6. Financiële exploitatie en economisch offer

Het netto resultaat uit exploitatie van de vastgoedportefeuille bedraagt € 23,9 miljoen. Ten opzichte van 2020 (€ 24,1 miljoen) is sprake van een daling van € 0,2 miljoen. 
De huuropbrengsten over 2021 zijn hoger dan de huuropbrengsten over 2020 (€ 1 miljoen). Dit is het gevolg van harmonisaties en opleveringen nieuwbouw. Daarnaast is de huurderving toegenomen (2,93% versus 2,33% in 2020).

De lasten bedragen in 2021 € 27,9 miljoen (2020: € 26,8 miljoen). De stijging is met name het gevolg van een stijging van de lasten uit hoofde van overige bedrijfslasten. In de overige bedrijfslasten in 2021 is de amortisatie van de Vestia lening ruil opgenomen ad € 3,7 miljoen.

Het netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille over 2021 bedraagt € 6,1 miljoen (2020: € 2,4 miljoen). 

De waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestaat uit de mutatie in waardering van de marktwaarde van de post vastgoedbeleggingen op de balans. Deze post bestaat uit de marktwaarde van de Daeb en niet-Daeb vastgoedbeleggingen in exploitatie; Kopen naar Wens en het vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van de eigen exploitatie. 

Het saldo van de financiële baten en lasten bestaat uit rentebaten en rentelasten. De grootste post in dit saldo betreft de rentelasten. Deze zijn in 2021 met € 3,8 miljoen € 6,6 miljoen lager dan over 2020 (€ 10,4 miljoen). Dit wordt met name veroorzaakt doordat de negatieve waarde van het rente-derivaat is afgenomen ten opzichte van 2020, wat resulteert in minder hoge rentelasten.

Vanaf 2018 wordt aansluiting gezocht bij de door het Aw en WSW opgestelde methode voor het berekenen van de beleidswaarde als onderdeel van het nieuwe beoordelingskader.
De beleidswaarde, als afgeleide van de marktwaarde, zou inzicht moeten geven in het economisch offer dat we brengen voor vier categorieën van maatschappelijke doelstellingen die in deze methodiek zijn verwerkt (beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer). Door voorgeschreven standaardisering in methodiek en parameters is de kwaliteit van het inzicht op het niveau van ons als individuele corporatie beperkt. 

Het geldt alleen voor de huurwoningen. Voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Niet-woongelegenheden betreft de categorieën: bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG), parkeergelegenheden en Koop Goedkoop.
De beleidswaarde (+marktwaarde voor niet-woongelegenheden en ZOG) wordt bepaald voor het totaal van DAEB-TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde verbindingen.

De “waterval” om te komen van de marktwaarde naar de beleidswaarde bestaat uit 4 stappen en volgt de categorieën van de volkshuisvestelijke doelstellingen:

Stap 0: Marktwaarde in verhuurde staat
Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat (kosten koper). Dit is de waarde die een belegger zou willen betalen voor het vastgoed. In 2021 is voor de waardering van de woningportefeuille de basiswaardering gehanteerd. Bij de basiswaardering wordt de marktwaarde bepaald op basis van de parameters en uitgangspunten in het Handboek marktwaardering 2021 en is het maximum van de marktwaarde in een doorexploiteer- en in een uitpondscenario (indien een uitpondscenario is toegestaan). In 2021 is de marktwaarde van de vastgoedportefeuille met € 111 miljoen gegroeid naar een waarde van € 1.252 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 9,47%, die met name wordt veroorzaakt door een algemene stijging van de leegwaarde (die tot uiting komt in een hogere WOZ-waarde).

Stap 1: beschikbaarheid
De marktwaarde gaat uit van de hoogste waarde bij doorexploiteren of uitponden. In stap 1 wordt het effect weergegeven indien voor de gehele portefeuille het scenario van doorexploiteren wordt gekozen, waarbij de marktwaarde eerst nog wordt gecorrigeerd door de eindwaardemethodiek van het handboek te hanteren in plaats van de gehanteerde exit yield. Omdat de woningportefeuille volgens het handboek is gewaardeerd wordt voor de marktwaarde al gebruik gemaakt van de eindwaardemethodiek. Bij de bepaling van de marktwaarde is er in 2021 een verschuiving opgetreden van het scenario uitponden in 2020 naar doorexploiteren van  198 woningen. 

Stap 2: betaalbaarheid
Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur). De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform het huurbeleid van Dudok Wonen.
De afslag voor betaalbaarheid is in 2021 gestegen met €22 miljoen naar €330 miljoen.

Stap 3: onderhoud 
Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de onderhoudsnormen uit de marktwaarde vervangen door de eigen onderhoudsnorm. De norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding. In 2021 is de afslag met € 41 miljoen gestegen naar €232 miljoen. Voornaamste reden voor deze stijging is een structurele stijging van de kosten voor mutatieonderhoud en planmatig onderhoud.

Stap 4: beheer
Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten voor extra uitgaven ten behoeve van exploitatie en (vastgoed gerelateerde) leefbaarheid. Hierdoor wijkt het beheer af van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In 2021 is de afslag voor het beheer met € 1 miljoen gestegen.

Bovenstaande berekening leidt tot de volgende berekening op basis van de marktwaarde 2021 en de beleidswaarde op basis van de meerjarenbegroting.