken kregen met een inkomensterugval, boden we een eenmalige huurbevriezing aan in 2023. Totaal deden 43 huurders met een middenhuur- of vrijesectorhuurcontract een verzoek tot huurbevriezing. We honoreerden al deze verzoeken. Bij de middenhuurders ging het om huurders van wie het bruto huishoudensjaarinkomen was gedaald onder de minimale inkomenseis voor de laagste huurprijs van het middenhuursegment. Dit is minimaal € 38.787 bruto huishoudensinkomen bij een netto huurprijs van € 806,07, prijspeil 2023.

In 2023 ontvingen we 8 bezwaarschriften tegen de huurverhoging. Geen van deze bezwaren werd gehonoreerd.

De Huurcommissie nam in 2023 in totaal 13 zaken in behandeling:

• 5 bezwaren over de huurverhoging
• 1 over de afrekening servicekosten
• 7 over onderhoudsklachten

Van deze zaken zijn er 11 afgewezen. De commissie verklaarde 2 klachten gegrond: één over de afrekening servicekosten en één over een onderhoudsklacht. Deze zijn beide inmiddels opgelost. Er waren op 31 december 2023 geen zaken meer in behandeling.

In totaal hebben eind 2023 1.020 huishoudens een huis via ons gekocht met een Koop Goedkooparrangement.

Om welk kortingspercentage op de erfpachtcanon gaat het dan? In figuur 3.14 is weergegeven hoeveel huishoudens welk kortingspercentage hebben. Dat begint met 100% korting in het beginjaar en eindigt met 0% korting in jaar 11. Vanaf dat jaar betaalt de bewoner het volledige bedrag van de erfpachtcanon. Het aantal arrangementen met een kortingspercentage van 100% bestaat uit verkochte huurwoningen met Koop Goedkoop en uit doorverkopen van bestaande Koop Goedkoopwoningen in 2023.