3.1 Invloed op beleid
Het afgelopen jaar stond in het teken van onze nieuwe strategie 2023+. Vanwege de snel opeenvolgende ontwikkelingen was dit hét moment om een nieuwe strategie te maken met de vraag: waar moet Dudok Wonen zich de komende jaren voor inzetten?
Gesprekken bewoners en medewerkers
Om tot de nieuwe strategie te komen hebben we ons oor te luisteren gelegd. Allereerst bij bewoners. Bij hen thuis luisterden we naar hun ervaringen. Deze waardevolle verhalen vormen de basis van thema’s waarop we de komende jaren gaan focussen.
Bewoners lieten ook weten dat ze op sommige vlakken iets anders van ons verwachten dan wij dachten. Met deze inzichten zochten wij uit hoe we onze bijdrage de komende jaren concreet gaan maken.
Ook met onze Raad van Commissarissen en met medewerkers gingen we in gesprek. We hielden met collega’s 3 ‘Ateliersessies’ over de thema’s leven, samenleven en samenleving. Dit leidde tot ‘het verhaal van Dudok Wonen’. Om met overtuiging koers te bepalen, moet je eerst weten hoe je als organisatie in de wereld staat. Dat is waar ‘het verhaal van Dudok Wonen’ over gaat.
‘het verhaal van Dudok Wonen’
Gesprekken met HBV en stakeholders
Met ‘het verhaal van Dudok Wonen’ zijn we naar de Huurdersbelangen Vereniging gegaan. Ook hielden we een bewonersavond en dialoogsessie met onze stakeholders om te horen of we op de goede weg waren. Alle medewerkers vroegen we om mee te denken: wat betekent ‘het verhaal van Dudok Wonen’ voor ons werk?
Een strategie met draagvlak
Na alle sessies kwamen we tot een strategie waarvoor wij veel draagvlak voelen. Eenstrategie waar we trots op zijn en die we in 2023 gaan delen.
De hoofdpunten uit onze nieuwe strategie:
- een toegankelijkere regio door nieuwbouw en doorstroming
- betrouwbaar in wonen door toekomstbestendige woningen en passende dienstverlening
- veerkrachtige wijken door samenwerken met bewoners en partners in de wijk
- een daadkrachtige organisatie door procesmatig werken vanuit de menselijke maat.
3.2 Overleg met huurders en vertegenwoordigers van huurders
Huurders betrekken we bij ons dagelijks werk. Dat doen we op verschillende manieren. Voor participatie bestaan wettelijke kaders. Die leiden in de praktijk niet vanzelf tot een brede bewonersparticipatie. Het zorgt er ook niet voor dat we onze bewoners en woningzoekenden leren kennen. Daarnaast hebben we steeds vaker te maken met bewoners met een sociaal kooparrangement. Daarvoor bestaan geen wettelijke inspraakbevoegdheden.
3.2.1 Samenwerking Huurdersbelangenvereniging Dudok Wonen
Een goed overleg met een sterke Huurders Belangen Vereniging (HBV) is belangrijk. Om te horen of we de juiste bijdrage leveren aan de samenleving in ons werkgebied én om daar verantwoording over af te leggen.
Randvoorwaarden HBV
Voor een sterke en professionele huurdersorganisatie zijn randvoorwaarden nodig. In 2022 hebben we, in overeenstemming met onze Samenwerkingsovereenkomst, € 40.000 budget beschikbaar gesteld aan de HBV. Dit budget is bedoeld om bestuurskosten (vrijwilligersvergoedingen), externe advieskosten en correspondentiekosten voor mailingen aan de eigen leden te betalen. Met dit budget heeft de HBV in 2022 onder meer een adviseur ingehuurd om hen te ondersteunen bij het behartigen van de belangen van hun leden.
Overleg met de HBV
Met de HBV voeren we overleg over alle onderwerpen die voor onze huurders van belang kunnen zijn. In 2022 waren er 5 reguliere overleggen tussen de HBV en Dudok Wonen. Deze onderwerpen bespraken we met elkaar:
- De nieuwe strategie van Dudok Wonen. De strategie bespraken we in elk regulier overleg. Tijdens de hele periode is de HBV meegenomen in de totstandkoming. In een startbijeenkomst bespraken we met de HBV het plan van aanpak. We hielden een heisessie om samen met de rvc belangrijke keuzes te maken voor ‘het verhaal van Dudok Wonen’. De HBV nam deel aan de Bewonersavond en Dialoogsessie met stakeholders. Tot slot bespraken we de conceptstrategie met de HBV.
- Andere onderwerpen die op de agenda stonden: huurverhoging, activiteitenplannen, begroting Dudok Wonen, zonnepanelenbeleid, vernieuwen Huisvestingsverordening 2023 en de uitfasering van de acceptgiro als betaalmiddel voor januari 2023.
De HBV bracht advies uit over een aantal zaken: het Sociaal Verkoopbeleid, Zonnepanelenbeleid, Huurverhoging 2022, de Activiteitenplannen voor Hilversum, Gooise Meren en Almere en de Begroting 2023. Het advies op de vernieuwde strategie volgt begin januari 2023. Ook heeft de HBV een kandidaat voorgedragen voor de functie van huurderscommissaris in de rvc.
Het overleg met de HBV kenmerkt zich door openheid, kritische blik en respect voor elkaars rollen.
3.2.2 Bewonerscommissies
Op dit moment werken we actief samen met 15 bewonersgroepen. Deze groepen praten en denken mee over wat er in hun complex gebeurt. Bijvoorbeeld over leefbaarheid, onderhoud of servicekosten. De bewonersgroep kan een huurdersvereniging zijn, een woongroep of een bewonerscommissie. We vergaderen minimaal één keer per jaar met iedere bewonersgroep. Met sommige groepen voeren we vaker overleg.
3.2.3 Bedankje huurdersorganisaties
Alle leden van onze huurdersorganisaties (HBV, huurdersvereniging en bewonerscommissies) zetten zich vrijwillig in om op te komen voor belangen van onze huurders. Om hen te bedanken en tegelijkertijd elkaar beter te leren kennen, organiseerden we in september een uitje.
3.2.4 Geschillenadviescommissie
Hebben wij een verschil van mening met een bewoner? Dan proberen we eerst zelf de klacht op te lossen. Is dat niet gelukt, dan neemt de Geschillencommissie de klacht in behandeling. In 2022 zijn 2 klachten bij de Geschillenadviescommissie ingediend:
- De eerste klacht ging over de eindafrekening van stookkosten. Deze klacht is niet in behandeling genomen, omdat de commissie niet bevoegd is om klachten over eindafrekeningen van stookkosten en warmtelevering te behandelen.
- De tweede klacht ging over heeft lekkage in een woning. Deze klacht is in 2022 binnengekomen en in 2023 door de Geschillenadviescommissie behandeld.
3.3 Onze stakeholders
Gemeenten
Gemeenten zijn belangrijke partners bij het bereiken van onze doelstellingen voor volkshuisvesting. We voeren dan ook regelmatig overleg met de gemeenten Hilversum, Gooise Meren en Almere. Zowel bestuurlijk als ambtelijk. Ons Activiteitenplan 2023 - 2027 dienden we in bij alle 3 de gemeenten.
Overleg met gemeente Hilversum
- In 2022 is het niet gelukt om nieuwe collectieve meerjarige prestatieafspraken te maken met de gemeente Hilversum, de corporaties en huurdersorganisaties. We verschilden onderling te veel over de gewenste dynamiek in de voorraad sociale huurwoningen in Hilversum. Na de verkiezingen zijn we weer in gesprek gegaan met het doel om tot prestatieafspraken te komen. We verwachten dat in 2023 prestatieafspraken gemaakt worden.
- Afgelopen jaar hebben we 102 nieuwbouwwoningen opgeleverd in Hilversum: 65 sociale huurwoningen in Anna’s Hoeve en 37 sociale huurwoningen in project Lieven de Key.
Onze bijdrage aan de prestatieafspraak ‘beschikbaarheid’ is te zien in figuur 3.1. Het schema toont de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad en de voorraad sociale koopwoningen in Hilversum.
| sociale huurvoorraad | sociale koopwoningen | |||
| stand 1-1-2022 | 2.681 | stand 1-1-2022 | 934 | |
| toevoegingen nieuwbouwhuur | 102 | toevoegingen | 23 | |
| verkocht | -23 | onttrekkingen | -61 | |
| gesloopt | 0 | stand 31-12-2022 | 896 | |
| toevoeging door terugkoop | 0 | |||
| geliberaliseerd | -19 | |||
| vrije sector naar sociale huur | 4 | middenhuur | ||
| overig | Stand 1-1-2022 | 309 | ||
| stand 31-12-2022 | 2.745 | Toevoegingen | 29 | |
| Onttrekkingen | -28 | |||
| sociale woningvoorraad: | stand 31-12-2022 | 310 | ||
| sociale huurvoorraad | 2.745 | |||
| sociale koopwoningen | 896 | |||
| 3.641 |
Overleg met gemeente Gooise Meren
- Afgelopen jaar hebben we 21 eengezinswoningen aan de Keverdijk in Gooise Meren opgeleverd.
- De oplevering van 8 sociale huurwoningen aan de Landstraat is doorgeschoven naar 2023. Dit komt door vertraging bij de levering van nutsvoorzieningen.
- Er is extra inspanning nodig om de nieuwbouwambitie voor sociale huurwoningen te halen.
Dat was de conclusie van het Bestuurlijk Overleg over de voortgang van de Kaderafspraken met de gemeente, corporaties en huurdersbelangenverenigingen. Het gesprek voerden we in april. - In juni leverden we ons ons activiteitenplan voor 2023 aan. Dit plan werd begeleid door een oplegger die we samen schreven met de andere corporaties in Gooise Meren.
- We organiseerden een werkconferentie over Leefbaarheid samen met Woningstichting Naarden. Deze conferentie hielden we met alle betrokken partijen bij Gooise Meren op 20 oktober. Met de werkconferentie wilden we ons een beter beeld vormen van de leefbaarheid in Gooise Meren. Daarnaast was het doel om vanuit ieders verantwoordelijkheid en rollen te kijken wat er nodig is om de leefbaarheid te verbeteren. De werkconferentie was geslaagd en krijgt een vervolg.
- De gemeente vormde een werkgroep om een gebiedsvisie voor Bussum-Zuid te maken. Hier nemen wij ook aan deel. Doel is om de gebiedsontwikkeling, inclusief gewenste nieuwbouwprojecten, met elkaar af te stemmen en prioriteit te geven.
| We gaan in Gooise Meren uit van twee typen woningvoorraad (huur en koopwoningen). Sociale voorraad A zijn woningen die bereikbaar zijn voor primaire- en secundaire doelgroep. Woningvoorraad B is bereikbaar voor de middeninkomens. | |||
| De afspraak is dat beide woningvoorraden in 2024 zijn toegenomen ten opzichte van eind 2019. | |||
| 31/12/2022 | 31/12/2019 | ||
| Sociale woningvoorraad A | 2.435 | 2.355 | |
| Sociale woningvoorraad B | 506 | 480 | |
| Sociale voorraad | 2.941 | 2.835 |
de leefbaarheid verbeteren
Overleg met gemeente Almere
- Samen met de HBV en de gemeente voeren we gesprekken over onze duurzame samenwerking. Tot nu toe nemen we geen deel aan de lokale prestatieafspraken die in 2022 zijn gemaakt door de 3 corporaties, huurdersorganisaties en gemeente Almere. Dit doen we in afstemming met de gemeente.
- Eind 2022 kwamen we concept-prestatieafspraken voor 2023 en 2024 overeen. In 2023 stellen we deze bestuurlijk vast. De uitbreiding van de woningportefeuille in Almere als bestendiging van de duurzame samenwerking maakt onderdeel uit van de prestatieafspraken.
Regio Gooi & Vechtstreek
Op regionaal niveau bespreken we veel onderwerpen met de regio Gooi en Vechtstreek. Begin 2017 is de regionale woonvisie vastgesteld met een looptijd tot 2030. Deze woonvisie is de basis voor thema’s op regionaal niveau.
In 2021 sloten we met alle woningcorporaties en gemeenten in de regio en Provincie Noord-Holland een Regionaal Woonakkoord: ‘Samen bouwen aan een vitale en toegankelijke regio’. Dit zijn de ambities:
- 11.500 woningen toevoegen tot 2040
- het aandeel sociale huurwoningen op peil houden
- het aantal middenhuur- en tijdelijke woningen vergroten
Ook werkten we in 2022 aan een nieuwe huisvestingsverordening.
Platform Woningcorporaties Gooi en Vechtstreek (PWG)
In 2020 richtten de 6 corporaties in de regio Gooi en Vechtstreek een samenwerkingsverband op: Platform Woningcorporaties Gooi en Vechtstreek. Deelnemende corporaties zijn De Alliantie, Woningstichting Naarden, Ymere, het Gooi en Omstreken, Dudok Wonen en Vecht en Omstreken. De corporaties werkten altijd al samen met oog voor diversiteit. De nauwere samenwerking biedt nog meer voordelen. In 2022 is gezamenlijk ingespeeld op de gemeenteraadsverkiezingen door een publiekscampagne en lobby richting gemeenten, Provincie en Rijk.
Onze basis is het provinciaal woonakkoord Gooi en Vechtstreek 2021-2025 ‘Samen bouwen aan een vitale en toegankelijke regio’. Hierin staan de gedeelde doelen van provincie Noord-Holland, de gemeenten en woningcorporaties in de Gooi en Vechtstreek beschreven. Het woonakkoord wordt de komende jaren uitgewerkt.
KPI 5 We vergroten de transparantie van onze productenmix en geven onze belanghouders invloed erop. Jaarlijkse bijeenkomst waarin we de stem van stakeholders gehoord hebben en aan hen terugkoppelen hoe wij de inzichten beleidsmatig vertalen.
In 2022 hielden we diverse bijeenkomsten met stakeholders over onze nieuwe strategie
KPI 6 We geven onze belanghouders invloed op ons beleid. Jaarlijks vragen naar tevredenheid over invloed belanghouders (o.a. gemeenten, collega-corporaties, HBV, bewonerscommissies, deelnemers Samen Vooruit Labs).
We spreken regelmatig met de gemeenten, de HBV en collega-corporaties in de regio. Met de HBV vindt regelmatig overleg plaats, inclusief adviesaanvragen over beleidsvoornemens. In 2022 vonden bijeenkomsten plaats over de nieuwe strategie: met de HBV, huurders, stakeholders en medewerkers.
KPI 7 We geven onze belanghouders invloed op ons beleid. Verkennen oprichting van een digitaal klantenpanel in de regio Gooi en Vechtstreek in 2020.
Enige tijd geleden besloten we dat een digitaal klantenpanel (nog) geen haalbare kaart is. Wel geven we belanghouders invloed op ons beleid via klantreizen bij het verbeteren van onze dienstverlening. Daarnaast hebben we bijeenkomsten gehouden over de vernieuwing van de strategie met huurders en stakeholders om input op te halen.
3.4 Landelijke prestatieafspraken
In 2022 werden nationale prestatieafspraken gesloten tussen de minister voor Volkshuisvesting, Aedes, de Woonbond en VNG. Deze prestatieafspraken zijn de tegenprestatie voor de afschaffing van de verhuurderheffing. De belangrijkste elementen van deze landelijke afspraken:
- Beschikbaarheid: toevoegen van sociale huurwoningen en flexwoningen. Daarnaast wordt gekeken naar het transformeren van bedrijfspanden naar sociale huurwoningen. Ook wordt ingezet op de realisatie van geclusterde ouderenwoningen.
- Betaalbaarheid: huurcompensatie of huurkorting voor woningen met een EFG-label.
- Leefbaarheid: investeren in de kwaliteit van woningen. Dat wil zeggen: brandveilige woningen zonder schimmel en loden leidingen. De afspraak is, dat er vanaf 2028 geen slecht onderhouden woningen meer zijn.
- Duurzaamheid: investeren in zonnepanelen en het installeren van hybride warmtepompen in woningen vanaf label D.
De bijdrage van Dudok Wonen aan de nationale prestatieafspraken is deels afhankelijk van de mogelijkheden tot het toevoegen van woningen. Daarover zijn we in gesprek met de gemeenten. Daarnaast hebben we versneld ingezet op het plaatsen van zonnepanelen; versneld ten opzichte van onze eerdere plannen. Ook hebben we in de plannen opgenomen dat we vanaf 2026 warmtepompen plaatsen wanneer CV’s vervangen moeten worden. Ook is opnieuw gekeken naar het isolatieprogramma. De planning is vervroegd voor woningen met EFG-labels die nog in latere jaren gepland stonden.
