6. Bedrijfsmodel, financiële resultaten en financiële continuïteit

Onze doelgroepen willen we zo goed mogelijk van dienst zijn. Dit vraagt om een juiste samenstelling van producten en diensten. En om een duurzaam en gezond bedrijfsmodel. We zetten het vermogen van de stichting in als revolving fund. Daarbij streven we naar het instandhouden van de koopkracht van ons eigen vermogen voor toekomstige generaties: niet interen op het vermogen, maar ook niet oppotten. Door het vermogen in te zetten als revolving fund staat het principe van de financiële continuïteit voorop.
In het Financieel Management Beleid is de koppeling tussen de strategische doelstellingen en de inzet van financiële middelen beschreven.

Vanuit onze volkshuisvestelijke taken kijken we naar het bedrijfsmodel van een vastgoedbelegger. Dit bestaat uit de basiscomponenten investeren, exploiteren, desinvesteren en het werkzame vermogen: eigen vermogen en vreemd vermogen (geleend geld). Het grootste deel van ons vermogen is geïnvesteerd in onze vastgoedportefeuille. Een kleiner deel is geïnvesteerd in sociale koopproducten. Zo kunnen we zoveel mogelijk huishoudens huisvesten. Dit model geven we weer in figuur 6.1.

Om stabiele en gezonde kasstromen te kunnen bereiken, kijken we naar verschillende investeringscategorieën en de inkomstenbronnen. In ons financiële beleid bepalen we welke middelen we inzetten voor welke investeringscategorieën. In figuur 6.2 is deze samenhang weergegeven.

We kijken niet alleen naar de marktwaarde in verhuurde staat, maar ook naar de beleidswaarde. Een deel van de marktwaarde wordt door corporaties namelijk niet gerealiseerd vanwege maatschappelijke doelstellingen als lagere huren. De beleidswaarde houdt hier rekening mee. Zie ook paragraaf 6.5, Financiële exploitatie en economisch offer. De beleidswaarde geldt alleen voor zelfstandige woongelegenheden en onzelfstandige woongelegenheden. Voor ander vastgoed is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gebruiken voor hun gezamenlijk toezicht de beleidswaarde in de financiële kengetallen ‘Loan To Value’ (de verhouding tussen de hoogte van de leningen en de waarde van het bezit) en Solvabiliteit. Deze kengetallen zijn van belang voor de beoordeling van onze financiële continuïteit.

Met ons financiële beleid stellen we onze financiële continuïteit en financierbaarheid zeker.
Dit doen we doordat:

• we de kasstromen bewaken. We zorgen voor een gezonde exploitatiekasstroom. Daarnaast houden we de ingaande en uitgaande kasstromen in hun onderlinge verhouding in evenwicht: investeren, exploiteren en desinvesteren. 
• We bewaken de gewenste ontwikkeling van het werkzame vermogen en de verhouding tussen vreemd vermogen (= geleend geld) en eigen vermogen. Deze verhouding moet zo zijn, dat we financiële risico’s kunnen opvangen. Op de korte termijn zorgen we voor voldoende liquiditeit en sturen we op kasstromen.

De Financieringsstrategie is de uitwerking van het Financieel Management Beleid. Op basis van dit document bepalen we de invulling van de externe financieringsbehoefte. Het document zorgt ervoor dat een financieringspositie en -structuur wordt bereikt die aansluit bij onze lange-termijndoelstellingen.

De winst-en-verliesrekening laat het jaarresultaat zien. Dit resultaat is per definitie gelijk aan de verandering van het eigen vermogen. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen is € -25,4 miljoen. In 2022 was dit € 86,5 miljoen. Als gevolg van dit resultaat is het eigen vermogen gedaald van € 1.192,6 miljoen in 2022 naar € 1.167,3 miljoen in 2023. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen dragen met  € -39,8 miljoen (2022: € 55,7 miljoen) het meest bij aan het negatieve resultaat.

De Aw beoordeelt ons functioneren. Dit doet zij op basis van de jaarrekening en het jaarverslag, de verantwoordingsinformatie (dVi) en de prognosegegevens (dPi). Het integrale toezicht is gericht op governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. De beoordeling rechtmatigheid over verslagjaar 2023 heeft niet geleid tot opmerkingen of aanwijzingen. 

De jaarlijkse beoordeling door het WSW leidde in 2023 tot de gewenste borgbaarheidsverklaring voor de jaren 2023–2025. Dat betekent dat we voldoen aan de eisen die het WSW stelt. Met deze borgbaarheidsverklaring kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW. Ook zijn we in staat om in de verwachte financieringsbehoefte voor 2024 te voorzien.

Wij informeren het WSW in 2024 over de organisatieontwikkeling, de inzet van onze koopproducten, het VvE-beleid en het risicomanagement. 

Aw en WSW gebruiken financiële kengetallen voor de beoordeling van de financiële continuïteit en kengetallen voor de beoordeling financiële discontinuïteit. De laatste ratio’s zijn voor Aw en WSW van belang als een toegelaten instelling in financiële stress raakt of dreigt te raken.

Dit kengetal geeft weer hoeveel keer de rentelast kan worden betaald uit de operationele kasstroom vóór rente. Dit noemen we de rentedekkingsgraad. Als het kengetal lager is dan 1, dan is de netto operationele kasstroom te laag om de rente te kunnen betalen. De normen die Aw en WSW gebruiken, zijn een bovengrens (maximum) of ondergrens (minimum). De kolom ‘2023’ bevat de realisatie over dat jaar. In de kolommen vanaf 2024 zijn de begrotingscijfers te zien. In de meerjarenbegroting 2024–2028 voldoen ook de prognosejaren aan de WSW-normen, zoals blijkt uit figuur 6.3.

De LTV geeft de verhouding aan tussen de nominale schuld en de beleidswaarde. In de verbindingen is geen externe schuld. De norm is de bovengrens. De waardes moeten dus onder de norm blijven. Hier voldoen we aan.

Voor aanvullende sturing op onze vermogensverhouding gebruiken we een streefwaarde voor het gemiddelde leenbedrag per huurwoning. Dit heet het ‘average loan amount’. Hiermee wordt het aantal verhuureenheden (eenheden die kasstroom genereren) gekoppeld aan de omvang van de leningenportefeuille. In 2023 was de gemiddelde lening per gewogen verhuureenheid afgerond € 36.000. Voor 2024–2028 is de streefwaarde gesteld op € 81.800. De hoogte van de streefwaarde wordt mede bepaald door de verwachte renteontwikkeling op de kapitaalmarkt. 

Het schuldrestant van de leningenportefeuille daalde in 2023 met € 13 miljoen. Twee roll-overleningen met een gezamenlijke hoofdsom van € 13 miljoen werden vervangen door een roll-overlening met een hoofdsom van € 12,5 miljoen. De nieuwe lening heeft een variabele hoofdsom. Per 31 december 2023 was van deze lening € 2,5 miljoen opgenomen. Per saldo werd dus € 10,5 miljoen extra afgelost.  Het totaal aan aflossingen van de stichting was €  15,5 miljoen in 2023.

Onze leningenportefeuille bestaat volledig uit DAEB-financiering en is volledig door het WSW geborgd. Dit is het verloop in 2023 van de nominale leningenportefeuille:

De kaspositie van Dudok Wonen en Goois Wonen B.V. is voldoende om de verplichtingen op de korte termijn op te vangen. De kaspositie van de stichting kwam uit op een positief saldo van € 4,2 miljoen op 31 december 2023. De kaspositie van de verbindingen Goois Wonen B.V. en Dudok Ontwikkeling B.V. kwam uit op een positief saldo van € 8,4 miljoen op 31 december 2023. Sinds 2017 geldt een administratieve scheiding tussen de DAEB-tak en niet-DAEB-tak in de toegelaten instelling. Ook de kasstromen zijn gescheiden. Het liquiditeitssaldo van de DAEB-tak was eind 2023 € -13,2 miljoen negatief en van de niet-DAEB-tak € 17,4 miljoen positief.

Vanwege de scheiding DAEB en niet-DAEB verstrekte de DAEB-tak op 1 januari 2017 aan de niet-DAEB-tak een interne lening van € 101,5 miljoen. De niet-DAEB tak lost deze interne lening volledig af aan de DAEB-tak volgens een intern schema. In 2023 is € 3,1 miljoen afgelost op de interne lening. Het saldo van de interne lening is € 49 miljoen op 31 december 2023.

De financieringsbehoefte van Stichting Dudok Wonen voor de komende jaren wordt hierna gescheiden weergegeven voor het DAEB-deel en het niet-DAEB-deel. Vervolgens geven we de financieringsbehoefte weer van Goois Wonen B.V.

De tabel laat zien dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in de DAEB € 188 miljoen negatief is in de periode 2024–2028. De financieringsbehoefte is € 187,8 miljoen. Dit is inclusief de aflossingsverplichtingen en ontvangsten interne lening van per saldo € 24,4  miljoen. Deze financieringsbehoefte wordt ingevuld door nieuw aan te trekken DAEB-financiering die is geborgd door WSW.

DAEB heeft een rekeningcourant bij niet-DAEB. De liquide middelen die niet-DAEB kortstondig over heeft, worden aan DAEB uitgeleend. In de kortgeldmutaties is het verloop hiervan te zien. Op 31 december 2023 was de vordering in rekeningcourant van niet-DAEB op DAEB € 13,2 miljoen.

De leningenportefeuille stijgt met € 163,4 miljoen. Aan nieuwe financiering wordt € 217 miljoen aangetrokken, terwijl we € 53,6 miljoen op bestaande leningen aflossen. Deze stijging van de leningenportefeuille noemen we uitbreidingsfinanciering. Uitbreidingsfinanciering wordt alleen aangetrokken bij nieuwbouw of aankoop. Een gedeelte van de investeringen nieuwbouw is nog niet in uitvoering. Daardoor kunnen we nog bijsturen in onze investeringsuitgaven.

We lopen renterisico, herfinancieringsrisico, liquiditeitsrisico en tegenpartijrisico. Het renterisico is het grootst. Bij herfinanciering willen we niet meer dan 15% renterisico lopen.  Het renterisico volgens de Aw/WSW methodiek komt uit op ‘midden’. De interne renterisiconorm van 15% wordt in 2027 overschreden. Dit betreft de rolloverlening gekoppeld aan de renteswap. Op totaalniveau (herfinanciering en uitbreidingsfinanciering) wordt de signaalwaarde van 15% in alle jaren overschreden, met uitzondering van 2026. Dit is vooral het gevolg van de grote nieuwe financieringsbehoefte. Het renterisico kan worden verkleind door de investeringsambitie te verlagen.

Derivaten gebruiken we alleen om financiële (rente)risico’s te verkleinen. Na 2010 hebben we geen nieuwe rentederivaten meer afgesloten. Dus ook in 2023 niet. We weten wat de mogelijkheden zijn van het gebruik van rentederivaten. Toch geven we de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s met traditionele instrumenten. De bestaande derivatencontracten houden we aan, voor zover ze niet leiden tot een ongewenst beslag op de liquiditeit. Op dit moment hebben we nog één renteswap.

De genoemde derivatencontracten hebben geen bepalingen die het toezicht belemmeren.

We hebben tegoeden op bankrekeningen bij enkele Nederlandse banken. Deze banken voldoen per 31 december 2023 aan de minimale credit rating (A) voor uitstaande middelen. In 2023 ontplooiden we buiten de kortlopende uitzettingen geen nieuwe beleggingsactiviteiten.

Het Treasury Statuut is ondergeschikt aan het RFBB en geldt voor ons en onze dochterondernemingen. In ons Treasury Statuut is vastgelegd hoe de planning, uitvoering en administratie moeten verlopen. Het gaat hierbij om zaken die samenhangen met beleggingen, financiering en rentemanagement, inclusief financiële derivaten.

Onze treasury-organisatie over het aangaan en de beheersing van financiële derivaten en beleggingen hebben we ingericht volgens de wettelijke bepalingen uit de Woningwet. Deze bepalingen zijn neergelegd in het RFBB en uitgewerkt in het Treasury Statuut. Er is een scheiding tussen de beschikkende, uitvoerende, registrerende en controlerende functies. Dit heet een ‘controletechnische functiescheiding’. Bij iedere financiële transactie vindt autorisatie plaats door 2 functionarissen: het ‘vier-ogenprincipe’. In het Treasury Statuut staat hoe we besluiten op basis van een transactievoorstel nemen en uitvoeren. In de treasury-organisatie hebben deze functionarissen een rol:

• De directeur-bestuurder neemt op basis van het Treasury Jaarplan transactiebesluiten die de directeur Financiën en Informatiemanagement opstelt.
• De directeur Financiën stelt de transactiebesluiten op.
• De adviseur Financieel Management bereidt de transactiebesluiten voor en zorgt voor de uitvoering van genomen besluiten.
• De externe treasury-deskundige heeft uitsluitend een adviserende rol bij de voorbereiding.
• De administratief medewerker heeft de registrerende functie.

De directeur-bestuurder ontvangt 3 keer per jaar een Treasury Rapportage. Deze rapportages zijn onderdeel van de P&C-cyclus. In 2023 zijn 3 Treasury Rapportages opgesteld. De (auditcommissie van de) raad van commissarissen laat zich informeren aan de hand van deze rapportages in haar vergaderingen. De accountant heeft een controlerende rol.

Minimaal 3 keer per jaar overlegt de Treasury Commissie over treasury-zaken. De directeur-bestuurder ontvangt schriftelijke verslagen van de bijeenkomsten van de Treasury Commissie. In 2023 hield de Treasury Commissie 3 vergaderingen.
De Treasury Commissie bestaat uit deze functionarissen:

• de directeur Financiën en Informatiemanagement
• de adviseur Financieel Management
• de externe treasury-deskundige

Het bedrijfsresultaat voor belastingen over 2023 bedraagt € -21,4 miljoen (2022: € 91,5 miljoen). De opbouw van dit resultaat wordt in onderstaande grafiek getoond.

Het netto resultaat uit exploitatie van de vastgoedportefeuille bedraagt € 24,5 miljoen. Ten opzichte van 2022(€ 24,2 miljoen) is sprake van een stijging van € 0,3 miljoen.
De huuropbrengsten over 2023 zijn hoger dan de huuropbrengsten over 2022 (€ 0,7 miljoen). Dit is het gevolg van huurverhogingen, harmonisaties en opleveringen nieuwbouw. Daarnaast is de huurderving toegenomen (2,32% versus 2,21% in 2022).

De lasten bedragen in 2023 € 30,4 miljoen (2022: € 29,0 miljoen). De stijging is met name het gevolg van hogere lasten onderhoudskosten. De lasten onderhoudskosten zijn met € 3,2 miljoen gestegen naar € 18,9 miljoen (2022: € 15,7 miljoen).

Het netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille over 2023 bedraagt € 2,2 miljoen (2022: € 6,0 miljoen).

De waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestaat uit de mutatie in waardering van de marktwaarde van de post vastgoedbeleggingen op de balans. Deze post bestaat uit de marktwaarde van de Daeb en niet-Daeb vastgoedbeleggingen in exploitatie; Kopen naar Wens en het vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van de eigen exploitatie.

Het saldo van de financiële baten en lasten bestaat uit rentebaten en rentelasten. In 2023 bedroeg het saldo financiële baten en lasten € 5,6 miljoen negatief, in 2022 € 8,6 miljoen positief. Dit werd met name veroorzaakt doordat de waarde van het rente-derivaat (€ 14,7 miljoen) ten gunste van het renteresultaat 2022 is gebracht in verband met uitoefening van het optierecht door BNG.

De beleidswaarde, als afgeleide van de marktwaarde, zou inzicht moeten geven in het economisch offer dat we brengen voor vier categorieën van maatschappelijke doelstellingen die in deze methodiek zijn verwerkt (beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer). Door voorgeschreven standaardisering in methodiek en parameters is de kwaliteit van het inzicht op het niveau van ons als individuele corporatie beperkt.

Het geldt alleen voor de huurwoningen. Voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Niet-woongelegenheden betreft de categorieën: bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG), parkeergelegenheden en Koop Goedkoop.
De beleidswaarde (+marktwaarde voor niet-woongelegenheden en ZOG) wordt bepaald voor het totaal van DAEB-TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde verbindingen.

De “waterval” om te komen van de marktwaarde naar de beleidswaarde bestaat uit 4 stappen en volgt de categorieën van de volkshuisvestelijke doelstellingen:

Stap 0: Marktwaarde in verhuurde staat
Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat (kosten koper). Dit is de waarde die een belegger zou willen betalen voor het vastgoed. In 2023 is voor de waardering van de woningportefeuille de basiswaardering gehanteerd. Bij de basiswaardering wordt de marktwaarde bepaald op basis van de parameters en uitgangspunten in het Handboek marktwaardering 2023 en is het maximum van de marktwaarde in een doorexploiteer- en in een uitpondscenario (indien een uitpondscenario is toegestaan). In 2023 is de marktwaarde van de vastgoedportefeuille met € 19 miljoen gedaald naar een waarde van € 1.311 miljoen. Dit betreft een waardedaling van 1,4%, die met name wordt veroorzaakt door inschattingen van parameters en uitgangspunten bij de waardering op marktwaarde.

Stap 1: Beschikbaarheid (doorexploiteren)
De marktwaarde gaat uit van de hoogste waarde bij doorexploiteren of uitponden. In stap 1 wordt het effect weergegeven indien voor de gehele portefeuille het scenario van doorexploiteren wordt gekozen, waarbij de marktwaarde eerst nog wordt gecorrigeerd door de eindwaardemethodiek van het handboek te hanteren in plaats van de gehanteerde exit yield. Omdat de woningportefeuille volgens het handboek is gewaardeerd wordt voor de marktwaarde al gebruik gemaakt van de eindwaardemethodiek.

Stap 2: Betaalbaarheid (huren)
Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur). De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform het huurbeleid van Dudok Wonen.
De afslag voor betaalbaarheid is in 2023 gedaald met €84 miljoen naar €383 miljoen.

Stap 3: Kwaliteit (onderhoud)
Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de onderhoudsnormen uit de marktwaarde vervangen door de eigen onderhoudsnorm. De norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding. In 2023 is de afslag met € 5 miljoen gedaald naar € 312 miljoen. Voornaamste reden voor deze daling is een daling van de kosten voor mutatieonderhoud en planmatig onderhoud als gevolg van doorvoering van kostenbesparingen.

Stap 4: Beheer (beheerskosten)
Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten voor extra uitgaven ten behoeve van exploitatie en (vastgoed gerelateerde) leefbaarheid. Hierdoor wijkt het beheer af van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In 2023 is de afslag voor het beheer met € 37 miljoen gestegen naar € 111 miljoen. Dit is een gevolg van de verwachte kostenstijgingen.