4 Duurzaam vastgoed- en vermogensbeheer

Financiële continuïteit voorop
Onze doelgroepen willen we zo goed mogelijk van dienst zijn. Dit vraagt om een juiste samenstelling van producten en diensten. En om een duurzaam en gezond bedrijfsmodel. We zetten het vermogen van de stichting in als revolving fund. Het in standhouden van de koopkracht van ons eigen vermogen voor toekomstige generaties is daarbij het streven: niet interen op het vermogen, maar ook niet oppotten. Door het vermogen in te zetten als revolving fund staat het principe van de financiële continuïteit voorop.
In het Financieel Management Beleid is de koppeling tussen de strategische doelstellingen en de inzet van financiële middelen beschreven.

Ons vermogen
Vanuit onze volkshuisvestelijke taken kijken we naar het bedrijfsmodel van een vastgoedbelegger. Dit bestaat uit de basiscomponenten investeren, exploiteren, desinvesteren en het werkzame vermogen: eigen vermogen en vreemd vermogen (geleend geld). Het grootste deel van ons vermogen is geïnvesteerd in onze vastgoedportefeuille. Een kleiner deel is geïnvesteerd in sociale koopproducten. Zo kunnen we zoveel mogelijk huishoudens te huisvesten. Dit model geven we weer in figuur 4.1.

De investeringsuitgaven betalen we uit inkomsten uit de componenten exploitatie, desinvesteren (verkopen) en financiering. Het vermogensbeheer moet voldoende robuust zijn om de risico’s op te kunnen vangen. Goed vastgoed- en portefeuillebeheer is belangrijk voor het behalen van voldoende rendement. Alleen zo kunnen we investeringsuitgaven blijven doen. Dit uit zich in stabiele en gezonde kasstromen.

We richten ons op het in beweging houden van het vermogen. Met investeringen en desinvesteringen zetten we ons vermogen in beweging en transformeren we ons bezit. De beweging van het vermogen meten we door de verhouding tussen het vermogen (balanstotaal op marktwaarde in verhuurde staat) en het opgetelde totaal van investeringsuitgaven en desinvesteringsinkomsten uit te drukken in een percentage. Dit noemen we de ‘transformatie-indicator.

Investeringscategorieën en inkomstenbronnen
Om stabiele en gezonde kasstromen te kunnen bereiken, kijken we naar verschillende investeringscategorieën en de inkomstenbronnen. In ons financiële beleid bepalen we welke middelen we inzetten voor welke investeringscategorieën. In figuur 4.2 is deze samenhang weergegeven. Het is een schematisch overzicht waarin de herkomst en besteding van middelen van onze investeringen staat.

Eind 2022 bestaat onze totale portefeuille uit 6.182 huurwoningen. Als we de kooparrangementen meerekenen, komen we op 7.803 gehuisveste huishoudens. In de tabel ziet u de vastgoedportefeuille ingedeeld naar type huurcontract.

In figuur 4.7 hebben we de vastgoedportefeuille per entiteit ingedeeld.

Nederland onderschrijft het klimaatakkoord van Parijs uit 2015 en doet mee aan de doelstelling om de opwarming van de aarde te beperken tot 2 graden. De landelijke overheid heeft bepaald dat we in 2050 CO2-neutraal zijn. Ook wij nemen onze verantwoordelijkheid op het gebied van wonen en verduurzamen. We streven naar CO2-neutrale woningen. Dat doen we zo:

• In 2022 hebben we 254 bestaande woningen verduurzaamd.
• Bij verbouwen of repareren gebruiken we zo veel mogelijk duurzame materialen .
• We richten de woonomgeving van onze complexen duurzaam in als dat mogelijk is. Draagvlak van onze bewoners is daarbij belangrijk.

Ook op andere manieren werken we mee aan verduurzaming. Zo hebben we ons aangesloten bij het Uitvoeringsprogramma Energietransitie Gooi en Vechtstreek. Ook doen we mee aan het Bestuurlijk Overleg Energietransitie Gooi en Vechtstreek (BOEG) en het Regionaal Energietransitie Team (RET). Dat doen we samen met collega-corporaties uit de regio Gooi & Vechtstreek.

De beschikbare investeringscapaciteit verdelen we over verschillende investeringscategorieën: verbetering, verduurzaming, herstructurering en nieuwbouw, terugkopen en mee-investeren met de koper. Daarnaast investeren we beperkt in onze eigen organisatie. Denk hierbij aan ICT, meubilair, enzovoort.

Voor het jaar 2022 was de huurverhoging nog gebaseerd op het inflatiecijfer over 2021. Hierdoor stegen de huren gematigd. Toch besloten we om een lagere huurverhoging toe te passen voor de gereguleerde contracten dan wettelijk mogelijk was:

• De huurverhoging voor gereguleerde huurcontracten had de minister vastgesteld op 2,3%. Wij hebben dit verlaagd naar 2,0%.
• De huurverhoging voor vrijesectorhuurcontracten is begrensd voor de duur van 3 jaar (max. inflatie +1%).
• Voor de bedrijfsonroerendgoedcontracten geldt een huurverhoging op basis van de inflatie van de maand april.Deze was in april 2022 9,7%. Deze huurverhoging hebben wij verlaagd naar 6,2% voor ruimtes met een commercieel contract en 2,7% voor contracten met een maatschappelijk belang.

Huurbevriezing middenhuur en vrijesectorhuurders
Vrijesectorhuurders en middenhuurders die te maken kregen met een inkomensterugval, boden we een eenmalige huurbevriezing aan in 2022. Totaal deden 44 huurders met een middenhuur- of vrijesectorhuurcontract een verzoek tot huurbevriezing. Hiervan honoreerden we er 40.

Bij de middenhuurders ging het om huurders van wie het bruto huishoudensjaarinkomen was gedaald onder de minimale inkomenseis voor de laagste huurprijs van het middenhuursegment. Dit is minimaal € 36.647 bruto huishoudensinkomen bij een netto huurprijs van € 763,47, prijspeil 2022.

Huurbezwaren en huurcommissiezaken
In 2022 ontvingen we 18 bezwaarschriften tegen de huurverhoging. Eén hiervan is gehonoreerd omdat de oorzaak bij ons lag: de renovatiewerkzaamheden waren vertraagd. Bij alle huurders in datzelfde complex pasten we ook huurbevriezing toe. Van huurders van een middenhuur- of vrijesectorhuurwoning ontvingen we geen bezwaarschrift.

De Huurcommissie nam in 2022 in totaal 13 zaken in behandeling:

• • 8 bezwaren over de huurverhoging
  • 2 over de afrekening servicekosten
  • 2 over onderhoudsklachten
  • 1 over onze dienstverlening

Van deze zaken zijn er 10 afgewezen. 2 klachten werden gegrond verklaard: beide over de afrekening servicekosten. Er was op 31 december 2022 nog één zaak in behandeling.

Huurverlaging
Huurders met een inkomensterugval en een te hoge huur voor huurtoeslag bieden we huurverlaging. Door de verlaging van de huur kunnen deze huurders wel een beroep doen op huurtoeslag.

• we ontvingen 20 verzoeken tot huurverlaging
• hiervan hebben we er 7 gehonoreerd
• van de afgewezen verzoeken waren er 4 vrijesectorcontracten
• in 9 gevallen kon de huurder met de huidige huurprijs huurtoeslag aanvragen

Voorkomen huurachterstanden
Ook in 2022 zochten we naar manieren om te voorkomen dat huurders in de knel kwamen. Dat deden we samen met bewoners, zorginstellingen en medewerkers van de gemeenten.

Achterstandspercentages
Ondanks de coronapandemie lukte het om onder de 1% huurachterstand bij zittende huurders te blijven. Eind 2022 kwamen we zelfs uit op een netto achterstandspercentage van 0,90% bij zittende huurders. Het is veel bewoners gelukt om op tijd de maandelijkse huur te betalen voor de woning die zij van ons huren. Als we ook de vertrokken huurders meerekenen, komen we uit op een achterstandspercentage van 1,32 %. Daarmee is onze achterstand gedaald. Eind 2021 bedroeg dit percentage namelijk 1,66%.

Aanpak betalingsproblemen
Voor huurders is het een geruststellend idee dat ze bij tijdelijke betalingsproblemen niet meteen hun huis kwijtraken. Met huurders die in financiële problemen kwamen, maakten we heldere afspraken. Dit geeft ons de zekerheid dat de huurder op termijn weer zijn betalingsverplichting kan nakomen. De huurder haalt de huurachterstand in zodra dat weer mogelijk is. Als dit niet binnen de gebruikelijke termijnen lukt, hebben we daar begrip voor.

Persoonlijke benadering
Met een persoonlijke benadering proberen we in een vroeg stadium te voorkomen dat bewoners huurschulden opbouwen - inclusief de extra kosten die dit met zich meebrengt. We maken het huurders daarnaast zo makkelijk mogelijk om zelf contact met ons op te nemen als ze dreigen vast te lopen met het betalen van de huur. Dat kan heel eenvoudig via e-mail, sociale media of WhatsApp. Denken in mogelijkheden is daarbij steeds ons vertrekpunt. Wat kan wél? Door die vraag te stellen aan onze bewoners, zetten we ze veel meer in hun eigen kracht.

Woningontruimingen
Het is onze opdracht om mensen aan een huis te helpen. Daarom doen we er alles aan om ontruimingen en dus dakloosheid te voorkomen. Maar helaas is er soms geen andere uitweg. In totaal stonden er 11 ontruimingen gepland in 2022 door huurachterstand en een combinatie van huurachterstand en overlast. Slechts 2 van deze ontruimingen ging door. In de overige 9 gevallen is nog tijdig tot een oplossing gekomen. Daarnaast haalden we 7 woningen leeg, omdat de huurder was overleden en de nabestaanden de erfenis verwierpen.

Woonfraude
De aanpak van woonfraude is belangrijk voor ons. Iedere bewoner heeft recht op een veilige en leefbare omgeving. Daarnaast hebben woningzoekenden indirect last van woonfraude omdat er woningen onterecht niet worden aangeboden op Woningnet.
Merken we dat bewoners mensen in onderhuur hebben of dat een huis niet door de officiële huurder wordt bewoond? Of is er een hennepkwekerij in een woning? Dan komen we in actie. Daarbij werken we samen met de gemeenten waarin we actief zijn. Zo zorgen we dat huurwoningen die niet worden gebruikt waarvoor ze bedoeld zijn, weer vrijkomen. En dat is een kans voor woningzoekenden die op de wachtlijst staan.

Leegstand
Woningen die leegkomen, willen we zo snel mogelijk doorverhuren of verkopen. Lukt dit niet meteen, dan noemen we dat leegstand. In dat geval lopen we huurinkomsten mis. Bovendien betekent dit dat huishoudens nog niet via ons een huis hebben gevonden.
Het gemiddelde leegstandspercentage over 2022 voor woningen en kamers in de sociale huur en vrije sector huur was 1,86%. In 2021 was dat 2,16%. Er was een piek in de zomer, omdat de verhuringen van de nieuwbouw Anna’s Hoeve minder snel ging dan gehoopt. De oplevering werd uitgesteld, waardoor we in de zomer moesten adverteren. Ook was de procedure voor woningtoewijzingen complexer dan gebruikelijk. Hierdoor duurde het langer voordat alle woningen waren verhuurd.

Leerjaar 2022
In 2022 zijn we in coronatijd van start gegaan met nieuwe processen, het werken met de basiskwaliteit, deden we enkele pilots in het planmatig onderhoud met bewonersparticipatie en gingen we onder begeleiding in de gebiedsteams aan de slag met lerend samenwerken. In 2023 gaan we door met het verbeteren van de samenwerking, de processen en de prestaties.

Doelstellingen desinvesteringen

• Onze doelgroep helpen we vooruit met de sociale koopproducten Koop Goedkoop en Kopen naar Wens.
• We verversen onze portefeuille. Dit doen we door de ontvangen verkoopopbrengsten weer in te zetten voor nieuwe investeringen.

Opbrengsten uit desinvesteringen
De opbrengsten uit desinvesteringen waren in 2022 € 27,7 miljoen. In 2021 was dit ruim € 20 miljoen. De inkomsten uit deze desinvesteringen kwamen uit:

• verkoop van mutatiewoningen met Koop Goedkoop (€ 1,3 miljoen)
• bestaande Koop Goedkoop-bewoners die de grond bijkochten (€ 10,4 miljoen)
• verkoop van mutatiewoningen met Kopen naar Wens (€ 14,2 miljoen)
• verkoop van woningen op de vrije markt (€ 1,7 miljoen)

Stijging verkoopopbrengsten
De stijging van de verkoopopbrengsten wordt met name veroorzaakt door bijkoop grond van bestaande Koop Goedkoop-bewoners. Wij boden eigenaren van een Koop Goedkoopwoning met een waarde boven de NHG-grens de kans om deze grond bij te kopen. Dit deden we omdat de kans dat een woning bij verkoop aan de doelgroep kan worden doorverkocht, heel klein is. Hiermee voorkomen we dat Koop Goedkoopwoningen worden doorverkocht aan mensen die niet tot onze doelgroep behoren. Zo zorgen we onze middelen weer kunnen worden ingezet voor de doelgroep. Zie ook paragraaf 2.4.1.

De waarde van ons vastgoed is toegenomen. Dat komt door de waarderingsgrondslag van marktwaarde in verhuurde staat. Hierdoor is ons eigen vermogen in 2022 gestegen.

De omvang van onze leningenportefeuille de afgelopen jaren gedaald. Dit heeft een gunstige invloed op onze solvabiliteit (de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen).

Beleidswaarde
We kijken niet allen naar de marktwaarde in verhuurde staat, maar ook naar de beleidswaarde. Een deel van de marktwaarde wordt door corporaties namelijk niet gerealiseerd vanwege de maatschappelijke doelstellingen. Bijvoorbeeld lagere huren. De beleidswaarde houdt hiermee rekening. Zie ook paragraaf 6.3. De beleidswaarde geldt voor alleen voor zelfstandige woongelegenheden en onzelfstandige woongelegenheden. Voor ander vastgoed is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde.

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gebruiken voor hun gezamenlijk toezicht de beleidswaarde in de kengetallen ‘Loan To Value’ en solvabiliteit voor de beoordeling van onze financiële continuïteit. Wij voldoen aan de normen van deze kengetallen.

Financieel beleid en beheer
Met ons financiële beleid stellen we onze financiële continuïteit en financierbaarheid zeker.
Deze zekerheid borgen we zo:

• We bewaken de kasstromen. Dat doen we in het algemeen en de ingaande en uitgaande kasstromen in hun onderlinge verhouding: investeren, exploiteren en desinvesteren.
• We bewaken de gewenste ontwikkeling van het werkzame vermogen en de verhouding tussen vreemd vermogen (= geleend geld) en eigen vermogen. Deze verhouding moet zo zijn, dat we financiële risico’s kunnen opvangen. Op de korte termijn zorgen we voor voldoende liquiditeit en sturen we op kasstromen.

De Financieringsstrategie is de uitwerking van het Financieel Management Beleid. Op basis van dit document bepalen we de invulling van de externe financieringsbehoefte. Het document zorgt ervoor dat een financieringspositie en -structuur wordt bereikt die aansluit bij onze lange-termijndoelstellingen.

Realisatie Vermogensontwikkeling 2022
De winst-en-verliesrekening laat het jaarresultaat zien. Dit resultaat is per definitie gelijk aan de verandering van het eigen vermogen. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen is € 86,45 miljoen. In 2021 was dit € 127,5 miljoen. Als gevolg van dit resultaat is het eigen vermogen in 2022 gestegen van € 1.106,2 miljoen naar € 1.192,6 miljoen. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen dragen met € 55,63 miljoen (2021: € 104,4 miljoen) het meest bij aan het positieve resultaat.

Onze kasstromen
Als we kijken naar de kasstromen van Stichting Dudok Wonen dan zien we:
In 2022 werd een bedrag van € 19,2 miljoen gebruikt voor investeringen: € 11,5 miljoen aan nieuwbouw en aankoop, € 7,4 miljoen aan investeringen in bestaand bezit en € 0,3 miljoen aan ons eigen apparaat. Daarnaast werd een bedrag van € 3,2 miljoen gebruikt voor aflossingen (totaal uitgaven € 22,4 miljoen). De middelen voor deze investeringen kwamen uit de inkomsten uit de exploitatie en verkoop van € 39,8 miljoen. Het positieve verschil tussen uitgaven en inkomsten leidde tot een toename van de liquide middelen met € 17,4 miljoen.

Autoriteit Woningcorporaties
De Aw beoordeelt ons functioneren. Dit doet zij op basis van de jaarrekening en het jaarverslag, de verantwoordingsinformatie (dVi) en de prognosegegevens (dPi). Het integrale toezicht is gericht op de aspecten governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. De beoordeling rechtmatigheid over verslagjaar 2022 heeft niet geleid tot opmerkingen of aanwijzingen.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw
De jaarlijkse beoordeling door het WSW leidde in 2022 tot de gewenste borgbaarheidsverklaring voor de jaren 2022-2024. Dat betekent dat we voldoen aan de eisen die het WSW stelt. Met deze borgbaarheidsverklaring kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW. Ook zijn we in staat om in de verwachte financieringsbehoefte voor 2023 te voorzien. Het WSW heeft ook in 2022 het borgingsplafond voor 2024 voor alle corporaties bevroren. Hierdoor komt dit niet uit boven het plafond van 2023. Wij verwachten dat het WSW in 2023 het gewenste borgingsplafond voor 2024 afgeeft. Dit verwachten we omdat het WSW het lage risicoprofiel voor Dudok Wonen in stand houdt.

De implementatie van de nieuwe strategie in 2023 is ook van invloed op het portefeuilleplan. In 2023 informeren we het WSW dan ook over de nieuwe portefeuillestrategie. Wij verkopen onze woningen aan onze doelgroep met sociale koopproducten. De sterk gestegen huizenprijzen hebben hierop invloed. Wij informeren het WSW in 2023 over ons verkoopbeleid en huurbeleid in relatie tot de nieuwe strategie.

Kengetallen voor beoordeling financiële continuïteit
Aw en WSW gebruiken financiële kengetallen voor de beoordeling van de financiële continuïteit en kengetallen voor de beoordeling financiële discontinuïteit. De laatste ratio’s zijn voor Aw en WSW van belang als een toegelaten instelling in financiële stress raakt of dreigt te raken.

Interest Coverage Ratio (ICR)
Dit kengetal geeft weer hoeveel keer de rentelast kan worden betaald uit de operationele kasstroom vóór rente. Dit noemen we de rentedekkingsgraad. Als het kengetal lager is dan 1, dan is de netto operationele kasstroom te laag om de rente te kunnen betalen. De normen die Aw en WSW gebruiken, zijn een bovengrens (maximum) of ondergrens (minimum). De kolom ‘2022’ bevat de realisatie over dat jaar. De kolommen vanaf 2023 geven de begrotingscijfers weer. In de meerjarenbegroting 2023 – 2027 voldoen ook de prognosejaren aan de WSW-normen, zoals blijkt uit figuur 4.11.

Bij het opstellen van de begroting gebruiken wij signaalwaardes voor de ICR DAEB en niet-DAEB. Deze zijn hoger dan de norm, namelijk 1,7 voor DAEB en 4,0 voor niet-DAEB. Dit doen wij om onverwachte tegenvallers ten opzichte van de begroting te kunnen opvangen. Wij verwachten in de komende jaren een toenemende druk op de ICR Daeb als gevolg van de huurmaatregelen van de overheid, zoals de gedwongen huurverlaging.

Loan to Value (LTV)
De LTV geeft de verhouding aan tussen de nominale schuld en de beleidswaarde. In de verbindingen is geen externe schuld. De norm is de bovengrens. De waardes moeten dus onder de norm blijven. Hier voldoen we aan.

Solvabiliteit

De solvabiliteit meet de verhouding tussen eigen vermogen en de totale balanswaarde op basis van beleidswaarde. De norm is de ondergrens. De waardes moeten dus boven de norm blijven. Hier voldoen we aan.

Dekkingsratio

De dekkingsratio meet de verhouding tussen de marktwaarde van de schuld en de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde van de leningen mag niet hoger zijn dan 70% van de marktwaarde in verhuurde staat voor DAEB en niet-DAEB. Deze ratio noemen we een discontinuïteitsratio. Zo’n ratio is belangrijk als een toegelaten instelling in financiële stress dreigt te raken of raakt.

Onderpandratio
De onderpandratio is de verhouding tussen de marktwaarde van het bezit dat door de toegelaten instelling in onderpand is gegeven bij het WSW en de marktwaarde van de leningenportefeuille. Deze ratio noemen we een discontinuïteitsratio. Zo’n ratio is belangrijk als een toegelaten instelling in financiële stress dreigt te raken of raakt. De marktwaarde van de schuld mag niet hoger zijn dan 70% van de marktwaarde van het bezit dat in onderpand is gegeven aan het WSW.

Streefwaarde gemiddeld leenbedrag
Voor aanvullende sturing op onze vermogensverhouding gebruiken we een streefwaarde voor het gemiddelde leenbedrag per huurwoning. Dit heet het ‘average loan amount’. Hiermee wordt het aantal verhuureenheden (eenheden die kasstroom genereren) gekoppeld aan de omvang van de leningenportefeuille. In 2022 was de gemiddelde lening per gewogen verhuureenheid afgerond € 36.000. Voor 2023 -2027 is de streefwaarde gesteld op € 58.000. De hoogte van de streefwaarde wordt mede bepaald door de verwachte renteontwikkeling op de kapitaalmarkt.

Financiering
Het schuldrestant van de leningenportefeuille daalde in 2022 met € 3,2 miljoen. Er werd geen nieuwe financiering aangetrokken. Wel vond een technische aanpassing van een lening plaats. Daarbij werd een roll-overlening met variabele hoofdsom van € 20 miljoen omgezet in een roll-overlening met vaste hoofdsom van € 20 miljoen. Het totaal aan aflossingen van de stichting was € 3,2 miljoen in 2022.

Onze leningenportefeuille bestaat volledig uit DAEB-financiering en is volledig door het WSW geborgd. Dit is het verloop in 2022 van de nominale leningenportefeuille:

Goois Wonen B.V. had geen externe financiering in 2022.

Liquiditeit
De kaspositie van Dudok Wonen en Goois Wonen B.V. is voldoende om de verplichtingen op de korte termijn op te vangen. De kaspositie van de stichting kwam uit op een positief saldo van € 24,9 miljoen op 31 december 2022. De kaspositie van de verbindingen Goois Wonen B.V. en Dudok Ontwikkeling B.V. kwam uit op een positief saldo van € 7,6 miljoen op 31 december 2022.
Sinds 2017 geldt een administratieve scheiding tussen de DAEB-tak en niet-DAEB-tak in de toegelaten instelling. Ook de kasstromen zijn gescheiden. Het liquiditeitssaldo van de DAEB-tak was eind 2022 € 11,3 miljoen positief en van de niet-DAEB-tak € 13,6 miljoen positief.

Interne financiering
Vanwege de scheiding DAEB en niet-DAEB verstrekte de DAEB-tak op 1 januari 2017 aan de niet-DAEB-tak een interne lening van € 101,5 miljoen. De niet-DAEB tak lost deze interne lening volledig af aan de DAEB-tak volgens een intern schema. In 2022 is € 6,0 miljoen afgelost op de interne lening. Het saldo van de interne lening is € 52,1 miljoen op 31 december 2022.

Vooruitblik
De financieringsbehoefte van Stichting Dudok Wonen voor de komende jaren wordt hierna gescheiden weergegeven voor het DAEB-deel en het niet-DAEB-deel. Vervolgens geven we de financieringsbehoefte weer van Goois Wonen B.V.

Financieringsbehoefte
De tabel laat zien dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in de DAEB € 220,6 miljoen negatief is in de periode 2023-2027. De financieringsbehoefte is € 245,6 miljoen. Dit is inclusief de aflossingsverplichtingen en ontvangsten interne lening van per saldo € 25,1 miljoen. Deze financieringsbehoefte wordt ingevuld door nieuw aan te trekken DAEB-financiering die is geborgd door WSW.

Leningenportefeuille
De leningenportefeuille steeg met € 201,3 miljoen. Aan nieuwe financiering wordt € 245,6 miljoen aangetrokken, terwijl we € 44,3 miljoen op bestaande leningen aflossen. Deze stijging van de leningenportefeuille noemen we uitbreidingsfinanciering. Uitbreidingsfinanciering wordt alleen aangetrokken bij nieuwbouw of aankoop. Een gedeelte van de investeringen nieuwbouw is nog niet in uitvoering. Daardoor kunnen we nog bijsturen in onze investeringsuitgaven.

Inkomsten en uitgaven
Uit figuur 4.19 blijkt dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in de niet-DAEB € 14,3 miljoen positief is in de periode 2023-2027. In de financiële vaste activa (regel Nieuwbouw koop en FVA) is € 1,5 miljoen per jaar aan voorgenomen dividendontvangsten uit Goois Wonen B.V. opgenomen, in totaal € 7,5 miljoen. De financiering in de niet-DAEB bestaat uit de interne lening die door DAEB is verstrekt. Hierop wordt € 19,2 miljoen afgelost. De niet-DAEB financiering die voor 2027 is opgenomen, is afhankelijk van de werkelijke nieuwbouw en de werkelijke financieringsbehoefte. Niet-DAEB heeft een positieve invloed op de financiële positie en de kengetallen van Stichting Dudok Wonen als geheel.

Uit figuur 4.20 blijkt, dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in Goois Wonen B.V. € 1,1 miljoen positief is in de periode 2023-2027. De uitgaven financiële vaste activa (FVA) bestaan uit voorgenomen dividenduitkeringen aan Stichting Dudok Wonen voor een bedrag van € 1,5 miljoen per jaar, in totaal € 7,5 miljoen. Goois Wonen B.V. draagt bij aan de investeringskracht van Dudok Wonen en heeft een positieve invloed op de geconsolideerde financiële positie en kengetallen van Dudok Wonen.

Soorten financiële risico’s
We lopen renterisico, herfinancieringsrisico, liquiditeitsrisico en tegenpartijrisico. Het renterisico is het grootst. Bij herfinanciering willen we niet meer dan 15% renterisico lopen. Het gemiddelde renterisico voor de periode 2023–2027 is 12,2%. In 2023 en 2027 wordt de streefwaarde van 15% beperkt overschreden door een spreadherziening in 2023 en een eenmalige grote aflossing in 2027. Het WSW hanteert geen expliciet maximumpercentage voor een individuele woningcorporatie.

Derivaten en renteswaps
In 2006 sloten we met BNG een extendible lening van € 25 miljoen af. Deze lening bevat een af te scheiden embedded derivaat. We hebben het recht verkocht dat de bank in de laatste periode (2023 tot 2038) een vaste rente kan ontvangen. Dit heet een ‘receiver swaption’. De bank heeft dit recht gekocht met een gekochte receiver swaption. De premie is verwerkt in een verlaging van de rentecoupon over de eerste renteperiode.

Derivaten gebruiken we alleen om financiële (rente)risico’s te verkleinen. Na 2010 hebben we geen nieuwe rentederivaten meer afgesloten. Dus ook in 2022 niet. We weten wat de mogelijkheden zijn van het gebruik van rentederivaten. Toch geven we de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s met traditionele instrumenten. De bestaande derivatencontracten houden we aan, voor zover ze niet leiden tot een ongewenst beslag op de liquiditeit. Op dit moment hebben we nog één renteswap.

Bepalingen die het toezicht belemmeren
De genoemde derivatencontracten hebben geen bepalingen die het toezicht belemmeren.

Beleggingen
We hebben tegoeden op bankrekeningen bij enkele Nederlandse banken. Deze banken voldoen per 31 december 2022 aan de minimale credit rating (A) voor uitstaande middelen. In 2022 ontplooiden we buiten de kortlopende uitzettingen geen nieuwe beleggingsactiviteiten.

Treasury Statuut
Het Treasury Statuut is ondergeschikt aan het RFBB en geldt voor ons en onze dochterondernemingen. In ons Treasury Statuut is vastgelegd hoe de planning, uitvoering en administratie moeten verlopen. Het gaat hierbij om zaken die samenhangen met beleggingen, financiering en rentemanagement, inclusief financiële derivaten.

Interne organisatie financiële derivaten en beleggingen
Onze treasury-organisatie over het aangaan en de beheersing van financiële derivaten en beleggingen hebben we ingericht volgens de wettelijke bepalingen uit de Woningwet. Deze bepalingen zijn neergelegd in het RFBB en uitgewerkt in het Treasury Statuut. Er is een scheiding tussen de beschikkende, uitvoerende, registrerende en controlerende functies. Dit heet een ‘controletechnische functiescheiding’. Bij iedere financiële transactie vindt autorisatie plaats door 2 functionarissen: het ‘vier-ogen-principe’. In het Treasury Statuut staat hoe we besluiten op basis van een transactievoorstel nemen en uitvoeren. In de treasury-organisatie hebben deze functionarissen een rol:

• De directeur-bestuurder neemt op basis van het Treasury Jaarplan transactiebesluiten die de Directeur Financiën en Informatiemanagement opstelt.
• De directeur Financiën stelt de transactiebesluiten op.
• De adviseur Financieel Management bereidt de transactiebesluiten voor en zorgt voor de uitvoering van genomen besluiten.
• De externe treasury-deskundige heeft uitsluitend een adviserende rol bij de voorbereiding.
• De administratief medewerker heeft de registrerende functie.

Treasury rapportages
De directeur-bestuurder ontvangt 3 keer per jaar een Treasury Rapportage. Deze rapportages zijn onderdeel van de P&C-cyclus. In 2022 zijn 3 Treasury Rapportages opgesteld. De (auditcommissie van de) raad van commissarissen laat zich informeren aan de hand van deze rapportages in haar vergaderingen. De accountant heeft een controlerende rol.

Besluitvorming
Minimaal 3 keer per jaar overlegt de Treasury Commissie over treasury-aangelegenheden. De directeur-bestuurder ontvangt schriftelijke verslagen van de bijeenkomsten van de Treasury Commissie. In 2022 hield de Treasury Commissie 4 vergaderingen.
De Treasury Commissie bestaat uit deze functionarissen:

• de directeur Financiën en Informatiemanagement
• de adviseur Financieel Management
• de externe treasury-deskundige