Spring naar inhoud

Jaarrekening

1. Geconsolideerde balans per 31 december 2021

(Bedragen x € 1.000, voor resultaatbestemming)

  ACTIVA 31-12-2021 31-12-2020
 Ref. VASTE ACTIVA    
M1102 Vastgoedbeleggingen    
M11028 DAEB vastgoed in exploitatie 818.852 740.968
M11020 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 432.913 399.721
M11024 Onroerende zaken – Kopen naar Wens 65.183 63.032
M11021 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 23.259 15.935
    1.340.007 1.219.656
M1102 Materiële vaste activa    
M11022 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 9.101 9.494
    9.101 9.494
M1103 Financiële vaste activa    
M11033 Andere deelnemingen 2 2
M11035 Latente belastingvordering(en) 4.727 5.440
M11039 Overige vorderingen 35.996 29.933
    40.725 35.375
       
    1.389.833 1.264.525
       
  VLOTTENDE ACTIVA    
       
M1112 Vorderingen    
M11120 Huurdebiteuren 486 355
M11164 Belastingen en premies sociale verzekeringen 657 -
M11126 Overige vorderingen 533 464
M11127 Overlopende activa 178 136
    1.854 955
       
M1114 Liquide middelen 15.100 12.568
       
    16.954 13.523
       
  TOTAAL 1.406.787 1.278.048

(Bedragen x € 1.000, voor resultaatbestemming)

  PASSIVA 12/31/2021 12/31/2020
Ref. VERMOGEN LANG    
M1105 Eigen vermogen    
M11053 Herwaarderingsreserve 705.422 618.587
M11053 Overige reserve 273.205 315.550
M11054 Resultaat boekjaar 127.530 44.490
    1.106.157 978.627
       
M1107 Voorzieningen    
M11073 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen - -
M11074 Overige voorzieningen 249 285
    249 285
       
M1108 Langlopende schulden    
M11081 Schulden/leningen kredietinstellingen 237.652 225.290
M11084 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken - Kopen naar Wens 35.632 37.207
M11083 Overige schulden 15.362 18.085
    288.646 280.582
       
    1.395.052 1.259.494
       
  VERMOGEN KORT    
M1116 Kortlopende schulden    
M11160 Schulden aan kredietinstellingen 3.283 9.503
M11162 Schulden aan leveranciers 1.058 2.323
M11164 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.705 2.181
M11167 Overige schulden 639 645
M11168 Overlopende passiva 4.050 3.902
    11.735 18.554
       
  TOTAAL 1.406.787 1.278.048

2. Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2021

(Bedragen x € 1.000) volgens het functioneel model

    2021 2020
Ref. EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE    
  Huuropbrengsten 50.063 49.112
  Opbrengsten servicecontracten 1.730 1.735
  Lasten servicecontracten -1.730 -1.735
  Lasten verhuur en beheeractiviteiten -4.703 -4.357
  Lasten onderhoudsactiviteiten -14.593 -14.236
  Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -6.892 -6.445
  Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 23.875 24.074
       
  VERKOOP VASTGOEDPORTEFEUILLE    
  Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 19.337 12.201
  Toegerekende organisatiekosten -903 -1.212
  Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -12.308 -8.619
  Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 6.126 2.370
       
  NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE    
  Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 4.584 3.143
  Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 96.968 24.952
  Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarde 7.464 3.337
  Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop - -
  Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 109.016 31.432
       
  OVERIGE ACTIVITEITEN    
  Opbrengst overige activiteiten 94 106
  Kosten overige activiteiten -89 -100
  Netto resultaat overige activiteiten 5 6
       
  Overige organisatiekosten -6.049 -1.792
  Leefbaarheid -637 -608
  FINANCIELE BATEN EN LASTEN    
  Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 565 736
  Rentelasten en soortgelijke kosten -3.832 -10.445
  Saldo financiële baten en lasten -3.267 -9.709
       
  RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 129.069 45.773
  Belastingen -3.543 -1.283
  Resultaat deelnemingen 2.004 -
  RESULTAAT NA BELASTINGEN (TOTAALRESULTAAT) 127.530 44.490

3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2021

Volgens de directe methode

(Bedragen x € 1.000)

    2021 2020
  KASTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN    
  Ontvangsten    
  Huren 50.173 49.209
  Vergoedingen 2.041 2.060
  Overheidsontvangsten - -
  Renteontvangsten 38 120
  Overige bedrijfsontvangsten 272 415
    52.524 51.804
  Uitgaven    
  Erfpacht - -2
  Personeelsuitgaven -6.475 -5.849
  Onderhoudsuitgaven -10.881 -11.318
  Overige bedrijfsuitgaven -9.502 -9.946
  Renteuitgaven -6.578 -7.610
  Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -160 -49
  Verhuurderheffing -4.807 -4.473
  Leefbaarheid (externe uitgaven niet investerings­gebonden) -230 -213
  Vennootschapsbelasting -3.673 -2.519
    -42.306 -41.979
  KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 10.218 9.825
       
  KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN    
  Materiële vaste activa - ingaande kasstroom    
  Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 17.147 8.550
  Verkoopontvangsten na inkoop (verkocht onder voorwaarden) - -
  Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden - -
  Verkoopontvangsten grond en overig - -
    17.147 8.550
  Materiële vaste activa - uitgaande kasstroom    
  Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -20.431 -18.812
  Nieuwbouw koop, woon- en niet woongelegenheden - 229
  Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -8.449 -11.161
  Aankoop woongelegenheden -271 -5.502
  Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop - -
  Investeringen overig -70 -253
    -29.221 -35.499
  Financiële vaste activa - in en -uitgaande kasstroom    
  - Ontvangsten verbindingen en overig 1.996 3.408
  - Uitgaven verbindingen en overig - -
    1.996 3.408
       
  KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN -10.078 -23.541
       
  FINANCIERINGSACTIVITEITEN    
  Opgenomen door WSW geborgde leningen 11.569 20.000
  Opgenomen niet door WSW geborgde leningen   -
  Aflossing door WSW geborgde leningen -2.786 -22.087
  Aflossing niet door WSW geborgde leningen -6.391 -3.553
       
  KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN 2.392 -5.640
       
  MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN 2.532 -19.356
  WIJZIGING KORTGELDMUTATIES (Collateral (margin call verplichting)) - -
       
  Liquide middelen begin periode 12.568 31.924
  Liquide middelen eind periode 15.100 12.568
  MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN 2.532 -19.356

4. Algemene toelichting

4.1. Toegelaten instelling

Stichting Dudok Wonen (KvK-nummer 32023773), statutair gevestigd te Hilversum, Larenseweg 32, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 19 eerste lid van de Woningwet. Zij is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). 

4.2. Toegepaste standaarden

Conform de in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard, alsmede in overeenstemming met de beleidsregels Wet normering bezoldiging topfunctionarissen. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

4.3. Continuïteit

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Dudok Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen, waar het beleid op is en wordt aangepast. 

De crisis veroorzaakt door het Coronavirus (COVID-19) zal ook voor de toekomst impact hebben. Bijvoorbeeld ten aanzien van ons investeringsprogramma waarbij we ook sterk afhankelijk zijn van anderen zoals bouwers, gemeenten en in het geval van renovatie ook onze huurders. Op het moment van schrijven is nog onduidelijk wat de impact precies zal zijn. De huidige inschatting is dat dit voor 2022 niet zal leiden tot onoverkomelijke financiële problemen.

Dudok Wonen blijft voldoen aan kengetallen zoals die door sectorinstituten en relevante externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt. Dit doet zij doordat een meerjarenbeleid is vastgesteld met extra aandacht voor onderhoud, waaronder veiligheidsaspecten van het vastgoed en verduurzaming op korte- en lange termijn. Een kritische Prestatie Indicator is: Alle woningen zijn en blijven veilig, schoon en heel, op ieder moment in de Levenscyclus’. Hierdoor zal ook op de lange termijn de waarde van het vastgoed behouden blijven.

Conclusie:
Bovenstaande betekent dat het de verwachting van het bestuur is dat Dudok Wonen zal kunnen blijven voldoen aan de in de sector gebruikelijke (financiële) kengetallen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

4.4. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling

De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten of op actuele waarde. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar Dudok Wonen zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. 

Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en renovatie.

Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer op de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer op de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper.

De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s (bedragen x € 1.000). Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

4.4.1 Gebruik van schattingen

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.
De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:

  • Vastgoedbeleggingen, marktwaarde in verhuurde staat: DAEB vastgoed in exploitatie en het niet-DAEB vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Dudok Wonen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is. Dudok Wonen hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het waarderingscomplex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. In de waardering is een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor de woningen en parkeerplaatsen zijn de aannames en uitgangspunten van de basiswaardering in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020 gehanteerd. Voor de gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) bij de waardering van het bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed is door een externe taxateur een taxatierapport met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.
  • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en renovatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Dudok Wonen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of renovatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Dudok Wonen. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers.
  • Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

4.5. Grondslagen voor consolidatie

De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Dudok Wonen en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Dudok Wonen een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken.

Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.

In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de groep gemaakte winsten en verliezen.

De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd. 

In de consolidatie worden deelnemingen tegen nettovermogenswaarde opgenomen voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten (joint venture accounting).

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:

Geconsolideerde entiteiten

GECONSOLIDEERDE ENTITEITEN    
Volledig geconsolideerd Statutaire zetel (Indirect) kapitaalbelang
Goois Wonen B.V. Hilversum 100% (D)
Dudok Ontwikkeling B.V. Hilversum 100% (D)

De geconsolideerde entiteiten hebben de volgende activiteiten:

  • Goois Wonen B.V.: het beleggen van vermogen en beheer en verhuur van onroerend goed.
  • Dudok Ontwikkeling B.V.: het realiseren van (huur)woningen.

Voorts heeft Goois Wonen B.V. (als rechtsopvolger van Dudok Wonen B.V.) naast bovengenoemde belangen een verbinding met Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok. Deze verbinding komt niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, tot eind 2020 was er een duurzame financiële band door middel van een lening van € 3,4 miljoen. Het tehuis is gespecialiseerd in zorg voor bewoners en heeft een verbinding met het verzorgingshuis naast het complex. De Stichting is in 2021 geliquideerd.

De Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) waarin Dudok Wonen participeert zijn niet geconsolideerd. Voor de VvE’s waarin Dudok Wonen met 50% of meer participeert wordt er een beroep gedaan op artikel 407 lid 1a ‘gezamenlijke betekenis te verwaarlozen is op het geheel’. Consolidatie van de belangen in de VvE’s heeft overigens geen gevolgen voor het eigen vermogen van Dudok Wonen.

Dudok Wonen of haar groepsmaatschappijen participeren in 94 actieve VvE’s (96 actieve VvE’s in 2020). Deze participaties vloeien voort uit het gevoerde beleid om woningen uit de bestaande voorraad te verkopen.

4.6. Presentatiewijzigingen

Er hebben in 2021 geen presentatiewijzigingen plaatsgevonden.

4.7. Stelselwijziging

Er hebben in 2021 geen stelselwijzigingen plaatsgevonden.

4.8. Financiële instrumenten

Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten.

Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde.
In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.
Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

4.8.1 Verstrekte leningen en overige vorderingen

Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderings-verliezen.

4.8.2 Dividenden

Dividenden worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord op het moment dat deze betaalbaar zijn gesteld.

4.8.3 Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde en na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode.

De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden.

4.8.4 Afgeleide financiële instrumenten

Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast.

Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, aflopen of worden verkocht of wanneer de onderneming niet langer kiest voor hedge accounting wordt hedge accounting beëindigd.

Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van de toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies eveneens in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening.

Dudok Wonen documenteert de hedge relaties in specifieke hedge documentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedge relaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges.

Op elke balansdatum bepaalt Dudok Wonen de mate van ineffectiviteit van de combinatie van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie (de hedge relatie). De mate van ineffectiviteit van de hedge relatie wordt vastgesteld door het vergelijken van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie in de hedge relatie. Dudok Wonen hanteert voor deze vergelijking de volgende kritische kenmerken, omvang, looptijd, afgedekt risico en de wijze van afrekening van het afdekkingsinstrument en afgedekte positie. Indien de kritische kenmerken, beoordeeld in de context van de hedge relatie, aan elkaar gelijk zijn (geweest), is geen sprake (geweest) van ineffectiviteit.

Indien de kritische kenmerken niet aan elkaar gelijk zijn (geweest), is sprake (geweest) van ineffectiviteit. In dat geval vindt de effectiviteitstest plaats door vergelijking van de cumulatieve verandering in reële waarde van een op afsluitdatum gedefinieerd hypothetisch afgeleid instrument, met een reële waarde van nihil op afsluitdatum (als proxy van de afgedekte positie), met de cumulatieve waardeverandering van het werkelijke afgeleide instrument. Indien de laatste een hogere negatieve waarde heeft dan het hypothetisch afgeleide instrument, wordt het verschil als ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

4.8.5 Derivaten aangehouden voor hedging doeleinden

De rentevoet van lopende en in de toekomst te verwachten zeer waarschijnlijke financieringen is variabel van aard en gebaseerd op 3-maands Euribor. In de analyse van de financiële risico’s heeft de Groep het risico van renteschommelingen onderkend en geconcludeerd dit risico niet zelf te willen dragen doch af te dekken door middel van derivaten.

Voor deze derivaten past Dudok Wonen kostprijshedge accounting toe op basis van generieke documentatie met vastlegging van:

  • de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties;
  • de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities.

Op het moment van de eerste verantwoording worden deze derivaten gerubriceerd als “Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting”.

De waardering en resultaatbepaling is als volgt:

  • Op moment van eerste waardering wordt de reële waarde van het derivaat bepaald; over het algemeen is de uitkomst daarvan een nihil-waarde en wordt geen actief- of passiefpost op de balans opgenomen.
  • De vervolgwaardering geschiedt tegen kostprijs of lagere marktwaarde waarbij een lagere waarde in geval van een effectieve hedge relatie voor de waardering en resultaatbepaling niet in aanmerking wordt genomen.
  • Op moment van eerste waardering alsmede tussentijds bij aanpassing van de contractuele afspraken met betrekking tot het derivaat en/of het afgedekte renterisico van de betreffende lening wordt bepaald of sprake is van ineffectiviteit. Daartoe wordt beoordeeld of het referentiebedrag van het derivaat niet groter is dan de omvang van de lening alsmede dat de kritische kenmerken zoals omvang, looptijd, renteherzieningsdata, momenten van betaling van rente en aflossing, basis voor de rentevoet en dergelijke van het derivaat en het afgedekte renterisico aan elkaar gelijk zijn.


Indien de kritische kenmerken niet aan elkaar gelijk zijn of zijn geweest, is dit een indicatie dat de hedge relatie een ineffectief deel bevat dat door middel van de dollar offset methode wordt berekend.
Indien en voor zover de ineffectiviteit per balansdatum op cumulatieve basis in een verlies resulteert, wordt de ineffectiviteit verwerkt in de winst-en-verliesrekening van het betreffende boekjaar. Blijkt op een later moment dat het cumulatieve verlies wegens ineffectiviteit is afgenomen dan wordt deze afname ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien:

  • Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en-verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt.
  • De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats:
    - Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans.

4.8.6 Bijzondere waardeverminderingen financiële activa

Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Dudok Wonen op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Dudok Wonen de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs, wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

5. Verdere uitwerking grondslagen voor waardering activa en passiva

5.1. Classificatie vastgoed naar typologie

De onroerende zaken in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel, aangepast voor transacties nadien tussen de DAEB respectievelijk de niet-DAEB tak.

5.2. Vastgoedbeleggingen

5.2.1 DAEB vastgoed in exploitatie & Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.

Marktwaarde in verhuurde staat:
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Dudok Wonen actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Dudok Wonen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop zij actief is.

Onder paragraaf 9.1 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie en DAEB vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Kasstroomgenererende eenheid:
Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Dudok Wonen is gericht op sturing van de waarde van het vastgoed in exploitatie op basis van waarderingscomplexen. 

Eerste waardering:
Bij de eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en verminderd met eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

Uitgaven na eerste verwerking:
Uitgaven na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of -vermeerdering en in het resultaat verantwoord als ‘Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien er sprake is van een waardeverhoging van het actief. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Waardering na eerste verwerking 
Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen actuele waarde, overeenkomstig artikel 35 lid 2 van de Woningwet. Onder actuele waarde wordt in dit verband verstaan de marktwaarde overeenkomstig het marktwaardebegrip “onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat”. Voortvloeiend uit artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is deze marktwaarde bepaald conform het “Handboek modelmatig waarderen marktwaarde – Actualisatie peildatum 31 december 2021”, derhalve de marktwaarde in verhuurde staat. Dudok Wonen past hiervoor ultimo 2021 de basiswaardering toe voor de woningen en parkeerplaatsen en de “full-variant” voor het bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed. De marktwaarde in verhuurde staat is benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (discounted cash flow methode). Bij de basisvariant waardering is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering als gevolg van de waardering tegen actuele waarde bepaald op complexniveau. De waardevermindering of - vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. 

Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een landelijke validatie van de basisversie plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening.

Complexindeling
Om de marktwaardewaardering van het vastgoed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.

Doorexploiteer- en uitpondscenario
De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cash flow (‘DCF’) methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteer scenario en anderzijds het uitpondscenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario, beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen.

Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende looptijd, waarbij de afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet. 
Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor studentencomplexen, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. 

Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op het verder uitponden van de aan het eind van het 15e jaar nog niet verkochte woongelegenheden, waarbij de mutatiekans met 50% wordt gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en wordt gerekend met een verouderingstoeslag van 100% voor het
instandhoudingsonderhoud.

Herwaardering
Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van het vastgoed in exploitatie opnieuw bepaald. (Ongerealiseerde) winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (derhalve niet verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen).

5.2.2 Toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak

Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB- en niet-DAEB-vastgoed. Voor de toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen aan deze DAEB-tak of niet-DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:

  • Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB- of niet-DAEB-activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend;
  • Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aandeel DAEB-verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB-verhuureenheden.
  • Vorderingen, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting worden toegerekend aan de DAEB- of niet-DAEB-tak op basis van op basis van de relatieve verdeling qua aantal verhuureenheden.

5.2.3 Beleidswaarde

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Dudok Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

  1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie.
  2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie.
  3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.
  4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Voor zover afwijkend van de voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 15.

Dudok Wonen heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. 

5.2.4 Onroerende zaken inzake Kopen naar Wens “oude” contracten (eigendomsparticipaties)

De onroerende zaken inzake Kopen naar Wens betreffen eigendomsparticipaties, die omvatten het bloot eigendom van de grond en van de opstal van het verkoopproduct “Kopen naar Wens”. Hierbij stelt Dudok Wonen de Koper in staat om op termijn, tegen geïndexeerde uitgestelde betaling, een Woning in (vol) eigendom te verwerven. De koper verwerft daarom in eerste instantie het recht van erfpacht op de grond en het recht van erfpacht op de opstal. De “oude” contracten betreffen de contracten welke voor 2013 zijn afgesloten. 

De eigendomsparticipaties worden jaarlijks op basis van nominale waarde (uitgestelde betaling) geïndexeerd met de prijsindex bestaande koopwoningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De waardering voor de jaarrekening vindt plaats tegen actuele waarde op basis van een Discounted Cash Flow-methode (DCF). De waarde van de eigendomsparticipatie is verbonden aan de tijdsverwachting dat de Koper eventuele tussentijdse afkoop en de koopsom voor het verwerven van het bloot eigendom heeft voldaan.
De ontvangen koopsommen zijn tevens als ‘vooruitontvangen Koopsom Kopen naar Wens’ onder verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken – Kopen naar Wens bij de langlopende schulden opgenomen.

Waardemutatie:
De waardemutaties in onroerende zaken inzake Kopen naar Wens “oude” contracten worden in de winst-en-verliesrekening in de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verantwoord.

5.2.5 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen projecten waarin nieuwbouw wordt ontwikkeld of projecten waarbij bestaand bezit door middel van sloop/nieuwbouw tot volledig nieuw vastgoed ontwikkeld wordt. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de aangetrokken leningen.

De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Dudok Wonen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het uitvoeringsbesluit in het besluitvormingsproces van Dudok Wonen.

Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans.

In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ verantwoord.

Bij gereedkomen van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie vindt overboeking van het gehele saldo plaats naar vastgoed in exploitatie. Bij deze overboeking wordt voor het bepalen van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs uitgegaan van de initiële verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met waardeverminderingen.

5.3. Materiële vaste activa

5.3.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen.

De afschrijvingen op kantoorgebouwen, inventaris, automatisering en vervoermiddelen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur rekening houdend met de restwaarde bij einde gebruik. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven.
De volgende economische levensduur in jaren wordt gehanteerd:

  • Kantoorgebouwen:  40;
  • Inventaris:  8;
  • Automatisering:  5;
  • Vervoermiddelen:  5.

Onderhoudsuitgaven bij kantoorgebouwen worden geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Bijzondere waardeverminderingen
Vaste activa met een lange levensduur worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige netto kasstromen die het actief naar verwachting zal genereren.

Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen boekwaarde en de realiseerbare waarde.

5.4. Financiële vaste activa

5.4.1 Deelnemingen

Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde.

Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Dudok Wonen gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd.
Wanneer Dudok Wonen garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Dudok Wonen ten behoeve van deze deelneming.

Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere waarde.

De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten.
Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

5.4.2 Latente belastingvordering(en)

Zie toelichting bij ‘9.3.2 Latente belastingvorderingen en- verplichtingen’.

5.4.3 Overige vorderingen

Onroerende zaken inzake Kopen naar Wens “nieuwe” 102% contracten (eigendomsparticipaties)
Onroerende zaken inzake Kopen naar Wens hebben betrekking op de koopproducten Kopen naar Wens. 

Onder de onroerende zaken inzake Kopen naar Wens opgenomen eigendomsparticipaties omvatten het bloot eigendom van de grond en van de opstal van het verkoopproduct Kopen naar Wens, waarbij Dudok Wonen de Koper in staat stelt op termijn tegen geïndexeerde uitgestelde betaling een Woning in (vol) eigendom te verwerven. De koper verwerft daarom in eerste instantie het recht van erfpacht op de grond en het recht van erfpacht op de opstal.

De eigendomsparticipaties worden jaarlijks op basis van nominale waarde (uitgestelde betaling) geïndexeerd met de prijsindex bestaande koopwoningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De waardering vindt plaats tegen actuele waarde op basis van een Discounted Cash Flow-methode (DCF). De waarde van de eigendomsparticipatie is verbonden aan de tijdsverwachting dat de Koper eventuele tussentijdse afkoop en de koopsom voor het verwerven van het bloot eigendom heeft voldaan.

5.5. Vorderingen en effecten

De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven bij paragraaf 4.9 Financiële instrumenten.

5.6. Eigen Vermogen

Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.

Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeverandering wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief.

5.7. Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte betrouwbaar kan worden geschat. 
Voorzieningen worden, voor zover niet anders vermeld, tegen nominale waarde opgenomen.

5.7.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar paragraaf 5.2.5 ‘vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’.
De voorziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde.

5.7.2 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit in hoeverre er sprake is van (voorwaartse) verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd.

Latente belastingvorderingen en –verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien daartoe een afdwingbaar recht aanwezig is en het voornemen is om op netto basis af te rekenen.

Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden in de balans opgenomen indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut, alsmede wanneer realisatie waarschijnlijk wordt geacht. Belastinglatenties worden op contante waarde gewaardeerd, waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto-rente.

Latente belastingvorderingen (met een looptijd langer dan 1 jaar) zijn opgenomen onder financiële vaste activa; latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

5.7.3 Overige voorzieningen

Hieronder is onder meer de contractuele verplichting uit hoofde van de aangekochte woningen in het kader van de regeling ‘Verzilverd Wonen’ opgenomen. De verplichting bestaat uit het levenslange vruchtgebruik van de bewoner alsmede de hier aan gekoppelde onderhoudsverplichting. De verplichting is opgenomen tegen contante waarde van het verschil tussen de aankoopprijs bij vrije verkoop en de betaalde aankoopprijs. De vrijval vindt overeenkomstig de voorgecalculeerde exploitatie plaats.

De woning is juridische en economisch eigendom van Dudok Wonen en zij draagt daarom alle risico’s en is verantwoordelijk voor het onderhoud. Bij leegkomen wordt de woning verkocht. Op moment van verkoop (transportdatum) wordt het verkoopresultaat verantwoord. Het resultaat wordt berekend door de aankoopsom plus de niet ontvangen (fictieve) markthuur, gedurende de periode dat de woning bewoond werd, in mindering te brengen op de verkoopprijs.

Verder is er een voorziening voor te verwachte kosten in verband met claims van oud-medewerkers.

5.8. Langlopende schulden

De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder paragraaf 4.8 Financiële instrumenten.

Voor de post verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken – Kopen naar Wens wordt verwezen naar paragraaf 9.8.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken – Kopen naar Wens “oude” contracten. 

5.9. Kortlopende schulden

De waardering van kortlopende schulden is toegelicht in de paragraaf 4.9 Financiële instrumenten.

6. Verdere uitwerking grondslagen voor bepaling resultaat

6.1. Huuropbrengsten

Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Dudok Wonen. De huuropbrengsten worden toegerekend aan de periode waarop het contract betrekking heeft. 

6.2. Opbrengsten en lasten servicecontracten

De opbrengsten betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke kosten. Deze kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. De opbrengsten servicecontracten worden toegerekend aan de periode waarop het contract betrekking heeft. 

6.3. Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord.

6.4. Lasten onderhoudsactiviteiten

De onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie gebracht. Het dagelijks- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van eigen dienst. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven, waarbij het onderscheid is gebaseerd op de op 4 juli 2019  door het ministerie van Binnenlandse Zaken, de Autoriteit woningcorporaties en WSW gepubliceerde nieuwe definities gepubliceerd inzake de verwerking van uitgaven voor verbetering en onderhoud.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

6.5. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Hieronder worden de exploitatiekosten verantwoord die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren.

6.6. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De post Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed. 
Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is.

Op basis van deze criteria wordt onder deze post verantwoord: 

  • de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. 
  • de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. 
  • verkoopopbrengst van onroerende zaken Kopen naar Wens onder aftrek van de boekwaarde. 

6.7. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, onroerende zaken inzake Kopen naar Wens “oude” en “nieuwe” contracten en vastgoed bestemd voor verkoop. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed in het verslagjaar.

6.8. Netto resultaat overige activiteiten

Hieraan zijn de opbrengsten en kosten voor beheer voor derden, VvE-beheer en overige opbrengsten toegerekend.

6.9. Leefbaarheid

Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. 

De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera.

De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.

6.10. Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector

Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) heeft Dudok Wonen zich gehouden aan de Beleidsregel toepassing WNT.

6.11. Pensioenen

Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. 

Dudok Wonen heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). Naar de stand van ultimo december 2021 was de dekkingsgraad van het pensioenfonds (SPW) 118,8% (2020: 109,4%).
De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Dudok Wonen betaalt hiervoor premies waarvan een deel op het salaris van de werknemers wordt ingehouden.

6.12. Leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Dudok Wonen ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

6.13. Belastingen

Dudok Wonen is met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.

Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Latente belastingen worden verantwoord tegen de contante waarde tegen een disconteringsvoet na belasting die de actuele marktrente van Dudok Wonen weerspiegelt.

Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover Dudok Wonen bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

6.14. Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen

Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van Dudok Wonen in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Dudok Wonen en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van Dudok Wonen.

7. Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen.

In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en rente-uitgaven (opgenomen onder operationele activiteiten).

8. Bepaling reële waarden financiële instrumenten

Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van Dudok Wonen vereist de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de hierna genoemde methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

8.1. Handels- en overige vorderingen

De reële waarde van handels- en overige vorderingen benadert de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen actuele rentes vermeerderd met een gewogen gemiddelde opslag voor kredietrisico’s.

8.2. Derivaten

De reële waarde van rente derivaten wordt bepaald door discontering van de rentekasstromen, tegen actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante risico’s.

9. Toelichting op de geconsolideerde balans

9.1. Vastgoedbeleggingen (M1102)

9.1.1 DAEB vastgoed in exploitatie (M11028) en niet-DAEB vastgoed in exploitatie (M11020)

VASTGOEDBELEGGINGEN 31-12-2021 31-12-2020
DAEB vastgoed in exploitatie    
Marktwaarde per 1 januari 740.968 712.868
     
Mutaties    
- Investeringen 7.260 6.755
- Desinvesteringen -11.810 -9.064
- Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling -1.514 -
- Overboeking gereedgekomen activa ontwikkeling 19.914 6.245
- Overboeking DAEB vastgoed - niet-DAEB vastgoed -773 187
- Aankopen 965 9.490
- Overige mutaties - -
- Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 63.642 14.487
Totaal mutaties 77.684 28.100
     
Marktwaarde per 31 december 818.652 740.968
DAEB vastgoed in exploitatie (aantal)    
Aantal per 1 januari 5.556 5.555
     
Toe- of afname -49 1
Aantal per 31 december 5.507 5.556
VASTGOEDBELEGGINGEN 31-12-2021 31-12-2020
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie    
Marktwaarde per 1 januari 399.721 385.230
     
Mutaties    
- Investeringen 404 4.128
- Desinvesteringen -1.360 -987
- Overboeking gereedgekomen activa ontwikkeling - 790
- Overboeking DAEB vastgoed - niet-DAEB vastgoed 773 -187
- Aankopen en overig - -
- Overige mutaties - -
- Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 33.375 10.747
Totaal mutaties 33.192 14.491
     
Marktwaarde per 31 december 432.913 399.721
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie (aantal)    
Aantal per 1 januari 2.895 2.842
     
Toe- of afname -9 53
Aantal per 31 december 2.886 2.895

Algemeen
De actuele waarde van het DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt respectievelijk € 819 miljoen en € 433 miljoen. Het totaal van de waardering van het vastgoed in exploitatie bedraagt € 1.252 miljoen.
De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Dudok Wonen actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van Dudok Wonen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop zij actief is.

De actuele waarde is berekend met het taxatiemanagementsysteem van Ortec Finance TMS. Voor de Koop Goedkoop eenheden is de actuele waarde berekend met een eigen rekenmodel. De marktwaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen die door Dudok Wonen zijn opgesteld.

Voor de woningen en parkeerplaatsen is de basiswaardering gehanteerd conform het Handboek marktwaardering 2021. Het bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed in exploitatie is, getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT – www.nrvt.nl).

Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke netto open marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten in mindering gebracht. De kopers kosten betreffen overdrachtskosten (overdrachtsbelasting, notariskosten en advieskosten) en zijn genormeerd op 9% van de waarde voor de woningportefeuille en 9% van de waarde voor BOG, Intramuraal zorgvastgoed en overig vastgoed).

Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het rekenmodel gebruik van een Discounted Cash Flow-methode (DCF). Dit betekent dat voor een beschouwingsperiode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar.
Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). 

Parameters
De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de woningportefeuille zijn:

  • disconteringsvoet gemiddeld van 5,94% (2020: 6,13%).
  • exit yield uitponden gemiddeld van 3,95% (2020: 6,79%).
  • exit yield doorexploiteren gemiddeld van 4,76% (2020: 7,15%).
  • vrije verkoopwaarde gemiddeld per eenheid € 277.386,- (2020: € 246.889,-).
  • contracthuur per eenheid gemiddeld per maand € 636,- (2020: € 635,-).
  • markthuur per eenheid gemiddeld per maand € 1.011,- (2020: € 991,-).

De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de BOG/MOG-portefeuille zijn:

  • disconteringsvoet gemiddeld van 7,3% (2020: 7,46%).
  • exit yield gemiddeld van 8,45% (2020: 8,60%).
  • contracthuur gemiddeld per m2 per jaar € 83,- (2020: € 85,-).
  • markthuur gemiddeld per m2 per jaar € 92,- (2020: € 101,-).
     

De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de parkeerplaatsen: 

  • disconteringsvoet gemiddeld 6,33% (20209: 6,65%).
  • exit yield gemiddeld 4,00% (2020: 1,90%).
  • contracthuur gemiddeld per maand € 54,- (2020: € 53,-).


De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de Koop Goedkoop eenheden:

  • disconteringsvoet 6,72% (2020: 6,32%)
  • exit yield 7,00% (2020: 7,00%)
  • canon gemiddeld per jaar € 2.060 (2020: € 2.083)
  • grondwaarde gemiddeld € 68.314 (2020: € 59.599)

Opbouw disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen. Het Handboek marktwaardering 2021 bouwt de disconteringsvoet op in 3 onderdelen:

  • De risicovrije rentevoet. De hoogte van de risicoloze rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de E.C.B. (Europese Centrale Bank) genomen. Voor 2021 bedraagt de basis-IRS minus 0,38% (2020: 0,18%).
  • De vastgoedsector specifieke opslag. De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. De opslag bedraagt in 2021 6,34% (2020: 6,14%).
  • De opslag voor het markt- en objectrisico. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van bouwjaar, type verhuureenheid en regio.


De disconteringsvoeten van de woningen en parkeerplaatsen zijn bepaald op basis van het Handboek marktwaardering 2021. Voor het bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed zijn deze per complex individueel bepaald.

De bandbreedte voor de disconteringsvoeten van Dudok Wonen is als volgt: 

  • voor woningen: tussen 5,21% en 7,03% (2020: 5,46% en 7,03%);
  • voor BOG: tussen 5,50% en 9,00% (2020: 5,46% en 9,00%);
  • voor parkeerplaatsen: tussen 6,26% en 6,35% (2020: 6,58% en 6,67%);

Eindwaarde
Voor de woningen en parkeerplaatsen wordt de eindwaarde berekend op basis van het handboek. Deze eindwaarde is de marktwaarde van het complex aan het einde van het 15e jaar en is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die van het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze waarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

Exit Yield
Voor het bepalen van de eindwaarde van het bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed wordt de Exit Yield gebruikt. Het Exit Yield percentage bepaalt de eindwaarde van een complex aan het einde van de 15-jarige cashflow berekening. De eindwaarde wordt contant gemaakt tegen de gehanteerde disconteringsvoet. De Exit Yield moet feitelijk gezien worden als het aanvangsrendement over 15 jaar. Deze is daarmee dan ook afhankelijk van de status van het complex aan het eind van de beschouwde periode. Op individueel complexniveau zijn aspecten als huurpotentie, leeftijd en omvang van het complex aan het einde van de 15- jarige DCF periode bepaald. De Exit Yields zijn individueel ingeschat op complexniveau.

Overig
De op de markt, waarop Dudok Wonen actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn voor het bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed tot stand gekomen in samenwerking met een externe taxateur. Voor de woningen en parkeerplaatsen is de basiswaardering conform het Handboek marktwaardering 2021 gehanteerd.

Bij het bepalen van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

  • inflatie: voorgeschreven volgens het Handboek marktwaardering 2021 en gebaseerd op de meest recente prognoses van het Centraal Planbureau (CPB) en de Europese Centrale Bank (ECB);
  • vrije verkoopwaarde: afgeleid van de WOZ-waarde en berekend volgens het Handboek marktwaardering 2021;
  • markthuur: afgeleid van de vrije verkoopwaarde en extern marktadvies en berekend volgens het Handboek marktwaardering 2021;
  • exploitatiekosten: ontleend aan het Handboek marktwaardering 2021;
  • mutatiegraad: gebaseerd op 5-jaars voortschrijdend gemiddelde binnen een bandbreedte;
  • ontwikkeling vrije verkoopwaarde en markthuur van de woningen op basis van de economische parameters in het Handboek marktwaardering 2021;

Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is ook expliciet rekening gehouden met bestaande beklemmingen. Beklemmingen zijn beperkende afspraken die rechtstreeks rusten op het vastgoed, van invloed zijn op de marktwaarde in verhuurde staat en bij een eventuele overdracht naar een derde mee overgaan. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op gemeentelijke afspraken, maar ook op wettelijke bepalingen.

De volgende vrijheidsgraden zijn toegepast bij de BOG-portefeuille:

  • markthuur: taxateur heeft voor alle taxatiecomplexen op basis van referentietransacties een inschatting gemaakt voor de passende markthuur;
  • exit yield: taxateur acht de modelmatige berekening die het Handboek marktwaardering 2021 voorschrijft voor de eindwaarde niet passend voor het betreffende heterogene vastgoed en heeft een eigen risico-inschatting gemaakt;
  • Disconteringsvoet: taxateur acht de modelmatige berekening die het Handboek marktwaardering 2021 voorschrijft voor de eindwaarde niet passend voor het betreffende heterogene vastgoed en heeft een eigen risico-inschatting gemaakt;
  • Mutatie- en verkoopkans: taxateur heeft o.b.v. kennis en ervaring een inschatting gemaakt van de mutatiekans.

Disconteringsvoet
De disconteringsvoet uit het Handboek marktwaardering 2021 toont slechts een beperkte variatie en houdt geen rekening met enkele belangrijke aspecten in de waardering van de vastgoedportefeuille. De disconteringsvoeten van de complexen zijn individueel bepaald waarbij rekening is gehouden met aspecten als vastgoedtype, het bouwjaar, de lengte van het huurcontract, een overhuur- of onderhuursituatie, locatieaspecten en de omvang van het object.

Exit Yield
De Exit Yield is afhankelijk van de status van het complex aan het eind van de beschouwde periode. Hiertoe zijn op individueel complexniveau aspecten als huurpotentie, leeftijd en omvang van het complex aan het einde van de 15- jarige DCF periode bepaald. De Exit Yields zijn individueel per complex ingeschat.

Waardeveranderingen op basis van marktwaarde in verhuurde staat:
De marktwaarde in verhuurde staat is in 2021 met € 110,9 miljoen toegenomen van € 1.140,7 miljoen naar € 1.251,6 miljoen. Deze waardeontwikkeling is opgebouwd uit: 

  • investeringen van € 7,7 miljoen;
  • desinvesteringen (verkopen) van € -13,2 miljoen;
  • overboeking naar vastgoed in ontwikkeling van € -1,5 miljoen;
  • aankopen en opleveringen van € 20,9 miljoen;
  • niet gerealiseerde waardeveranderingen van € 97,0 miljoen positief.

De herwaarderingen ad € 97,0 miljoen positief zijn het gevolg van nadere inschattingen van parameters en uitgangspunten bij de waardering op marktwaarde.

Bij de post vastgoedbeleggingen zijn 8.393 eenheden (2020: 8.451) opgenomen. De geschatte actuele waarde is gebaseerd op basis van de WOZ-beschikkingen (peildatum 1 januari 2020) van het vastgoed en bedraagt circa € 1,5 miljard (2020: 1,4 miljard). 

De woningen zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Het bedrijfsonroerend goed is verzekerd tegen taxatiewaarde.

Hypothecaire zekerheden:
Het DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging bij Dudok Wonen is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Dudok Wonen heeft hiervoor een volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kan indien het dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard.

Voor het bezit in Goois Wonen BV zijn hypothecaire zekerheden en aanvullende zekerheden afgegeven. Deze zekerheden worden in paragraaf 9.9.1 nader toegelicht.

De som van de herwaarderingen bedraagt per balansdatum € 705 miljoen (2020: € 618 miljoen).

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie
Per 31 december 2021 is in totaal € 705 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2020: € 618 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. 

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Dudok Wonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en/of maatschappelijke overwegingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd.

Dudok Wonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt voor 2021 € 569 miljoen (2020: € 546 miljoen). Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2021 bestaat uit de volgende onderdelen:

VASTGOEDBELEGGINGEN 31-12-2021 31-12-2020
Van marktwaarde naar beleidswaarde    
Marktwaarde verhuurde staat 1.251.565 1.140.688
     
Beschikbaarheid (doorexploiteren) 63.676 23.264
Betaalbaarheid (huren) -329.629 -308.024
Kwaliteit (onderhoud) -231.691 -191.047
Beheer (beheerskosten) -71.641 -70.668
     
Beleidswaarde 682.280 594.213

Dit impliceert dat circa 55% van het totale eigen vermogen niet, of op zeer lange termijn, realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Sensitiviteitsanalyse:
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

VASTGOEDBELEGGINGEN 31-12-2021 31-12-2020
Uitgangspunt voor:    
Disconteringsvoet doorexploiteren 5,51% 5,81%
Streefhuur per maand DAEB € 658 per woning € 647 per woning
Streefhuur per maand Niet DAEB € 922 per woning € 921 per woning
Streefhuur per maand Totaal € 726 per woning € 717 per woning
Lasten onderhoud en beheer per jaar € 3.705 per woning € 3.587 per woning
     

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

VASTGOEDBELEGGINGEN    
Effect op beleidswaarde:  Mutatie t.o.v. uitgangspunt  Effect op beleidswaarde
Disconteringsvoet 0,5% hoger 65 miljoen lager
Disconteringsvoet 0,5% lager 79 miljoen hoger
Streefhuur per maand € 25 lager 27 miljoen lager
Streefhuur per maand € 25 hoger 35 miljoen hoger
Lasten onderhoud per jaar € 100 hoger 21 miljoen lager
Lasten onderhoud per jaar € 100 lager 21 miljoen hoger
Lasten beheer per jaar € 100 hoger 21 miljoen lager
Lasten beheer per jaar € 100 lager 21 miljoen hoger

9.1.2 Onroerende zaken inzake Kopen naar Wens “oude” contracten (M11024)

VASTGOEDBELEGGINGEN 31-12-2021 31-12-2020
Eigendomsparticipaties (bedrag)    
Nominale waarde per 1 januari 59.863 58.736
     
Mutaties in het boekjaar:    
- herrubricering - -
- Nieuw - -
- Afkoop -2.269 -2.022
- Indexering 4.215 3.149
Nominale waarde per 31 december 61.809 59.863
- Niet-gerealiseerde waardeveranderingen -32.258 -34.038
Stand per 31 december 29.551 25.825
Vooruit ontvangen bedragen ‘Kopen Naar Wens’ 35.632 37.207
Stand per 31 december 65.183 63.032
Eigendomsparticipaties (aantal)    
Stand per 1 januari 375 389
     
Mutaties in het boekjaar:    
- herrubricering - -
- Nieuw - -
- Afkoop -15 -14
Stand per 31 december 360 375

De actuele waarde van de eigendomsparticipaties is gebaseerd op de marktwaarde v.o.n. (vrij op naam). De waardering vindt plaats tegen actuele waarde op basis van een netto contante waarde berekening en bedraagt € 29,6 miljoen (2020: € 25,8 miljoen). Het totaal van de waardering van de eigendomsparticipaties inclusief de ‘vooruitontvangen bedragen’ bedraagt daarmee € 65,2 miljoen (2020: € 63,0 miljoen).

De actuele waarde is berekend met een eigen rekenmodel. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen die door Dudok Wonen zijn opgesteld. 

Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het rekenmodel gebruik van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. 

Voor de gehele verwachte looptijd worden de inkomsten en uitgaven, zo goed mogelijk geschat en aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ gemaakt naar het heden. 

Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van het scenario uitponden. De waarde van de eigendomsparticipatie is verbonden aan de tijdsverwachting dat de Koper eventuele tussentijdse afkoop en de koopsom voor het verwerven van het bloot eigendom heeft voldaan. 

De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de eigendomsparticipaties zijn:

  • disconteringsvoet van 5,50% (2020: 5,50%);
  • indexering van uitgestelde betalingen op basis van prijsindex bestaande koopwoningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
  • tussentijdse bijkopen is ingeschat op 1%;
  • de tijdsverwachting voor een tussentijdse afkoop is ingeschat op basis van inkomensstijging en discrepantie tussen regio index en de daadwerkelijke waardestijging;
  • jaarlijkse beheerkosten van € 149,- euro per participatie (2020: €146,-).

9.1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (M11021)

VASTGOEDBELEGGINGEN 31-12-2021 31-12-2020
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie    
Aanschafprijs 20.853 7.684
Cumulatieve waardeverminderingen -4.918 -8.581
Boekwaarde per 1 januari 15.935 -897
Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen - 1.454
Boekwaarde onder aftrek van voorziening per 1 januari 15.935 557
     
Mutaties    
- Investeringen 22.130 20.730
- Overboeking naar DAEB vastgoed in exploitatie -19.914 -6.651
- Overboeking naar niet-DAEB vastgoed in exploitatie - -910
- Waardeveranderingen 5.108 3.663
Totaal mutaties 7.324 16.832
     
Aanschafprijs 23.069 20.853
Cumulatieve waardeverminderingen 190 -4.918
Balanswaarde per 31 december 23.259 15.935
Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen - -
Boekwaarde onder aftrek van voorziening per 31 december 23.259 15.935

In het boekjaar werd ter zake van het vastgoed in ontwikkeling een bedrag ad € 565 aan bouwrente geactiveerd (2020: € 536). Bij niet specifiek gefinancierde projecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,17% (2020: 3,50%).

9.2. Materiële vaste activa (M1102)

9.2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (M11022)

MATERIELE VASTE ACTIVA Kantoor-gebouw Inventaris Automatisering Vervoer-middelen Totaal
Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie          
Verkrijgingsprijzen 11.114 85 781 12 11.992
Cumulatieve afschrijvingen -2.070 -34 -382 -12 -2.498
           
Boekwaarde per 1 januari 9.044 51 399 0 9.494
Mutaties in het boekjaar:          
- Investeringen -137 1 181 - 45
- Desinvesteringen (aanschafwaarde) - - - - -
- Desinvesteringen (gecorrigeerde afschrijving) - - - - -
- Afschrijvingen -286 -9 -143 - -438
Totale mutaties -423 -8 38 - -393
           
Verkrijgingsprijzen 10.977 86 962 12 12.037
Cumulatieve afschrijvingen -2.356 -43 -525 -12 -2.936
Boekwaarde per 31 december 8.621 43 437 0 9.101

De WOZ-waarde van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt € 2,3 miljoen.

9.3. Financiële vaste activa (M1103)

9.3.1 Andere deelnemingen (M11033)

FINANCIELE VASTE ACTIVA 31-12-2021 31-12-2020
Andere deelnemingen    
Aandeel WoningNet N.V.    
Beginwaarde per 1 januari 2 2
- Mutaties in boekjaar - -
Eindwaarde per 31 december 2 2

Dudok Wonen heeft een belang in WoningNet NV. Dit betreft een 75% storting op een aandeel in WoningNet. WoningNet werd in 2001 opgericht om corporaties optimaal te ondersteunen bij het verhuren van hun woningen.

9.3.2 Latente belastingvordering(en) (M11035)

FINANCIELE VASTE ACTIVA 31-12-2021 31-12-2020
Latente belastingvordering    
Beginwaarde per 1 januari 5.440 4.285
     
Mutaties in het boekjaar:    
- Toename/Vrijval ten laste van winst- en verliesrekening -713 1.155
     
Eindwaarde per 31 december 4.727 5.440

De belasting latenties zijn berekend over tijdelijk verrekenbare verschillen uit hoofde van waardering van vastgoedbeleggingen, onroerende zaken – kopen naar wens, leningen, alsmede de herinvesteringsreserve en de voorwaartse verliescompensatie. De post latente belastingvorderingen betreft:

  • de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen ad € 4,2 miljoen (2020: € 4,8 miljoen). 
  • verschil in waardering als gevolg van het te verrekenen renteoverschot als gevolg van de invoering van de ATAD ad € 0 (2020: € 0,6 miljoen)

De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. De contante waarde van deze vordering bedraagt € 4,7 miljoen (2020: € 5,4 miljoen), gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,12% (2020: 2,36%).

Van deze vorderingen is een bedrag ad € 0,58 miljoen (2020: € 0,07 miljoen) naar verwachting verrekenbaar binnen 1 jaar.

Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen:

  • Het tijdelijke verschil inzake de extendible lening bedraagt nominaal € 3,8 miljoen (2020: € 4,3 miljoen) en is gewaardeerd tegen contante waarde. 
  • Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 1,8 miljoen (2020: € 2 miljoen) en is gewaardeerd tegen contante waarde, De latente belastingvordering bedraagt € 0,5 miljoen (2020: € 0,5 miljoen) en is verwerkt in de balans. De gemiddelde gewogen looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt 17 jaar (2020: 18 jaar). Het bedrag met een looptijd kleiner dan 1 jaar bedraagt € 0,1 miljoen.
  • Een bedrag van € 4,0 miljoen is aan volkshuisvestelijke bijdrage ten laste van het resultaat gebracht inzake de leningruil met Stichting Vestia. Tussen de Belastingdienst en de corporatiesector is een vaststellingsovereenkomst gesloten over de fiscale verwerking hiervan. Hierin is afgesproken dat de volkshuisvestelijke bijdrage fiscaal gespreid over 2 jaar ten laste van het resultaat gebracht dient te worden gebracht en niet kwalificeert als rente onder de ATAD-renteaftrekbeperking. Voor dit tijdelijke verschil is in 2021 een fiscale correctie gemaakt van € 2,0 miljoen (fiscaal hoger resultaat). De latente belastingvordering bedraagt € 0,5 miljoen. Deze heeft een looptijd van een jaar.
  • Met ingang van 1 januari 2019 is de ATAD-richtlijn van toepassing waardoor voor de bepaling van het fiscaal belastbaar bedrag de renteaftrek beperkt is. De aftrekbeperking ziet toe op het meerdere van 30% (vanaf 2022 20%) van de fiscale EBITDA met een ondergrens van € 1 miljoen (ATAD-norm). Indien in toekomstige jaren de rente daalt onder de hiervoor genoemde ATAD-norm is de eerder niet in aftrek genomen rente alsnog aftrekbaar. Hierdoor ontstaat een tijdelijk verschil. Voor het saldo niet aftrekbare renten tot en met 2021 is ingeschat of deze redelijkerwijs binnen 10 jaar wordt verrekend. Voor dat deel van de rente wat verrekend kan worden is een actieve belastinglatentie gevormd. De verwachting is echter dat over deze periode geen verrekening plaats kan vinden.
  • Vastgoedbeleggingen die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd en waarvan de commerciële waarde per complex verschilt van de fiscale waarde. Het verschil bedraagt € 262 miljoen (2020: € 215 miljoen). Er wordt voor dit verschil geen latentie gevormd omdat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 990 miljoen (2020: € 924 miljoen). De commerciële waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 1.252 miljoen (2020: € 1.140 miljoen). De nominale latente belastingvordering bedraagt € 68 miljoen (2020: € 53 miljoen), zijnde 25,8% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde.
  • Het verschil inzake de vastgoedbeleggingen in exploitatie waarvan verwacht wordt dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt € 13,6 miljoen (2020: € 9,0 miljoen). De nominale waarde van de latente belastingverplichting bedraagt € 3,3 miljoen. Omdat bij verkoop gebruik wordt gemaakt van de herinvesteringsreserve, er sprake is van fiscale boekwinst bij verkoop, en wordt voldaan aan RJ272.405 wordt voor dit verschil geen latentie gevormd.
  • Het tijdelijke verschil inzake onroerende zaken - Kopen naar Wens bedraagt € 11,2 (2020: € 18,7) miljoen. De fiscale waarde is hoger dan de boekwaarde. Gelet op het ontbreken van de beschikkingsmacht bij Dudok Wonen inzake het moment van uitkoop is dit tijdelijke verschil niet in de balans gewaardeerd. De nominale latente belastingverplichting bedraagt € 2,9 miljoen. 
  • Van de volkshuisvestelijke bijdrage met betrekking tot de Vestia leningruil in 2021 is de helft van de boekwaarde in 2022 fiscaal als last op te nemen. Het tijdelijke verschil inzake de Vestia leningruil bedraagt € 2 miljoen (2020: € 0). De nominale latente belastingverplichting bedraagt € 0,5 miljoen, zijnde 25,2% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde.

9.3.3 Overige vorderingen (M11039)

FINANCIËLE VASTE ACTIVA 31-12-2021 31-12-2020
Overige vorderingen    
Vorderingen Kopen naar Wens “Nieuwe” 102% contracten 23.533 17.145
Amortisatie leningen 12.463 12.788
Stand per 31 december 35.996 29.933

Vorderingen Kopen naar Wens “Nieuwe” 102% contracten

FINANCIËLE VASTE ACTIVA 31-12-2021 31-12-2020
Vorderingen Kopen naar Wens (bedrag)    
Nominale waarde per 1 januari 19.578 15.010
Mutaties in het boekjaar:    
- Nieuw 5.375 4.050
- Afkoop -456 -424
- Indexering 2.243 942
Nominale waarde per 31 december 26.740 19.578
- Niet-gerealiseerde waardeveranderingen -3.207 -2.433
Stand per 31 december 23.533 17.145
Vorderingen Kopen naar Wens (aantal)    
Stand per 1 januari 172 140
Mutaties in het boekjaar:    
- Nieuw 46 39
- Afkoop -4 -7
Stand per 31 december 214 172

De actuele waarde van de vorderingen Kopen naar Wens is gebaseerd op de marktwaarde v.o.n. (vrij op naam). De waardering vindt plaats tegen actuele waarde op basis van een netto contante waarde berekening en bedraagt € 23,5 miljoen. 

De actuele waarde is berekend met een eigen rekenmodel. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen die door Dudok Wonen zijn opgesteld. 

Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het rekenmodel gebruik van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. 

Voor de gehele verwachte looptijd worden de inkomsten en uitgaven, zo goed mogelijk geschat en aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ gemaakt naar het heden. 

Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van het scenario uitponden. De waarde van de eigendomsparticipatie is verbonden aan de tijdsverwachting dat de Koper eventuele tussentijdse afkoop en de koopsom voor het verwerven van het bloot eigendom heeft voldaan. 

De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde van de eigendomsparticipaties zijn:

  • disconteringsvoet van 1,99% (2020: 1,99%);
  • indexering van uitgestelde betalingen op basis van prijsindex bestaande koopwoningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
  • tussentijdse bijkopen is ingeschat op 1,3% (2020: 1,3%);
  • de tijdsverwachting voor een tussentijdse afkoop is ingeschat op basis van inkomensstijging en discrepantie tussen regio index en de daadwerkelijke waardestijging;
  • jaarlijkse beheerkosten van € 149,- euro per participatie (2020: € 146,-).

Amortisatie leningen

FINANCIËLE VASTE ACTIVA 31-12-2021 31-12-2020
Amortisatie leningen    
Nominale waarde per 1 januari 12.788 13.113
Mutaties in het boekjaar:    
- toevoegingen - -
- Aflossing/afschrijving -325 -325
Stand per 31 december 12.463 12.788

In 2019 heeft Dudok Wonen besloten tot de doorzak van derivaat in een vastrentende lening. Hierdoor is een vervangende lening ontstaan met een hogere rente dan de op dat moment geldende marktrente. Zodoende ontstond een verschil tussen marktwaarde en de nominale waarde. Dit verschil is als geamortiseerde kostprijs onder overige vordering opgenomen.

9.4. Vorderingen (M1112)

9.4.1 Huurdebiteuren (M11120)

VORDERINGEN 31-12-2021 31-12-2020
Huurdebiteuren    
Huurdebiteuren 834 540
Voorziening dubieuze huurdebiteuren -348 -185
Stand per 31 december 486 355

De vorderingen zijn opgenomen tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. De voorziening is gebaseerd op een ouderdomsanalyse van de openstaande vorderingen.

9.4.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen (M11164)

VORDERINGEN 31-12-2021 31-12-2020
Belastingen en premies sociale verzekeringen    
Te vorderen vennootschapsbelasting 655 -
Stand per 31 december 655 -

9.4.3 Overige vorderingen (M11126)

VORDERINGEN 31-12-2021 31-12-2020
Overige vorderingen    
Overige debiteuren 242 156
Waarborgsommen 262 262
Overige vorderingen 29 46
Stand per 31 december 533 464

Overige debiteuren
De overige debiteuren bestaan voornamelijk uit vorderingen met betrekking tot nieuwbouw verkoop. 

Overige vorderingen
Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.
 

9.4.4 Overlopende activa (M11127)

Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

9.5. Liquide middelen (M1114)

LIQUIDE MIDDELEN 31-12-2021 31-12-2020
Liquide middelen    
Vrij opneembare banktegoeden 15.100 12.568
Stand per 31 december 15.100 12.568

9.6. Eigen Vermogen (M1105)

Voor de toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar paragraaf 14.4 Eigen vermogen.

9.7. Voorzieningen (M1107)

9.7.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (M11073)

Voor de toelichting van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar paragraaf 9.1.3 ‘vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’.

De voorziening onrendabele investeringen heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.

9.7.2 Overige voorzieningen (M11074)

In 2021 heeft Dudok Wonen geen verzilverde woningen verkocht. In totaal heeft Dudok Wonen ultimo 2021 12 verzilverde woningen in haar bezit. 

Onder de overige voorzieningen is een bedrag van € 100 opgenomen inzake claims van oud-medewerkers. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 0. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt bedraagt € 0.

9.8. Langlopende schulden (M1108)

9.8.1 Schulden/leningen overheid (M11080) en kredietinstellingen (M11081)

LANGLOPENDE SCHULDEN 12/31/2021 12/31/2020
Leningen kredietinstellingen    
Balans per 1 januari 234.792 240.678
Mutaties:    
- Bij: nieuwe leningen (initieel gewaardeerd tegen reële waarde, 15.561 20.000
vervolgwaardering tegen geamortiseerde kostprijs)    
- Af: contract aflossingen -9.177 -25.640
- Bij: geamortiseerde rente 83 79
- Af: afschrijving agio -325 -325
Sub totaal 240.934 234.792
     
Af: aflossingsverplichting komend jaar -3.282 -9.502
Balans per 31 december 237.652 225.290
TOTAAL 237.652 225.290

De aflossingsverplichting (totaal € 3,3 miljoen) binnen 12 maanden na afloop van het jaar is opgenomen onder kortlopende schulden.

Dudok Wonen heeft meegewerkt aan de ‘leningruil Vestia’. Dudok Wonen heeft een bijdrage gedaan om de hoge rentelasten van Vestia structureel, door dure (hoogrentende) lening van Vestia te ruilen met eigen, nieuw aangetrokken marktconforme lening. In de mutaties is een lening met een onderliggende waarde van € 2,6 miljoen verwerkt. Hiervoor is een bestaande lening vervangen door een lening met dezelfde kenmerken, maar met een vaste rente. Deze rente is hoger dan de op dat moment geldende marktrente. Het agio is vrijwel gelijk aan de negatieve waarde van het beëindigde derivaat. De reële waarde van de nieuwe lening bedraagt derhalve € 6,6 miljoen (nominaal € 2,6 miljoen).

De kenmerken van de leningenportefeuille zijn als volgt:

  • De gewogen gemiddelde rentevoet van het totale bestand aan leningen bedraagt 2,86% (2020: 3,15%).
  • De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille excl. rollover leningen bedraagt 20,1 jaar (2020: 21 jaar) en incl. rollover leningen 18,6 jaar (2020: 19 jaar).
  • De duration van de leningenportefeuille excl. rollover leningen bedraagt 12,9 jaar (2020: 13,1  jaar) en incl. rollover leningen 11,2 jaar (2020: 11,4 jaar).
  • De leningen van de overheid en kredietinstellingen zijn volledig ter financiering van vastgoed en zijn voor € 224,3 miljoen (2020: voor € 215,6 miljoen) geborgd door het WSW en zijn voor € 0,2 miljoen (2020: voor € 6,6 miljoen) niet geborgd. 
LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen kredietinstellingen    
Looptijd 12/31/2021 12/31/2020
< 1 jaar 3.283 9.502
1-5 jaar 16.434 16.573
> 5 jaar 221.304 208.887
Balans per 31 december 241.021 234.962
LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen kredietinstellingen    
Looptijd 12/31/2021 12/31/2020
< 1 jaar 3.283 9.502
1-5 jaar 16.434 16.573
> 5 jaar 221.304 208.887
Balans per 31 december 241.021 234.962

Vastrentende leningen
De rente van de vastrentende leningen is of voor de gehele looptijd gefixeerd of tot het renteherzieningsmoment.

Variabel rentende leningen
Ultimo 2021 zijn er 4 variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) met in totaal een hoofdsom van € 38 miljoen. Hiervan is per 31 december 2021 € 38 miljoen opgenomen. Voor deze roll-over leningen geldt een variabele rente gebaseerd op 3-maands of 6-maands Euribor plus opslag. Met het doel het renterisico op deze leningen te beperken is een renteswap afgesloten ter dekking van nominaal € 25 miljoen. Deze afgeleide financiële instrumenten worden in paragraaf 9.11.4 nader toegelicht.

Extendible lening 
De extendible moet worden gezien als twee afzonderlijke instrumenten: de ‘kale’ lening en de geschreven receiver swaption. Voor alle financiële instrumenten geldt dat de eerste waardering gelijk is aan de reële waarde. Op grond hiervan is eerst de reële waarde van de swaption bepaald. Het restant met de reële waarde van de extendible lening als geheel wordt vervolgens geacht de reële waarde van de lening te zijn.
De initiële reële waarde van de swaption is gelijk aan de impliciet (te) ontvangen premie voor de swaption. Doorgaans komt dit bij een extendible lening tot uitdrukking in een lager dan marktconform rentepercentage (te zien als rentekorting) in de eerste periode van de lening. De reële waarde is dus gelijk aan de contante waarde van deze rentekorting.

De initiële reële waarde van de renteswap op het afsluitmoment is bepaald op € 0,97 miljoen negatief. Dit betekent dat de reële waarde van de lening € 24,03 miljoen bij afsluiten bedroeg. Het totaalbedrag bedroeg nominaal € 25,0 miljoen.
De waardering van de lening bedraagt ultimo 2021 op balansdatum € 24,91 miljoen (2020: € 24,83 miljoen) en de waarde van de renteswap bedraagt ultimo 2020 op balansdatum € 14,66 miljoen negatief (2020: € 17,37 miljoen negatief). Hierdoor ontstaat een totale waardering (schuld) van € 39,57 miljoen (2020: € 42,20 miljoen). 

De rentelast in de winst- en verliesrekening met betrekking tot de extendible in 2021 bedraagt € 1.116 (2020: € 1.115). Dit bedrag bestaat uit € 83 aan geamortiseerde rente en € 1,03 miljoen aan betaalde rente. De geamortiseerde rente wordt bijgeschreven op de lening, die daardoor per ultimo boekjaar 2021 een waarde kent van € 39,57 miljoen.

Als gevolg van de gedaalde rentecurve ultimo 2021 is de negatieve waarde van de embedded swaption toegenomen tot een bedrag van € 14,66 miljoen negatief (2020: € 17,37 miljoen negatief). Het verschil ten opzichte van de waardering ultimo 2021 bedraagt € 2,71 miljoen negatief en wordt ten laste van het renteresultaat 2021 gebracht.

Renterisico bij herfinanciering
Het rente- en looptijdenbeleid is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:

  • het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met
  • de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én.
  • de hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen, waarbij 
  • spread- of opslagherzieningen voor de helft van het nominale schuldrestant worden meegewogen.


Op basis van de bestaande leningenportefeuille in de toegelaten instelling ziet het renterisico er per ultimo 2021 als volgt uit:

Uit de grafiek blijkt, dat de interne renterisiconorm van 15% over het uitstaande schuldenrestant in een aantal jaren wordt overschreden. De verhouding tussen omvang van de schuldpositie en de mutaties daarop spelen een grote rol. Als gevolg van de doorzak van het rentederivaat en de lager dan verwachte ontwikkeling van de financieringsbehoefte is de totale nominale schuldpositie in 2020 gedaald. Dit is van invloed op het relatieve renterisico, dat uitsluitend als gevolg van de lagere schuldenpositie is toegenomen. Het absolute renterisico is niet toegenomen. Bij een toename van de schuldpositie zal het renterisico dalen. Dudok Wonen ziet daarom geen aanleiding op korte termijn het renterisico te verlagen. 
De grafiek ‘Rente-exposure bestaande leningenportefeuille’ geeft de langjarige ontwikkeling weer. De WSW-renterisiconormering van 15% inzake het maximaal toegestane rente-exposure is vanaf 2017 niet meer van toepassing verklaard op het niveau van de individuele woningcorporatie. WSW monitort deze norm wel op sectorniveau en hanteert deze norm bij de weging van de business risks bij de individuele woningcorporatie. 

LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen kredietinstellingen        
Soorten leningen Aantal
31-12-2021
Bedrag
31-12-2021
Aantal
30-12-2020
Bedrag
31-12-2020
Vastrentende leningen 27 178.021 26 171.962
Variabel rentende leningen 4 38.000 4 38.000
Extendible leningen 1 25.000 1 25.000
Balans per 31 december 31 241.021 31 234.962

Reële waarde 
De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op de rentecurve van de 6-maands Euribor. In paragraaf 9.10.5 is de reële waarde van de leningenportefeuille opgenomen.

Kredietinstellingen
In het verslagjaar werden drie nieuwe leningen aangetrokken met een looptijd van meer dan één jaar.

9.8.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken – Kopen naar Wens “oude” contracten (M11084)

LANGLOPENDE SCHULDEN 2021 2020
Overige schulden - Vooruit ontvangen bedragen ‘Kopen Naar Wens’    
Stand per 1 januari 37.207 38.612
Mutaties in het boekjaar:    
- Afkoop -1.575 -1.405
     
Stand per 31 december 35.632 37.207
KOPEN NAAR WENS 2021 2020
Aantal mutaties in het jaar:    
Stand per 1 januari 375 389
     
Mutaties in het boekjaar:    
- Afkoop -15 -14
Stand per 31 december 360 375

Hier zijn de vooruit ontvangen bedragen ‘Kopen naar Wens’ opgenomen. Deze dienen in relatie gezien te worden met de eigendomsparticipaties (paragraaf 9.1.2).
Nagenoeg alle ‘Kopen naar Wens’ koopproducten zijn door de kopers gefinancierd met een hypothecaire lening onder voorwaarde van Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Het Waarborgfonds Eigen Woningen garandeert dat NHG van toepassing is onder voorwaarde dat Verkoper (Dudok Wonen) bij dreigende executie de woning terugkoopt tegen de dan geldende marktwaarde, onder verrekening van de eigendomsparticipatie.

9.8.3 Overige schulden (M11083)

LANGLOPENDE SCHULDEN 31-12-2021 31-12-2020
Overige schulden - Waarborgsommen    
Stand per 1 januari 717 727
Mutaties in het boekjaar:    
- Toevoegingen 88 96
- Onttrekkingen -103 -106
Stand per 31 december 702 717
Overige schulden - Embedded    
Stand per 1 januari 17.368 14.245
Mutaties in het boekjaar:    
- Toevoegingen -  3.123 
- Ontrekkingen  -2.708  -
Stand per 31 december 14.660 17.368
TOTAAL 15.362 18.085

De overige schulden betreffen de van huurders ontvangen waarborgsommen uit hoofde van huurovereenkomsten en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen zijn inclusief rente en worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.
De waarborgsommen hebben een looptijd langer dan een jaar. 

Daarnaast is onder de post “embedded” opgenomen de negatieve marktwaarde van de in 9.8.1 vermelde receiver swaption, behorende bij de extendible lening (zie ook paragraaf 9.8.1).

9.9. Kortlopende schulden (M1116)

9.9.1 Schulden aan kredietinstellingen (M11160)

KORTLOPENDE SCHULDEN 12/31/2021 12/31/2020
Schulden aan kredietinstellingen    
Kortlopend deel van de langlopende leningen 3.282 9.503
Stand per 31 december 3.282 9.503

Dudok Wonen heeft daarnaast ultimo 2021 bij de Bank Nederlandse Gemeenten een rekening courantfaciliteit ter grootte van € 10 miljoen (2020: € 10 miljoen). Zie ook paragraaf 9.10.2.

9.9.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen (M11164)

KORTLOPENDE SCHULDEN 12/31/2021 12/31/2020
Belastingen en premies sociale verzekeringen    
Te betalen vennootschapsbelasting - 187
Te betalen BTW 2.468 1.814
Loonheffing en sociale lasten 195 151
Schulden ter zake van pensioenen 41 29
Stand per 31 december 2.704 2.181

9.9.3 Overige schulden (M11167)

KORTLOPENDE SCHULDEN 31-12-2021 31-12-2020
Overige schulden    
Serviceabonnement 99 148
Af te rekenen leveringen en diensten 337 291
Reserveringen vakantie uren 196 196
Diversen 7 10
Stand per 31 december 639 645

9.9.4 Overlopende passiva (M11168)

KORTLOPENDE SCHULDEN 31-12-2021 31-12-2020
Overlopende passiva    
Niet vervallen rente 2.864 2.947
Vooruit ontvangen huren 801 750
Diversen 386 205
Stand per 31 december 4.051 3.902

9.10. Financiële instrumenten

9.10.1 Algemeen

Dudok Wonen maakt in de normale bedrijfsuitoefening conform haar treasurystatuut gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die Dudok Wonen blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s en derivaten die deze afdekken. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken.

Dudok Wonen handelt niet in deze financiële instrumenten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken; de instrumenten zijn defensief ingezet. Bij het niet nakomen door een tegenpartij van de aan Dudok Wonen verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.

9.10.2 Kredietrisico

Dudok Wonen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. 

Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 1,9 miljoen. De vorderingen van Dudok Wonen uit hoofde van huurdebiteuren ad € 0,5 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders.

De liquide middelen per 31 december 2021 zijn verdeeld over BNG Bank, Rabobank en ING Bank. Er staat per saldo € 10,7 miljoen op rekeningen bij BNG Bank. Bij Rabobank staat € 4,1 miljoen uit en bij ING staat € 0,3 miljoen uit. Deze banken hadden alle per 31 december 2020 een rating van A of hoger bij de kredietbeoordelaars S&P, Moody’s en Fitch.   

9.10.3 Renterisico en kasstroomrisico

Dudok Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Dudok Wonen risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Dudok Wonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot een bepaalde variabel rentende schuld heeft Dudok Wonen in het verleden een rentederivaat afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente.

De gemiddelde rentevoet op de leningenportefeuille bedraagt 2,86%. In de periode 2022- 2026 wordt € 19,3 miljoen afgelost. Op basis van de gemiddelde rentevoet dalen de rentelasten in 2026 als gevolg van de aflossingen met circa € 0,55 miljoen. Daarnaast wordt in de periode 2022 – 2026 voor € 25 miljoen de rente herzien.  De herfinancieringsbehoefte in de periode 2021- 2025 bedraagt € 26 miljoen. Op basis van de huidige gemiddelde rentevoet bedragen de rentelasten voor de herfinancieringsbehoefte € 0,74 miljoen in 2026. Bij een structurele stijging van de rentevoet met 1% ten opzichte van de gemiddelde rentevoet, dus naar 3,86%, bedraagt het renterisico van herfinancieringsbehoefte in 2026 € 0,26 miljoen. Het renterisico over de renteherzieningen bedraagt € 0,25 miljoen.

Zie voor een nadere toelichting inzake de renteherzienings- en aflossingsmomenten, ‘concentratie liquiditeitsrisico’ onder punt 9.8.1. en de onderpandverplichtingen inzake rente-instrumenten punt 9.11.4.

9.10.4 Concentratie liquiditeitsrisico

Uit onderstaande opstelling blijkt dat het liquiditeitsrisico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG Bank) en de Nederlandse Waterschapsbank N.V. (NWB Bank). BNG Bank is als structuurvennootschap een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. De aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen en de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. De NWB Bank is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het liquiditeitsrisico is hiermee vrijwel gelijk aan dat van de Nederlandse staat. Per ultimo van 2021 hadden beide banken de hoogste credit rating van Moody’s en Standard en Poor’s (Aaa respectievelijk AAA). BNG Bank heeft voorts een AAA credit rating van Fitch.

Geldgevers  
BNG 0,66
NWB 0,18
Overig 0,16

Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat loopt per balansdatum zijn als volgt:

LIQUIDITEITSRISICO 31-12-2021
   
Banktegoed per 1 januari 2022 15.100
Kredietlimiet 10.000
Geprognosticeerd overschot operationele kasstromen 9.343
Geprognosticeerde investeringen en desinvesteringen -22.115
Aflossingen -3.193
Financieringsbehoefte 9.135
   
Nog niet benutte borgingsruimte WSW 6.812*

9.10.5 Reële waarde

De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.
De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2021 € 279,8 miljoen (2020: € 293,8 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief rentederivaten). De disconteringsvoet is gebaseerd op de rentecurve van de 6-maands Euribor. Het schuldrestant bedraagt ultimo 2021 € 224,6 miljoen (2020: € 222,2 miljoen).

De reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten is in paragraaf 9.11.4 opgenomen.

De reële waarde van de overige langlopende schulden benadert de boekwaarde ervan.

9.10.6 Valutarisico

Dudok Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

9.11. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

Niet in de balans opgenomen activa

9.11.1 Terugkooprecht verkochte woningen

In het navolgende overzicht is het aantal verkochte woningen opgenomen, waarvoor Dudok Wonen het terugkooprecht heeft.

TERUGKOOPRECHT VERKOCHTE WONINGEN    
Verkoopproduct Aantal 2021 Aantal 2020
Koop Goedkoop 1.135 1.163
Kopen naar Wens 574 547
  1.709 1.710

Het terugkooprecht houdt in dat de woning bij verkoop door de koper eerst aan Dudok Wonen te koop dient te worden aangeboden voor de dan geldende marktwaarde. Indien Dudok Wonen geen gebruik maakt van het terugkooprecht, kan de koper de woning te koop aanbieden op de vrije markt.

9.11.2 Opstalrechten Verenigingen v Eigenaren

Op 61 VvE-complexen heeft Dudok Wonen het recht van opstal gevestigd. Dudok Wonen heeft de bevoegdheid tot het in eigendom hebben, het aanbrengen, beheren/onderhouden en (indien nodig) vernieuwen en vervangen van energieopwekkende en/of milieubesparende installaties en toebehoren op, in, aan en boven het gebouw.

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

9.11.3 Obligoverplichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw

De woningcorporatie heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening aangetrokken. De lening sluit aan op hetgeen is vereist. Dit betekent dat de hoofdsom overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2021. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en de woningcorporatie niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde. In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door de woningcorporatie.

9.11.4 Afgeleide financiële instrumenten

Dudok Wonen heeft de volgende afgeleide financiële instrumenten:

RENTE DERIVATEN  
Rente derivaten Aantal
Renteswaps ('plain vanilla') 1
Leningen in de vorm van extended leningen 1

Renteswaps

RENTE DERIVATEN                
Swap nr. Tegenpartij Bedrag lening Rentepercentage   Startdatum Einddatum Hedge Marktwaarde
      Variabel Vast        
1. ING 25.000 3mnd Euribor 4,52 11/30/2007 11/30/2027 25.000 -6.801
    25.000         25.000 -6.801

In 2021 heeft Dudok Wonen geen nieuwe afgeleide financiële instrumenten aangetrokken. 

Effectiviteit hedgerelaties:
De wijzigingen in reële waarde van renteswaps waarop kostprijs hedge accounting wordt toegepast en de in de winst-en-verliesrekening verwerkte ineffectiviteit, is ultimo boekjaar als volgt:

HEDGERELATIE Wijzigingen in reële waarde sinds eerste verwerking
Renteswaps in een hedgerelatie € 25 miljoen
Effectieve deel van de hedgerelatie € 25 miljoen
Totale ineffectiviteit € -
In de winst-en-verliesrekening verwerkte ineffectiviteit € -

Toezicht belemmerende bepalingen:
Er was in 2021 geen sprake van toezicht belemmerende bepalingen uit hoofde van het bepaalde in de beleidsregels financiële derivaten toegelaten instellingen volkshuisvesting.

9.11.5 Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, aankoop van woningen en herstructurering van woningen tot een bedrag van € 7,9 miljoen (2020: € 21,2 miljoen). Dit heeft betrekking op een aantal (grootschalige) projecten welke in uitvoering zijn gegaan.

9.11.6 Contractonderhoudsverplichtingen

In het kader van onderhoud aan gebouwen en individuele woningen zijn met verschillende onderhoudsbedrijven verplichtingen aangegaan. Het contractonderhoud bestaat voornamelijk uit:

  • Liftonderhoud;
  • CV/WW-onderhoud;
  • onderhoud aan brandmeldinstallaties;
  • onderhoud aan mechanische ventilatie;
  • centrale deuropeners.

Alle verplichtingen zijn 1-jarig. De totale verplichting voor 2021 wordt becijferd op € 1,2 miljoen (2020: € 1,2 miljoen).

9.11.7 Verplichtingen Verenigingen van Eigenaren

De Verenigingen van Eigenaren (VvE) zijn zelfstandige juridische entiteiten en beschikken elk over een reservefonds of onderhoudsvoorziening. Het totaal van de reservefondsen van deze VvE’s bedraagt ultimo 2021 € 10,1 miljoen tegen € 9,1 miljoen ultimo 2020. 

Op basis van de eigendomsverhouding bedraagt het aandeel van Dudok Wonen in deze reservefondsen € 6,2 miljoen ultimo 2021 tegen € 5,6 miljoen ultimo 2020.

Ten behoeve van de verkoop van appartementen zijn deze VvE’s opgericht. Ter voorkoming van achterstallig onderhoud in de eerste jaren van het bestaan van de verenigingen, stelt Dudok Wonen aan de vereniging een ‘bruidsschat’ ter beschikking gebaseerd op de eerste 10 jaar van de meerjaren-onderhoudsbegroting.

9.11.8 Leaseverplichtingen

Dudok Wonen is leaseverplichtingen aangegaan voor een groot deel van haar wagenpark. De verplichting voor 2022 bedraagt circa € 0,1 miljoen (2020: € 0,1 miljoen). 

9.11.9 Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid

Stichting Dudok Wonen vormt met de geeloranje gearceerde groepsmaatschappijen zoals opgenomen in het organisatieschema (paragraaf 4.5) een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en voor de omzetbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden is Dudok Wonen en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.

9.11.10 Jubilea en pensioen

In de cao Woondiensten is geregeld dat de werknemers bij dienstjubilea of pensionering een gratificatie ontvangen. Ultimo boekjaar wordt de verplichting geschat op ongeveer € 0,2 miljoen (2020: € 0,2 miljoen).

9.11.11 Loopbaanontwikkeling

In de cao Woondiensten is geregeld dat de werknemers recht hebben op een budget voor loopbaanontwikkeling. Werknemers hebben naar rato van FTE recht op een budget van € 900,- per jaar voor loopbaanontwikkeling tot een maximum saldo van € 4.500,-. Medewerkers die het maximum saldo van € 4.500,- nog niet hebben bereikt ontvangen jaarlijks een dotatie van € 900,- tot het maximum saldo is bereikt. Ultimo boekjaar wordt de verplichting becijferd op ongeveer € 0,1 miljoen (2020: € 0,1 miljoen).

9.12. Verbonden partijen

Met een aantal van haar deelnemingen heeft Dudok Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemt voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

9.13. Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.

10. Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

10.1. Exploitatie vastgoedportefeuille

10.1.1 Huuropbrengsten

EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE 2021 2020
Huren    
Netto huur 50.107 48.912
Kortingen -11 -15
Derving wegens leegstand en oninbaarheid -1.469 -1.141
  48.627 47.756
     
Huurderving in % van de netto huur 2,93% 2,33%
Huurachterstand in % van de netto huur 1,66% 1,10%
Erfpacht    
Erfpacht 2.428 2.439
Kortingen -992 -1.083
  1.436 1.356
TOTAAL 50.063 49.112

De verandering in huuropbrengsten komt door:

  • huurverhoging niet-DAEB per 1 juli 2021;
  • huurharmonisatie;
  • huurverhoging wegens woningverbeteringen;
  • oplevering en aankoop van woningen in 2021;
  • verdwijnen van woningen als gevolg van verkoop, sloop en herstructurering.

De erfpachtopbrengsten zijn van de onder het regime van “Koop Goedkoop” verkochte woningen. Hierop wordt in de eerste tien jaar na verkoop een aflopende korting verstrekt. Indien de woning door de eigenaar weer wordt verkocht, gaat de korting weer opnieuw afbouwen.

10.1.2 Opbrengsten servicecontracten

Onder de post opbrengsten servicecontracten zijn begrepen alle op grond van de huurovereenkomst aan huurders doorberekende kosten, die betrekking hebben op leveringen en diensten.

10.1.3 Lasten servicecontracten

Dit betreft de kosten die betrekking hebben op leveringen en diensten (zie 10.1.2).

10.1.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten

EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE 2021 2020
Lasten verhuur en beheer-activiteiten    
Erfpacht -2 -2
Toegerekende afschrijvingen -189 -153
Toegerekende personeelskosten -1.812 -1.567
Toegerekende overige bedrijfslasten -2.700 -2.635
  -4.703 -4.357

10.1.5 Lasten onderhoudsactiviteiten

EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE 2021 2020
Lasten onderhoudsactiviteiten    
Contractonderhoud -1.272 -1.241
Planmatig onderhoud -3.581 -3.861
Dagelijks onderhoud (klachten en mutatie) -4.912 -4.604
VVE bijdragen onderhoud -1.471 -1.272
Geactiveerde productie 372 251
Toegerekende afschrijvingen -160 -125
Toegerekende personeelskosten -1.737 -1.608
Toegerekende overige bedrijfslasten -1.832 -1.776
  -14.593 -14.236

10.1.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE 2021 2020
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit    
Overige bedrijfsopbrengsten 45 26
Verhuurderheffing -4.807 -4.473
Onroerende zaakbelastingen -1.217 -1.163
Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting - -
Belastingen en heffingen -668 -665
Overige -245 -170
  -6.892 -6.445

10.2. Verkoop vastgoedportefeuille

10.2.1 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2021 2020
Verkoop onroerende zaken    
Opbrengst verkopen 19.987 12.542
Direct toerekenbare kosten -650 -341
  19.337 12.201
Per soort opbrengst:    
Koop Goedkoop 5.339 2.363
Kopen naar Wens 13.076 9.869
Vrije verkoop 1.572 310
  19.987 12.542
Per soort aantal (woningen):    
Koop Goedkoop 15 13
Kopen naar Wens 48 39
Vrije verkoop 4 1
  67 53

Het aantal Koop Goedkoop gronden dat is bijgekocht en verantwoord onder de Koop Goedkoop opbrengsten bedraagt in 2021 42 eenheden (2020: 6 eenheden)

10.2.2 Toegerekende organisatiekosten

VERKOOP VASTGOEDPORTEFEUILLE 2021 2020
Toegerekende organisatiekosten    
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 311 197
Toegerekende personeelskosten -570 -570
Toegerekende afschrijvingen -52 -55
Toegerekende overige bedrijfslasten -592 -784
  -903 -1.212

10.3. Overige activiteiten

10.3.1 Overige organisatiekosten

VERKOOP VASTGOEDPORTEFEUILLE 2021 2020
Toegerekende organisatiekosten    
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 311 197
Toegerekende personeelskosten -570 -570
Toegerekende afschrijvingen -52 -55
Toegerekende overige bedrijfslasten -592 -784
  -903 -1.212

In de overige bedrijfslasten in 2021 is de amortisatie van de Vestia lening ruil opgenomen ad € 3,7 miljoen.

10.3.2 Leefbaarheid

OVERIGE ACTIVITEITEN 2021 2020
Overige organisatiekosten    
Toegerekende personeelskosten -1.715 -1.544
Overige bedrijfslasten -4.334 -248
  -6.049 -1.792

10.4. Bedrijfslasten

10.4.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa (M1143)

BEDRIJFSLASTEN 2021 2020
Afschrijving op (im)materiële vaste activa    
Afschrijvingskosten kantoorgebouw -286 -251
Afschrijvingskosten inventaris -9 -7
Afschrijvingskosten automatisering -143 -105
  -438 -363

10.5. Personeelskosten

BEDRIJFSLASTEN 2021 2020
Personeelskosten    
Lonen en salarissen -4.821 -4.214
Sociale lasten -752 -677
Pensioenlasten -643 -742
  -6.217 -5.633

10.5.1 Lonen en salarissen (M1140)

Bij de ‘overige informatie’ in hoofdstuk 11 wordt er verder ingegaan op het personeelsbestand, de bestuurders en commissarissen.

10.5.2 Pensioenlasten (M1142)

Naar de stand van ultimo december 2021 was de dekkingsgraad van het pensioenfonds (SPW) 118,8% (2020: 109,4%). Vanaf 2015 diende het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 125% te hebben. Het pensioenfonds heeft dus een reservetekort. Zolang er een reservetekort is wordt jaarlijks een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen 10 jaar uit reservetekort kan komen. Dudok Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Het is op dit moment echter niet het beleid van SPW om het reservetekort te financieren met premieverhogingen.

10.5.3 Allocatie personeelskosten

De personeelskosten zijn als volgt gealloceerd:

PERSONEELSKOSTEN 2021 2020
Allocatie personeelskosten    
Lasten verhuur en beheeractiviteiten -1.812 -1.567
Lasten onderhoudsactiviteiten -1.737 -1.608
Toegerekende organisatiekosten (verkoopactiviteiten) -570 -570
Overige organisatiekosten -1.715 -1.544
Leefbaarheid -383 -344
  -6.217 -5.633

10.5.4 Overige bedrijfslasten (M1148)

In de algemene kosten in 2021 is de amortisatie van de Vestia lening ruil opgenomen ad € 3.7 miljoen.

BEDRIJFSLASTEN 2021 2020
Overige bedrijfslasten    
Huisvestingskosten -256 -245
Transportkosten -85 -84
Communicatiekosten -163 -144
Kantoorkosten -1.543 -1.521
Algemene kosten -5.378 -1.097
Overige personeelskosten -1.502 -1.910
Directe bedrijfskosten -7.558 -7.015
  -16.485 -12.016

10.6. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

10.6.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 2021 2020
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille    
Dotatie voorziening onrendabele investeringen 6.372 3.524
Vrijval voorziening onrendabele investeringen -1.295 -381
Overige -493 -
  4.584 3.143

10.6.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 2021 2020
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille    
Waardeverandering DAEB vastgoed in exploitatie 63.595 14.223
Waardeverandering niet-DAEB vastgoed in exploitatie 33.372 10.729
  96.968 24.952

10.6.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 2021 2020
 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille    
- Indexering 6.457 4.090
- Herwaardering Eigendomsparticipaties 1.007 -753
  7.464 3.337

10.6.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

Dit betreffen verwerkte winsten/verliezen van onderhanden projecten.

10.7. Financiële baten en lasten

10.7.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten (M1190)

FINANCIELE BATEN EN LASTEN 2021 2020
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten    
Geactiveerde rente projecten in ontwikkeling 565 538
Rente op overige financiële vaste activa - 198
  565 736

10.7.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

FINANCIELE BATEN EN LASTEN 2021 2020
Rentelasten en soortgelijke kosten    
Effect in contracten besloten afgeleide instrumenten 2.708 -3.123
Rente langlopende schulden en derivaten -6.420 -7.201
Rente kortlopende schulden -120 -121
  -3.832 -10.445

10.8. Belastingen

Stichting Dudok Wonen vormt samen met Dudok Wonen B.V., Dudok Ontwikkeling B.V. en Goois Wonen B.V. per 01-01-2015 een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten.

Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 24,8% (2020: 25%). De belasting-last in de winst-en-verliesrekening over 2021 bedraagt € 2,8 miljoen.

Het effectieve belastingtarief bedraagt 2,2% (2020: 5,3%). De afwijking van het werkelijke tarief van 25,8% wordt veroorzaakt door niet geheel in de vorm van een latentie gewaardeerde verschillen tussen commerciële en fiscale waardering van activa en passiva. 

BELASTINGEN 2021 2020
Vennootschapsbelasting    
Mutatie latente belastingen -713 1.155
Acute belastingen boekjaar -2.830 -2.438
  -3.543 -1.283
BELASTINGEN 2021 2020
Berekening vennootschapsbelasting    
Resultaat voor vennootschapsbelasting 131.073 45.773
Resultaat deelneming    
     
Permanente en tijdelijke verschillen:    
Afschrijvingen -831 -612
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -109.568 -32.272
Verkoop bestaand bezit 2.208 1.543
Onderhoudslasten (commercieel geactiveerd) 207 -795
Geactiveerde bouwrente -280 -374
(Dis)agio leningen -204 -322
Extendible lening -2.709 3.123
Overige 1.201 678
Belastbaar bedrag 21.098 16.742
Herinvesteringsreserve -9.684 -4.844
Compensabele verliezen 0 -2.074
Belastbaar bedrag na verliescompensatie 11.414 9.824
     
Acute belastingen boekjaar 2.830 2.438

Bij de fiscale eenheid van Stichting Dudok Wonen resteren er geen verrekenbare verliezen.

Overige informatie

11.1. Werknemers

Gedurende het boekjaar 2021 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers bij Dudok Wonen 78,6 (2020: 71,2).

WERKNEMERS 2021 2020
Gemiddeld    
Directeur-bestuurder & Staf 14,2 13,9
Woonbedrijf 45 38,3
Informatiemanagement & Financiën 19,4 19
  78,6 71,2

Per 31-12-2021 had Dudok Wonen 82,2 (2020: 74,0) werknemers in dienst. Het aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.
Naast de werknemers in dienst had Dudok Wonen per 31-12-2020 4,0 (2020: 6,8) aan ingehuurd personeel. Het aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

WERKNEMERS 12/31/2021 12/31/2020
Ultimo    
Werknemers in dienst 82,2 74
Ingehuurd personeel 4 6,8
  86,2 80,8

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.

11.2. Bestuurders en commissarissen

Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid1, BW, is in het boekjaar ten laste van Dudok Wonen en groepsmaatschappijen gekomen voor: 

BESTUURDERS EN COMMISSARISSEN 2021 2020
Bezoldiging    
Bestuurders 185 178
Commissarissen en voormalige commissarissen 75 86
  260 264

De bezoldiging van de bestuurder omvat:

  • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte en presentiegelden);
  • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten en jubileumuitkeringen);

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

COMMISSARISSEN 2021 2020
Specificatie bezoldiging    
Dhr. W.D. van Leeuwen 20,3 23,5
Dhr. H.M. De Loor 13,6 15,7
Mw. F.R.M. Rieter 13,6 15,7
Mw. E.L. Özyenici 13,6 15,7
Dhr. B.G.M. Moesbergen 14,3 15,7
  75,4 86,3

De weergegeven beloning is inclusief sociale lasten en BTW. Voor de werkzaamheden van de leden van de Raad van Commissarissen is er vanaf mei 2021 geen BTW in rekening gebracht.

11.3. WNT-verantwoording 2021 Dudok Wonen

Vanaf 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht. De WNT is van toepassing op Dudok Wonen. Het voor Dudok Wonen toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2021 € 175.000,- (het bezoldigingsmaximum voor de woningcorporaties, klasse F).

De informatie in het kader van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector is als volgt:

Leidinggevende functionarissen met dienstbetrekking

  2021 2020
     
  H.A. Zanting H.A. Zanting
Functie Directeur - Bestuurder Directeur - Bestuurder
Voorzitters-clausule van toepassing Ja Ja
Duur dienstverband 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Omvang dienstverband 1 1
Dienstbetrekking Ja ja
Beloning en belastbare onkostenvergoedingen 156.720 144.385
Beloningen betaalbaar op termijn 18.266 23.322
Totaal bezoldiging 174.986 167.707
Toepasselijk WNT-maximum 175.000 168.000
Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag - -
Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de - -
Overschrijding al dan niet is toegestaan    
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling n.v.t. n.v.t.

Toezichthoudende functionarissen

       
Gegevens 2021      
  Dhr. W.D. van Leeuwen Dhr. H.M. de Loor Mw. F.R.M. Rieter
Functie Voorzitter Raad van Commissarissen Lid Lid Raad van Commissarissen
    Raad van Commissarissen  
Voorzitters-clausule van toepassing ja Nee nee
Duur dienstverband 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Bezoldiging 20.250 13.550 13.550
Toepasselijk WNT-maximum (naar rato) 26.250 17.500 17.500
Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan - - -
Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen - - -
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Gegevens 2020      
Functie Voorzitter Raad van Commissarissen Lid Lid Raad van Commissarissen
    Raad van Commissarissen  
Duur dienstverband 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Totaal bezoldiging 19.400 13.000 13.000
Toepasselijk WNT-maximum (naar rato) 25.200 16.800 16.800
     
Gegevens 2021    
  Mw. E.L. Özyenici Dhr. B.G.M. Moesbergen
Functie Lid Raad van Commissarissen Lid Raad van Commissarissen
Voorzitters-clausule van toepassing nee nee
Duur dienstverband 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Bezoldiging 13.550 13.550
Toepasselijk WNT-maximum (naar rato) 17.500 17.500
Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan - -
Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen - -
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling n.v.t. n.v.t.
Gegevens 2020    
Functie Lid Raad van Commissarissen Lid Raad van Commissarissen
Duur dienstverband 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Totaal bezoldiging 13.000 13.000
Toepasselijk WNT-maximum (naar rato) 16.800 16.800

1) Bestuurdersbeloning:
De bestuurdersbeloningen in 2021 van de heer H.A. Zanting is conform de WNT.

2) Raad van Commissarissen (RvC) beloning:
De RvC beloning in 2021 is conform de WNT.

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2021 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.

Dudok Wonen stelt dat alleen de bestuurder en de RvC-leden als topfunctionaris worden aangemerkt. In het vigerende bestuursreglement is vastgelegd hoe besluitvorming in de organisatie plaatsvindt. De bestuurder neemt in aanwezigheid van het directieteam (DT), in volledige transparantie en waarbij alle belangen zijn overwogen en de beraadslaging van het DT is gehoord, een bestuursbesluit. In de situatie dat de bestuurder tijdelijk niet op kantoor kan komen door bijvoorbeeld vakantie of andere redenen, dan wordt voor deze periode een volmacht afgegeven aan één van de directieleden om de dagelijkse operaties te leiden. Daarbij is de bestuurder altijd beschikbaar voor dringende zaken.

11.4. Accountantshonoraria

De volgende honoraria van BDO Audit & Assurance B.V. zijn in het boekjaar ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.

HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT 2021 2020
Uitsplitsing:    
Onderzoek van de jaarrekening 97 91
Andere controleopdrachten 11 10
Adviesdiensten op fiscaal terrein - -
Andere niet controlediensten 24 11
  132 112

De non-assurance dienstverlening van BDO bedraagt in 2021 € 24.000,- (2020: € 11.000,-). Hierbij is gebruik gemaakt van de wettelijk toegestane overgangstermijn van 1 jaar binnen de ViO (Verordening inzake onafhankelijkheid). 

12. Enkelvoudige balans per 31 december 2021

(Bedragen x € 1.000, voor resultaatbestemming)

  ACTIVA 31-12-2021 31-12-2020
Ref. VASTE ACTIVA    
M1102 Vastgoedbeleggingen    
M11028 DAEB vastgoed in exploitatie 818.652 740.968
M11020 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 336.976 310.338
M11024 Onroerende zaken – Kopen naar Wens 65.183 63.032
M11021 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 23.259 15.935
    1.244.070 1.130.273
M1102 Materiële vaste activa    
M11022 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 9.101 9.494
    9.101 9.494
M1103 Financiële vaste activa    
M11031 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 102.542 96.835
M11033 Andere deelnemingen 2 2
M11035 Latente belastingvordering(en) 4.431 4.913
M11039 Overige vorderingen 35.996 29.933
    142.971 131.683
       
    1.396.142 1.271.450
       
  VLOTTENDE ACTIVA    
M1112 Vorderingen    
M11120 Huurdebiteuren 455 324
M11122 Vorderingen op groepsmaatschappijen 1 491
M11164 Belastingen en premies sociale verzekeringen - -
M11126 Overige vorderingen 524 462
M11127 Overlopende activa 178 138
    1.158 1.415
       
M1114 Liquide middelen 9.210 -
       
    10.368 1.415
       
  TOTAAL 1.406.510 1.272.865

(Bedragen x € 1.000 voor resultaatbestemming)

  PASSIVA 12/31/2021 12/31/2020
Ref. VERMOGEN LANG    
M1105 Eigen vermogen    
M11053 Herwaarderingsreserve 705.422 618.587
M11053 Overige reserves 273.205 315.550
M11054 Onverdeeld resultaat 127.530 44.490
    1.106.157 978.627
       
M1107 Voorzieningen    
M11074 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen - -
M11074 Overige voorzieningen 249 285
    249 285
       
M1108 Langlopende schulden    
M11081 Schulden/leningen kredietinstellingen 237.652 225.290
M11084 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken - Kopen naar Wens 35.632 37.207
M11083 Overige schulden 15.156 17.887
    288.440 280.384
       
    1.394.846 1.259.296
       
  VERMOGEN KORT    
M1116 Kortlopende schulden    
M11160 Schulden aan kredietinstellingen 3.282 4.397
M11162 Schulden aan leveranciers 1.023 2.307
M11164 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.752 2.405
M11167 Overige schulden 601 602
M11168 Overlopende passiva 4.006 3.858
    11.664 13.569
       
  TOTAAL 1.406.510 1.272.865

13. Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2021

(Bedragen x € 1.000) functioneel model

    2021 2020
Ref. EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE    
  Huuropbrengsten 46.434 45.583
  Opbrengsten servicecontracten 1.658 1.661
  Lasten servicecontracten -1.658 -1.661
  Lasten verhuur en beheeractiviteiten -4.658 -4.331
  Lasten onderhoudsactiviteiten -14.132 -13.800
  Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -6.484 -6.038
  Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 21.160 21.414
       
  VERKOOP VASTGOEDPORTEFEUILLE    
  Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 19.344 12.201
  Toegerekende organisatiekosten -902 -1.211
  Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -12.308 -8.619
  Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 6.134 2.371
       
  NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE    
  Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 4.584 3.143
  Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 90.412 23.080
  Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarde 7.464 3.337
  Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop - -
  Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 102.460 29.560
       
  OVERIGE ACTIVITEITEN    
  Opbrengst overige activiteiten 89 101
  Kosten overige activiteiten -85 -96
  Netto resultaat overige activiteiten 4 5
       
  Overige organisatiekosten -6.048 -1.792
  Leefbaarheid -637 -599
  FINANCIELE BATEN EN LASTEN    
  Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 565 539
  Rentelasten en soortgelijke kosten -3.685 -10.158
  Saldo financiële baten en lasten -3.120 -9.619
       
  RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 119.953 41.340
  Belastingen -3.134 -1.379
  Resultaat deelnemingen 10.711 4.529
  RESULTAAT NA BELASTINGEN (TOTAALRESULTAAT) 127.530 44.490

14. Toelichting op de enkelvoudige balans

14.1. Algemeen

14.1.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.4.1 in de geconsolideerde jaarrekening.

Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de in hoofdstuk 4 t/m 8 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. Waar de toelichting geconsolideerd en enkelvoudig gelijk is, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. 

14.2. Vastgoedbeleggingen (M1104)

14.2.1 DAEB vastgoed in exploitatie (M11028) en niet-DAEB vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging (M11020)

De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:

VASTGOEDBELEGGINGEN 31-12-2021 31-12-2020
DAEB vastgoed in exploitatie    
Marktwaarde per 1 januari 740.968 712.868
     
Mutaties    
- Investeringen 7.260 6.755
- Desinvesteringen -11.810 -9.064
- Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling -1.514 -
- Overboeking gereedgekomen activa ontwikkeling 19.914 6.245
- Overboeking DAEB vastgoed - niet-DAEB vastgoed -773 187
- Aankopen 965 9.490
- Overige mutaties - -
- Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 63.643 14.487
Totaal mutaties 77.684 28.100
     
Marktwaarde per 31 december 818.652 740.968
DAEB vastgoed in exploitatie (aantal)    
Aantal per 1 januari 5.556 5.555
     
Toe- of afname -49 1
Aantal per 31 december 5.507 5.556
VASTGOEDBELEGGINGEN 31-12-2021 31-12-2020
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie    
Marktwaarde per 1 januari 310.338 297.720
     
Mutaties    
- Investeringen 404 4.128
- Desinvesteringen -1.360 -987
- Overboeking gereedgekomen activa ontwikkeling - 790
- Overboeking DAEB vastgoed - niet-DAEB vastgoed 773 -187
- Overige mutaties - -
- Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 26.821 8.874
Totaal mutaties 26.638 12.618
     
Boekwaarde per 31 december 336.976 310.338
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie (aantal)    
  2.518 2.465
Toe- of afname -9 53
     
Aantal per 31 december 2.509 2.518

14.3. Financiële vaste activa (M1103)

14.3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen (M11031)

Het verloop van de post deelnemingen is als volgt:

FINANCIELE VASTE ACTIVA 31-12-2021 31-12-2020
Deelnemingen    
Goois Wonen B.V.    
Beginwaarde per 1 januari 94.993 90.464
- Dividenduitkering -3.000 -
- Resultaat 8.711 4.529
Eindwaarde per 31 december 100.704 94.993
     
Dudok Ontwikkeling B.V.    
Beginwaarde per 1 januari 1.842 1.842
- Resultaat -4 -
Eindwaarde per 31 december 1.838 1.842
TOTAAL 102.542 96.835

14.4. Eigen vermogen (M1105)

14.4.1 Herwaarderingsreserve (M11053)

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

Eigen vermogen 31-12-2021 31-12-2020
Herwaarderingsreserve    
Herwaarderingsreserve per 1 januari 618.587 602.466
     
Mutaties    
- Realisatie verkoop -8.873 -6.815
- Mutatie door herwaardering 95.708 22.936
Totaal mutaties 86.835 16.121
     
Herwaarderingsreserve per 31 december 705.422 618.587

14.4.2 Overige reserves (M11053)

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

Eigen vermogen 31-12-2021 31-12-2020
Overige reserves    
Overige reserves per 1 januari 315.550 249.867
     
Mutaties    
- Resultaat voorgaand boekjaar 44.490 81.804
- Vorming herwaarderingsreserve -95.708 -22.936
- Realisatie uit herwaarderingsreserves 8.873 6.815
Totaal mutaties 42.345 65.683
     
Overige reserves per 31 december 273.205 315.550

14.5. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

14.5.1 Obligoverplichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw

De woningcorporatie heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening aangetrokken. De lening sluit aan op hetgeen is vereist. Dit betekent dat de hoofdsom overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2021. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en de woningcorporatie niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde. In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door de woningcorporatie.

14.5.2 Afgeleide financiële instrumenten

Voor toelichting wordt verwezen naar paragraaf 9.11.4 Afgeleide financiële instrumenten.

15. Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening

15.1. Resultaat deelnemingen (M1195)

RESULTAAT DEELNEMINGEN 2021 2020
Resultaat deelnemingen    
Goois Wonen B.V. 8.711 4.529
Dudok Ontwikkeling B.V. -4 -
Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok (liquidatie-uitkering) 2.004 -
  10.711 4.529

Goois Wonen B.V. heeft de bestaande verbinding met Stichting Woonzorg/Theodotion-Dudok in 2021 beëindigd door liquidatie, waarbij een bedrag van € 2,0 miljoen aan liquidatie-uitkering is ontvangen.

Voor nadere toelichting van de deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt verwezen naar paragraaf 14.3.1. 

15.2. Enkelvoudige balans DAEB/niet-DAEB gescheiden per 31 december 2021

(Bedragen x € 1.000, na resultaatbestemming)

  ACTIVA DAEB Niet-DAEB Elimi-naties Totaal DAEB Niet-DAEB Elimi-naties Totaal
Ref. VASTE ACTIVA  2021 2021 2021 2021   2020 2020 2020 2020 
M1102 Vastgoedbeleggingen                
M11028 DAEB vastgoed in exploitatie 818.652 - - 818.652 740.968 - - 740.968
M11020 Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 0 336.976 - 336.976 - 310.338 - 310.338
M11024 Onroerende zaken – 36.920 28.263 - 65.183 35.655 27.377 - 63.032
  Kopen naar Wens                
M11021 Vastgoed in ontwikkeling bestemd 23.259 - - 23.259 15.935 - - 15.935
  voor eigen exploitatie                
    878.831 365.239 - 1.240.070 792.558 337.715 - 1.130.273
M1102 Materiële vaste activa                
M11022 Onroerende en roerende zaken 9.101 - - 9.101 9.494 - - 9.494
  ten dienste van de exploitatie                
    9.101 - - 9.101 9.494 - - 9.494
M1103 Financiële vaste activa                
M11031 Deelnemingen in groeps- 411.176 102.542 -411.176 102.542 365.896 96.835 -365.896 96.835
  maatschappijen                
M11033 Andere deelnemingen - 2 - 2 - 2 - 2
M11035 Latente belastingvordering(en) 3.075 1.356 - 4.431 2.963 1.950 - 4.913
M11036 Interne lening 58.110 0 -58.110 0 64.788 - -64.788 -
M11039 Overige vorderingen 30.196 5.800 0 35.996 24.767 5.166 - 29.933
    502.557 109.700 -469.286 142.971 458.414 103.953 -430.684 131.683
                   
    1.390.489 474.939 -469.286 1.396.142 1.260.466 441.668 -430.084 1.271.450
                   
  VLOTTENDE ACTIVA                
M1112 Vorderingen                
M11120 Huurdebiteuren 376 79 - 455 231 93 - 324
M11122 Vorderingen op groepsmaatschappijen - 1 - 1 - 491 -- 491
M11164 Belastingen en premies - 1.243 -1.243 - - 184 -184 -
  sociale verzekeringen                
M11126 Overige vorderingen 502 46 -24 524 450 12 - 462
M11127 Overlopende activa 178 - - 178 138 - - 138
    1.056 1.369 -1.267 1.158 819 780 -184 1.415
                   
M1114 Liquide middelen - 10.595 -1.385 9.210 0 6.555 -6.555 0
                   
    1.056 11.964 -2.652 10.368 819 7.335 -6.739 1.415
                   
  TOTAAL 1.391.545 486.903 -471.938 1.406.510 1.261.285 449.003 -437.423 1.272.865
                   

(Bedragen x € 1.000 na resultaatbestemming)

  PASSIVA DAEB Niet-DAEB Elimi-naties Totaal DAEB Niet-DAEB Elimi-naties Totaal
Ref. VERMOGEN LANG  2021 2021 2021 2021   2020 2020 2020 2020 
M1105 Eigen vermogen                
M11053 Herwaarderingsreserve 477.344 187.940 40.138 705.422 422.076 162.898 33.613 618.587
M11053 Overige reserves 501.283 177.956 -406.034 273.205 512.061 182.226 -378.737 315.550
M11054 Onverdeeld resultaat 127.530 45.279 -45.279 127.530 44.490 20.772 -20.772 44.490
    1.106.157 411.175 -411.175 1.106.157 978.627 365.896 -365.896 978.627
                   
M1107 Voorzieningen                
M11074 Voorziening onrendabele - - - - - - - -
  investeringen en                
  herstructureringen                
M11074 Overige voorzieningen 198 51 - 249 207 78 - 285
    198 51 - 249 207 78 - 285
                   
M1108 Langlopende schulden                
M11081 Schulden/leningen 237.652 - - 237.652 225.290 - - 225.290
  kredietinstellingen                
M11084 Verplichtingen uit hoofde 18.827 16.805 - 35.632 19.793 17.414 - 37.207
  van onroerende zaken –                
  Kopen naar Wens                
  Interne lening - 58.110 -58.110 -   64.788 -64.788  
M11083 Overige schulden 14.663 493 - 15.156 17.373 514 - 17.887
    271.142 75.408 -58.110 288.440 262.456 82.716 -64.788 280.384
                   
    1.377.497 486.634 -469.285 1.394.846 1.241.290 448.690 -430.684 1.259.296
                   
  VERMOGEN KORT                
M1116 Kortlopende schulden                
M11160 Schulden aan kredietinstellingen 4.668 - -1.386 3.282 10.952 - -6.555 4.397
M11162 Schulden aan leveranciers 1.023 - 0 1.023 2.307 - - 2.307
M11164 Belastingen en premies 3.954 - -1.243 2.752 2.589 - -184 2.405
  sociale verzekeringen                
M11167 Overige schulden 625 - -24 601 559 43 - 602
M11168 Overlopende passiva 3.737 269 - 4.006 3.588 270 - 3.858
    14.048 269 -2.653 11.664 19.995 313 -6.739 13.569
                   
  TOTAAL 1.391.545 486.903 -471.938 1.406.510 1.261.285 449.003 -437.423 1.272.865
                   
                   

15.3. Enkelvoudige winst- en verliesrekening DAEB / niet-DAEB gescheiden 2021

(Bedragen x € 1.000)

  DAEB Niet-DAEB Elimi-naties Totaal DAEB Niet-DAEB Elimi-naties Totaal
   2021 2021 2021 2021   2020 2020 2020 2020 
EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE                
Huuropbrengsten 32.974 13.460 - 46.434 32.314 13.269 - 45.583
Opbrengsten servicecontracten 1.135 523 - 1.658 1.161 500 - 1.661
Lasten servicecontracten -1.135 -523 - -1.658 -1.161 -500 - -1.661
Lasten verhuur en beheeractiviteiten -3.646 -1.012 - -4.658 -3.365 -966 - -4.331
Lasten onderhoudsactiviteiten -10.997 -3.135 - -14.132 -10.321 -3.479 - -13.800
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -5.431 -1.053 - -6.484 -4.962 -1.076 - -6.038
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 12.900 8.260 - 21.160 13.666 7.748 - 21.414
                 
VERKOOP VASTGOEDPORTEFEUILLE                
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 17.767 1.577 - 19.344 11.182 1.019 - 12.201
Toegerekende organisatiekosten -706 -196 - -902 -946 -265 - -1.211
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -10.973 -1.335 -1 -12.308 -7.632 -987 - -8.619
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 6.088 46 0 6.134 2.604 -233 - 2.371
                 
NIET-GEREALISEERDE WAARDE-VERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE                
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 4.837 -253 - 4.584 2.945 198 - 3.143
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 63.595 26.817 - 90.412 14.223 8.857 - 23.080
vastgoedportefeuille                
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 4.688 2.776 - 7.464 1.760 1.577 - 3.337
vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarde                
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 0 0 - 0 - - - -
vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop                
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 73.120 29.340 - 102.460 18.928 10.632 - 29.560
                 
OVERIGE ACTIVITEITEN                
Opbrengst overige activiteiten 59 30 - 89 59 42 - 101
Kosten overige activiteiten -56 -29 - -85 -56 -40 - -96
Netto resultaat overige activiteiten 3 1 - 4 3 2 - 5
                 
Overige organisatiekosten -5.590 -458 - -6.048 -1.386 -406 - -1.792
Leefbaarheid -499 -138 - -637 -480 -119 - -599
FINANCIELE BATEN EN LASTEN                
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten - - - - - - - -
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.619 9 -1.063 565 1.723 6 -1.189 540
Rentelasten en soortgelijke kosten -3.662 -1.086 1.063 -3.685 -10.131 -1.217 1.189 -10.158
Saldo financiële baten en lasten -2.043 -1.077 - -3.120 -8.408 -1.211 - -9.619
                 
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 83.979 35.974 - 119.953 24.927 16.413 - 41.340
Belastingen -1.728 -1.406 - -3.134 -1.209 -170 - -1.379
Resultaat deelnemingen 45.279 10.711 -45.279 10.711 20.772 4.529 -20.772 4.529
RESULTAAT NA BELASTINGEN 127.530 45.279 -45.279 127.530 44.490 20.772 -20.772 44.490
Rechtstreekste mutaties in het - - - - - - - -
eigen vermogen van de rechtspersoon                
TOTAALRESULTAAT VAN DE RECHTSPERSOON 127.530 45.279 -45.279 127.530 44.490 20.772 -20.772 44.490

15.4. Enkelvoudige kasstroomoverzicht DAEB / niet-DAEB gescheiden 2021

Volgens de directe methode

(Bedragen x € 1.000)

    DAEB Niet-DAEB Elimi-naties Totaal DAEB Niet-DAEB Elimi-naties Totaal
     2021 2021 2021 2021   2020 2020 2020 2020 
  KASTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN                
  Ontvangsten                
  Huren 33.197 13.356   46.553 32.570 13.091 - 45.661
  Vergoedingen 1.331 598   1.929 1.339 606 - 1.945
  Overheidsontvangsten - -   - - - - -
  Renteontvangsten 1.099 2 -1.063 38 1.131 - -1.188 -57
  Overige bedrijfsontvangsten 5 267   272 27 388 - 415
    35.632 14.223 -1.063 48.792 35.067 14.085 -1.118 47.964
  Uitgaven                
  Erfpacht - -   - -2 - - -2
  Personeelsuitgaven -4.986 -1.489   -6.475 -4.554 -1.295 - -5.849
  Onderhoudsuitgaven -8.312 -2.193   -10.505 -8.261 -2.638 - -10.899
  Overige bedrijfsuitgaven -6.695 -2.197   -8.892 -6.663 -2.581 - -9.244
  Renteuitgaven -6.405 -1.089 -1.063 -6.431 -7.337 -1.215 1.188 -7.364
  Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat -123 -37   -160 -49 - - -49
  Verhuurderheffing -3.987 -786   -4.773 -3.578 -856 - -4.434
  Leefbaarheid (externe uitgaven niet -178 -52   -230 -167 -36 - -203
  investeringsgebonden)                
  Vennootschapsbelasting -1.144 -1.871   -3.015 -902 -1.617 - -2.519
    -31.830 -9.714 -1.063 -40.481 -31.513 -10.238 -1.188 40.563
  KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 3.802 4.509 - 8.311 3.554 3.847 - 7.401
                   
  KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN                
  Materiële vaste activa - ingaande kasstroom                
  Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 16.298 3.012 -2.159 17.151 8.609 2.256 -2.314 8.551
  Verkoopontvangsten na inkoop (verkocht onder voorwaarden) - - - - - - - -
  Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden - - - - - - - -
  Verkoopontvangsten grond en overig - - - - - - - -
    16.298 3.012 -2.159 17.151 8.609 2.256 -2.314 8.551
  Materiële vaste activa - uitgaande kasstroom                
  Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -20.028 -403 - -20.431 -18.378 -433 - -18.811
  Nieuwbouw koop, woon- en niet woongelegenheden - - - - 2 -231 - -229
  Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden -8.072 -377 - -8.449 -7.001 -4.160 - -11.161
  Aankoop woongelegenheden -933 -1.497 2.159 -271 -7.781 -35 2.314 -5.502
  Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop - - - - - - - -
  Investeringen overig -70 - - -70 -253 - - -253
    -29.103 -2.277 -2.159 -29.221 -33.416 -4.396 -2.314 -35.499
  Financiële vaste activa - in en -uitgaande kasstroom                
  - Ontvangsten verbindingen en overig 6.676 5.474 -6.678 5.472 6.677 -13 -6.678 -14
  - Uitgaven verbindingen en overig - - - - - - - -
    6.676 5.474 -6.678 -5.472 6.677 -13 -6.678 -14
                   
  KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN -6.129 6.209 -6.678 6.598 -18.130 -2.154 -6.678 -26.963
                   
  FINANCIERINGSACTIVITEITEN                
  Opgenomen door WSW geborgde leningen 9.000 - - 9.000 20.000 - - 20.000
  Opgenomen niet door WSW geborgde leningen 2.569 - - 2.569 - - - -
  Aflossing door WSW geborgde leningen -2.786 - - -2.786 -22.087 - - -22.087
  Aflossing niet door WSW geborgde leningen -211 - - -211 -193 - - -193
  Aflossing interne lening - -6.678 6.678 - - -6.678 6.678 -
                   
  KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN 8.572 -6.678 6.678 -8.572 -2.280 -6.678 6.678 -2.280
                   
  MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN 6.245 4.040 - 10.285 -16.855 -4.987 - -21.842
  WIJZIGING KORTGELDMUTATIES
(Collateral (margin call verplichting))
- - - - - - - -
                   
  Liquide middelen begin periode -7.630 6.555 - -1.075 9.225 11.542 - 20.767
  Liquide middelen eind periode -1.385 10.595 - 9.210 -7.630 6.555 - -1.075
  MUTATIE LIQUIDE MIDDELEN 6.245 4.040 - 10.285 -16.855 -4.987 - -21.842

16. Ondertekening

Hilversum, 17 mei 2022
Stichting Dudok Wonen


Directeur-bestuurder, 
H.A. Zanting

    
    
Raad van Commissarissen,
W.D. van Leeuwen, voorzitter

F.R.M. Rieter

H.M. de Loor

E.L. Özyenici B.G.M. Moesbergen

17. Overige gegevens

17.1. Voorstel resultaatbestemming

Voorstel resultaatbestemming is om het resultaat ter grootte van positief € 127.530 miljoen in 2021 ten gunste van de overige reserves van Dudok Wonen te brengen.

17.2. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Logo Reporting
Versie:
v3.8.11
Leverancier:
iWink

Met Reporting maak je professionele online publicaties. Rapportages die je online, in print en als PDF-download kunt aanbieden.

En daarmee voldoe je direct aan de WCAG-wetgeving rond digitale toegankelijkheid.

Eenvoudig, veilig en efficiënt.

Meer over Reporting