6 Financiële exploitatie en economisch offer

Het bedrijfsresultaat voor belastingen over 2022 bedraagt € 91,5 miljoen (2021: € 129,0 miljoen). De opbouw van dit resultaat wordt in onderstaande grafiek getoond.

De winst- en verliesrekening wordt op functionele basis gepresenteerd in de jaarrekening. De functionele indeling geeft een beter inzicht in de samenstelling van de verschillende bedrijfsactiviteiten (verhuur, verkoop en onderhoud) dan de categoriale indeling. Het maakt voor het totale resultaat niet uit of de categoriale of functionele indeling wordt gehanteerd: het onderscheid zit in de wijze van presentatie van kosten en opbrengsten.

Netto resultaat uit exploitatie van de vastgoedportefeuille
Het netto resultaat uit exploitatie van de vastgoedportefeuille bedraagt € 24,2 miljoen. Ten opzichte van 2021 (€ 23,9 miljoen) is sprake van een stijging van € 0,3 miljoen.

De huuropbrengsten over 2022 zijn hoger dan de huuropbrengsten over 2021 (€ 1,2 miljoen). Dit is het gevolg van huurverhogingen, harmonisaties en opleveringen nieuwbouw. Daarnaast is de huurderving afgenomen (2,21% versus 2,93% in 2021).

De lasten bedragen in 2022 € 29,0 miljoen (2021: € 27,9 miljoen). De stijging is met name het gevolg van hogere lasten onderhoudskosten. De lasten onderhoudskosten zijn met € 15,7 miljoen € 1,1 miljoen gestegen (2021: € 14,6 miljoen).

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Het netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille over 2022 bedraagt € 6,0 miljoen (2021: € 6,1 miljoen).

Het resultaat is nagenoeg gelijk gebleven. In 2022 werden 64 woningen verkocht en 127 KGK bijkopen grond. In 2021 67 woningen en 42 KGK bijkopen grond.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestaat uit de mutatie in waardering van de marktwaarde van de post vastgoedbeleggingen op de balans. Deze post bestaat uit de marktwaarde van de Daeb en niet-Daeb vastgoedbeleggingen in exploitatie; Kopen naar Wens en het vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van de eigen exploitatie.

De waardeveranderingen in 2022 kunnen als volgt worden weergegeven:

Het totale waarderingsresultaat voor deze posten is voor 2022 € 55,7 miljoen positief. Dit is met name het gevolg van de waardestijging van € 67,9 miljoen voor het vastgoed in exploitatie. Dit is het gevolg van bijstelling van de parameters en uitgangspunten bij de waardering op basis van de marktwaarde. De waardering van het product Kopen naar Wens is gedaald met € 12,4 miljoen. Dit is het resultaat van de indexering en de stijging van de marktwaarde van de Kopen naar Wens contracten.

Het resultaat van de waardeveranderingen leidt niet tot een kasstroom. Aan het bepalen van de waardeveranderingen liggen schattingen en veronderstellingen ten grondslag. We volgen hierbij de standaardmethodiek en parameters (‘basiswaardering’) zoals voorgeschreven in het handboek Marktwaardering 2022.

Saldo financiële baten en lasten
Het saldo van de financiële baten en lasten bestaat uit rentebaten en rentelasten. In 2022 bedroeg het saldo financiële baten en lasten € 8,6 miljoen positief, in 2021 € 3,3 miljoen negatief. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de waarde van het rente-derivaat (€ 14,7 miljoen) ten gunste van het renteresultaat 2022 is gebracht in verband met uitoefening van het optierecht door BNG.

Methodiek
De beleidswaarde, als afgeleide van de marktwaarde, zou inzicht moeten geven in het economisch offer dat we brengen voor vier categorieën van maatschappelijke doelstellingen die in deze methodiek zijn verwerkt (beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer). Door voorgeschreven standaardisering in methodiek en parameters is de kwaliteit van het inzicht op het niveau van ons als individuele corporatie beperkt.

Het geldt alleen voor de huurwoningen. Voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Niet-woongelegenheden betreft de categorieën: bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG), parkeergelegenheden en Koop Goedkoop.
De beleidswaarde (+marktwaarde voor niet-woongelegenheden en ZOG) wordt bepaald voor het totaal van DAEB-TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde verbindingen.

Berekening beleidswaarde conform beoordelingskader
De 'waterval' om te komen van de marktwaarde naar de beleidswaarde bestaat uit 4 stappen en volgt de categorieën van de volkshuisvestelijke doelstellingen:

Stap 0: Marktwaarde in verhuurde staat
Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat (kosten koper). Dit is de waarde die een belegger zou willen betalen voor het vastgoed. In 2022 is voor de waardering van de woningportefeuille de basiswaardering gehanteerd. Bij de basiswaardering wordt de marktwaarde bepaald op basis van de parameters en uitgangspunten in het Handboek marktwaardering 2022 en is het maximum van de marktwaarde in een doorexploiteer- en in een uitpondscenario (als een uitpondscenario is toegestaan). In 2022 is de marktwaarde van de vastgoedportefeuille met € 78 miljoen gegroeid naar een waarde van € 1.330 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 6,3%, die met name wordt veroorzaakt door nadere inschattingen van parameters en uitgangspunten bij de waardering op marktwaarde.

Stap 1: beschikbaarheid
De marktwaarde gaat uit van de hoogste waarde bij doorexploiteren of uitponden. In stap 1 wordt het effect weergegeven indien voor de gehele portefeuille het scenario van doorexploiteren wordt gekozen, waarbij de marktwaarde eerst nog wordt gecorrigeerd door de eindwaardemethodiek van het handboek te hanteren in plaats van de gehanteerde exit yield. Omdat de woningportefeuille volgens het handboek is gewaardeerd wordt voor de marktwaarde al gebruik gemaakt van de eindwaardemethodiek.

Stap 2: betaalbaarheid
Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur). De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform het huurbeleid van Dudok Wonen.
De afslag voor betaalbaarheid is in 2022 gestegen met €138 miljoen naar €468 miljoen.

Stap 3: onderhoud
Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de onderhoudsnormen uit de marktwaarde vervangen door de eigen onderhoudsnorm. De norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding. In 2022 is de afslag met € 85 miljoen gestegen naar € 317 miljoen. Voornaamste reden voor deze stijging is een structurele stijging van de kosten voor mutatieonderhoud en planmatig onderhoud.

Stap 4: beheer
Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten voor extra uitgaven ten behoeve van exploitatie en (vastgoed gerelateerde) leefbaarheid. Hierdoor wijkt het beheer af van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In 2022 is de afslag voor het beheer met € 2,1 miljoen gestegen.

Resultaten beleidswaarde
Bovenstaande berekening leidt tot de volgende berekening op basis van de marktwaarde 2022 en de beleidswaarde op basis van de meerjarenbegroting.

Als waterval ziet dit er voor 2022 als volgt uit: