Spring naar inhoud

Duurzaam vastgoed- en vermogensbeheer

4.1 Bedrijfsmodel

Financiële continuïteit voorop

Onze doelgroepen willen we zo goed mogelijk van dienst zijn. Dit vraagt om een juiste samenstelling van producten en diensten. En om een duurzaam en gezond bedrijfsmodel. We zetten het vermogen van de stichting in als revolving fund. Door het vermogen in te zetten als revolving fund staat het principe van de financiële continuïteit voorop. 
In het Financieel Management Beleid is de koppeling tussen de strategische doelstellingen en de inzet van financiële middelen beschreven.

Ons vermogen

Het grootste deel van ons vermogen is geïnvesteerd in onze vastgoedportefeuille. Een kleiner deel is geïnvesteerd in sociale koopproducten en mede-investeringen door de klant. We zijn erop gericht om ons vermogen in beweging te brengen. Zo maken we het mogelijk om zoveel mogelijk huishoudens te huisvesten. Vanuit onze volkshuisvestelijke taken kijken we daarom naar het bedrijfsmodel van een vastgoedbelegger. Dit bestaat uit de basiscomponenten investeren, exploiteren, desinvesteren en het werkzame vermogen: eigen vermogen en vreemd vermogen (geleend geld). Dit model geven we weer in figuur 4.1. 

Figuur 4.1: bedrijfsmodel Dudok Wonen

De investeringsuitgaven betalen we uit inkomsten uit de componenten exploitatie, desinvesteren (verkopen) en financiering. Het vermogensbeheer moet voldoende robuust zijn om de risico’s op te kunnen vangen. Goed vastgoed- en portefeuillebeheer is belangrijk voor het behalen van voldoende rendement. Alleen zo kunnen we investeringsuitgaven blijven doen. Dit uit zich in stabiele en gezonde kasstromen. 

ons vermogen is voldoende in beweging

Met investeringen en desinvesteringen zetten we ons vermogen in beweging en transformeren we ons bezit. De uitkomsten hiervan geven we weer in een transformatie-indicator: we meten de beweging van het vermogen. Dit doen we door de verhouding tussen het vermogen (balanstotaal op marktwaarde in verhuurde staat) en het opgetelde totaal van investeringsuitgaven en desinvesteringsinkomsten uit te drukken in een percentage. 

KPI 10:
Ons vermogen is voldoende in beweging. De verhouding tussen balanstotaal op marktwaarde en de gezamenlijke omvang van de investeringen en desinvesteringen bedraagt tussen 3,5% en 4,5% op jaarbasis

Het balanstotaal was eind 2021 €  1.403 miljoen. In 2021 kwamen de inkomsten uit desinvesteringen uit op € 17,2 miljoen en de investeringsuitgaven op € 29,2  miljoen. In totaal € 46,4 miljoen. De transformatie-indicator kwam daarmee uit op 3,3%. De doelstelling werd niet gehaald, vanwege de forse stijging van het balanstotaal op marktwaarde met ruim 10% in 2021.  

Investeringscategorieën en inkomstenbronnen

Om stabiele en gezonde kasstromen te kunnen bereiken, kijken we naar verschillende investeringscategorieën en de inkomstenbronnen. In ons financiële beleid bepalen we welke middelen we inzetten voor welke investeringscategorieën. In figuur 4.2 is deze samenhang weergegeven. Het is een schematische staat van herkomst en besteding van middelen die we gebruiken voor onze investeringen. 

Figuur 4.2: kasstromen bedrijfsmodel Dudok Wonen

Niet-DAEB investeringsagenda
In 2021 stelden we de investeringsagenda voor de niet-DAEB vast. DAEB is de afkorting van Diensten van algemeen economisch belang. 
De investeringsagenda draagt bij aan het uitvoeren van onze missie en strategie: het streven naar vergroten van ons aanbod en onze portefeuille middenhuur en sociale koop en het verbeteren en verduurzamen van onze woningen in dit segment. Zo bieden we kansen op een passende, betaalbare en duurzame woning voor de middeninkomens. 

betaalbare en duurzame woningen voor middeninkomens

4.2 Opbouw vastgoedportefeuille naar gemeente

Eind 2021 bestaat onze totale portefeuille uit 6.123 huurwoningen. Als we de kooparrangementen meerekenen, komen we op 7.832 gehuisveste huishoudens. In de tabel ziet u de stand van de portefeuille naar het type contract.

  Hilversum Gooise Meren Almere Overige gemeenten Totaal 2021 Totaal 2020
Sociale huurwoningen  2.681   2.073   46   28   4.828   4.868 
Middenhuur woningen  310   170  -  22   502   460 
Dure vrijesectorhuurwoningen  240   84  -  1   325   346 
Onzelfstandige woongelegenheden  115   70  - -  185   187 
Intramuraal  218   27  -  38   283   243 
Totaal huurwoningen  3.564   2.424   46   89   6.123   6.104 
Koop Goedkoop  629   495  -  11   1.135   1.163 
Kopen naar Wens  305   245   7   17   574   547 
Garages en parkeerplaatsen  850   312  -  16   1.178   1.182 
Bedrijfsonroerend goed  62   23  - -  85   82 
Maatschappelijk onroerend goed  11  - - -  11   11 
Eindtotaal  5.421   3.499   53   133   9.106   9.089 

4.2.1 Mutaties huurvoorraad per gemeente

In figuur 4.4 ziet u alle wijzigingen in de voorraad sociale huurwoningen over het jaar 2021. Figuur 4.5 toont hetzelfde, maar dan voor de middenhuurwoningen.

  Hilversum Gooise Meren Almere Overige gemeenten Totaal
Stand 1-1-2021  2.728   2.114  0  26   4.868 
           
Mutaties          
Aankopen  1  - - -  1 
Nieuwbouw - - 46 -  46 
Verkopen  -42   -19  -  -1   -62 
Sloop -  -12  - -  -12 
Overig  9         9 
           
Sociaal naar vrije sector  -19   -21     -2   -42 
Vrije sector naar sociaal  4   11     5   20 
           
Stand 31-12-2021  2.681   2.073   46   28   4.828 
  Hilversum Gooise Meren Almere Overige gemeenten Totaal
Stand 1-1-2021  281   153     26   460 
           
Mutaties          
Aankopen - - - - -
Nieuwbouw - - - - -
Verkopen  1  - - -  1 
           
Sociaal naar middenhuur  19   21     2   42 
Dure vrijesectorhuur naar middenhuur  12   7  -  1   20 
Middenhuur naar sociaal  -3   -11  -  -5   -19 
Middenhuur naar dure vrijesectorhuur  -1   -1  - -  -2 
           
Stand 31-12-2021  309   169     24   502 

4.2.2 Huurprijsklasse per gemeente

In deze tabel is te zien hoe onze huurwoningvoorraad is verdeeld naar huurprijsklasse per gemeente. De genoemde huurprijsgrenzen zijn de grenzen die gelden in 2021. De aantallen in de kolom 2020 zijn volgens de prijsgrenzen 2020. De verdeling is op basis van subsidiabele huur.

In 2021 hebben verschuivingen tussen huur categorieën plaatsgevonden. Dit is het gevolg van huurverlagingen en huurbevriezing voor gereguleerde contracten. Zie ook paragraaf 4.6.1. 

  Hilversum Gooise Meren Almere Overige gemeenten Totaal 2021   2020  
Tot en met € 442,46 (kwaliteitskortingsgrens)  249   266  -  2   517  8%  486  8%
€ 442,47 tot en met € 633,25 (aftoppingsgrens laag)  1.664   1.313   46   13   3.036  50%  2.199  36%
€ 633,26 tot en met € 678,66 (aftoppingsgrens hoog)  322   208  -  1   531  9%  773  13%
€ 678,67 tot en met 752,33 (maximale huurgrens)  354   221  -  11   586  10%  910  15%
Vanaf € 752,34 (maximale huurgrens)  642   319  -  24   985  16%  1.306  21%
Onzelfstandig  115   70  - -  185  3%  187  3%
Intramurale zorg  218   27  -  38   283  5%  243  4%
Eindtotaal  3.564   2.424   46   89   6.123  100%  6.104  100%

4.2.3 Kooparrangementen per gemeente

Eind 2021 hadden we 1.709 kooparrangementen. Er is een daling met 1 ten opzichte van de stand van het aantal kooparrangementen eind 2020. Zie ook figuur 4.3. Voor de veranderingen in het aantal kooparrangementen zijn twee redenen: 

  • ze zijn het gevolg van verkoop van huurwoningen met een kooparrangement;
  • bewoners kopen de grond bij (bij Koop Goedkoopcontracten) of lossen de vordering af (bij Kopen naar Wenscontracten).

4.3 Opbouw vastgoedportefeuille naar entiteit

In figuur 4.7 hebben we de vastgoedportefeuille per entiteit ingedeeld.

  Stichting Dudok Wonen DAEB Stichting Dudok Wonen niet DAEB Totaal Stichting Dudok Wonen Goois Wonen B.V.
Sociale huurwoningen  4.126   607   4.733   95 
Middenhuur woningen  481   481   21 
Dure vrijesectorhuurwoningen  1   155   156   169 
Onzelfstandige woongelegenheden  185  -  185  -
Intramuraal  279   4   283  -
Totaal huurwoningen  4.591   1.247   5.838   285 
Koop Goedkoop  1.043   92   1.135  -
Kopen naar Wens  381   193   574  -
Garages en parkeerplaatsen -  1.088   1.088   90 
Maatschappelijk onroerend goed  11  -  11  -
Bedrijfsonroerend goed  1   82   83   2 
Eindtotaal  6.027   2.702   8.729   377 

4.4 Waardesturing: visie op duurzaamheid

Nederland onderschrijft het klimaatakkoord van Parijs uit 2015 en doet mee aan de doelstelling om de opwarming van de aarde te beperken tot 2 graden. De landelijke overheid heeft bepaald dat we in 2050 CO2-neutraal zijn. Ook wij nemen onze verantwoordelijkheid op het gebied van wonen en verduurzamen. Dat doen we door te streven naar CO2-neutrale woningen. Maar dat niet alleen: ook kijken we naar materiaalgebruik en de directe woonomgeving. Draagvlak van onze bewoners is daarbij belangrijk. 

We hebben ons aangesloten bij het Uitvoeringsprogramma Energietransitie Gooi en Vechtstreek. Ook doen we mee aan het Bestuurlijk Overleg Energietransitie Gooi en Vechtstreek (BOEG) en het Regionaal Energietransitie Team (RET). Dat doen we samen met collega-corporaties uit de regio Gooi & Vechtstreek.

een duurzame woningvoorraad in 2050

KPI 9 :
Verduurzaming vastgoed: ons gehele woningbezit is CO2-neutraal in 2050. Energie-index van al onze huurwoningen in exploitatie van SDW en GW bedraagt maximaal 1,4. Uiterlijk eind 2030

Met onze al uitgevoerde werkzaamheden en geplande werkzaamheden verwachten we in 2030 deze doelstelling te behalen.

Uitvoering van isolatiemaatregelen vindt al jarenlang plaats. Het goed isoleren van onze woningen heeft als doel, dat in 2030 al onze woningen een maximale energie-index van 1.4 hebben. 
Verduurzamen is echter meer dan het goed isoleren van woningen. Daarom leggen we de nadruk ook op het verduurzamen van de woonomgeving en van het materiaalgebruik. 

4.5 Investeringsopgave

De beschikbare investeringscapaciteit verdelen we over verschillende investeringscategorieën: verbetering, verduurzaming, herstructurering en nieuwbouw, terugkopen en mee-investeren met de klant. Daarnaast investeren we beperkt in onze eigen organisatie. Denk hierbij aan ICT, meubilair enzovoort. 

4.5.1 Verbeteringen: investeringen bij verhuurmutatie

Komt er een woning leeg, dan bekijken we welke werkzaamheden nodig zijn om de woningen weer geschikt te maken voor verhuur of verkoop. We kijken daarbij ook welk label de woning heeft vanuit onze portefeuillestrategie: sociale verhuur, vrijesectorhuur of verkoop. Enkele cijfers voor 2021:

  • We investeerden € 1,6 miljoen bij mutatie: in Hilversum € 752K en in Gooise Meren € 877K.
  • Het ging om 87 woningen: 42 in Hilversum, 45 in Gooise Meren.

4.5.2 Verduurzamen van onze woningvoorraad

In 2021 hebben we in totaal 121 woningen verduurzaamd in verduurzamingsprojecten en 70 woningen bij renovatieprojecten. Nog niet al deze verbeteringen zijn in ons  energielabelbestand administratief verwerkt. Dit heeft te maken met de overgang naar een nieuwe methodiek voor het meten van de energielabels.

Overzicht energielabels

Eind 2021 is de gemiddelde energieprestatie van de portefeuille huurwoningen 207 kWh/m2 GBO/jr. Als gevolg van de invoering van de nieuwe methodiek is het aantal E-, F-, en G-labels aanzienlijk toegenomen. De aantallen verhuurbare eenheden (vho) worden voor de energielabels net wat anders geteld dan de telling voor de huurwoningen in de vastgoedportefeuille (zie paragraaf 4.2). Zo worden onzelfstandige eenheden niet apart geteld voor energielabels. Het gebouw waar deze eenheden onderdeel van uitmaken, heeft wel een energielabel. En intramurale eenheden hebben alleen een energielabel wanneer het gaat om zelfstandige wooneenheden.

Dit is de verdeling van de energielabels voor de huurwoningen:

Figuur 4.8: overzicht woningportefeuille naar energielabel

KPI 8:
Verduurzaming vastgoed: ons gehele woningbezit is CO2-neutraal in 2050. Gemiddelde energie-index van al onze huurwoningen is maximaal 1,4 uiterlijk eind 2023. 

Met de werkzaamheden die we al hebben uitgevoerd en gepland, verwachten we in 2023 deze doelstelling te behalen.

4.5.3 Herstructurering en nieuwbouw

In 2021 leverden we De Driehoek op, ons eerste nieuwbouwcomplex in Almere. Dit complex bestaat uit 46 appartementen. Daarvan worden er 23 verhuurd volgens het In Between Places concept.

Ook is het vierde gebouw in Nieuw Zuid opgeleverd. Dit gebouw wordt verhuurd aan een zorginstelling. Hier bouwden we 44 zelfstandige eenheden en vijf huiskamers voor dementerende cliënten.

ons ‘vastgoedjaagteam’ zoekt naar mogelijkheden voor sociale woningbouw

Deze nieuwbouwprojecten waren in uitvoering in 2021:

  • In 2021 is begonnen met de bouw van 37 appartementen aan de Lieven de Keylaan. De oplevering is naar verwachting in februari 2022.
  • Ook zijn we gestart met de bouw van 65 appartementen op Anna’s Hoeve. De oplevering hiervan verwachten we voor de zomer van 2022.
  • In de gemeente Gooise Meren zijn we na jaren aan de slag gegaan met de ontwikkeling van het Centrumplan Keverdijk in Naarden. We zijn gestart met fase 1, de bouw van 21 eengezinswoningen. Ook deze woningen worden in 2022 opgeleverd.

KPI 2:
Realiseren van vernieuwing sociale huurwoningenportefeuille met 1.000 toegevoegde sociale huurwoningen in de periode 2017 – 2027. Toevoeging van tenminste gemiddeld 100 sociale huurwoningen per jaar aan de portefeuille.

In periode 2017 - 2021 hebben we de doelstelling van gemiddeld 100 nieuwe sociale huurwoningen per jaar niet gehaald. Onze inspanningen om deze KPI over de hele periode wel te kunnen behalen, hebben we geïntensiveerd. Het ‘vastgoedjaagteam’ is gefocust op zoek naar mogelijkheden voor sociale woningbouw (via herontwikkeling van locaties, nieuwbouwontwikkeling of aankopen). Deze inzet werpt zijn vruchten af. 
 

KPI 3:
De pijplijn van nieuw te bouwen sociale huurwoningen is op peil als het gaat om de realisatie van 1.000 sociale huurwoningen mogelijk te maken. Tenminste 2.000 sociale huurwoningen in acquisitie of initiatieffase vanaf 2021.

De pijplijn bedraagt aan het einde van 2021 bijna 2100 woningen.

4.5.4 Terugkopen

Waarom kiezen we voor terugkopen?

  • Met terugkoop houden we onze sociale huurvoorraad op peil. Dit lukt niet met het aantal nieuwbouwwoningen dat we op dit moment jaarlijks realiseren. In de prestatieafspraken met onze stakeholders spraken we af om jaarlijks een aantal verkochte woningen terug te kopen.
  • Door de woningen weer in ons bezit te krijgen, is het makkelijker om het planmatig onderhoud uit te voeren en duurzaamheidsmaatregelen door te voeren.

In 2021 kochten we slechts één woning terug. Dat komt door de sterk stijgende woningprijzen.

4.5.5 Mee-investeren met de klant via Kopen naar Wens Andere Woning

Dit jaar zijn we geen Kopen naar Wens Andere Woning-arrangement aangegaan. Met Kopen naar Wens Andere Woning koopt een huurder of een starter een woning buiten ons woningbezit met Kopen naar Wens. Dit betekent dat investeringscapaciteit beschikbaar moet zijn. Sinds de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB vallen deze investeringen in de niet-DAEB-tak van de Stichting. 

4.6 Exploiteren

4.6.1 Huren

Huuraanpassingen

Elk jaar stellen we de jaarlijkse huuraanpassingen vast voor de Stichting Dudok Wonen en Goois Wonen BV. In de Stichting Dudok Wonen voeren we een sociaal huurbeleid dat zowel onze sociale als middenhuurders betreft. In Goois Wonen B.V. voeren we een marktconform huurbeleid. We voeren over het sociaal huurbeleid meerdere gesprekken met onze Huurdersbelangenvereniging en vragen hen om advies. 

we pasten eenmalige huurbevriezing toe

Het jaar 2021 was een bijzonder jaar op het gebied van huurwetgeving:

  • Huurders van corporaties met een laag inkomen en een hoge huur hadden recht op een eenmalige huurverlaging. Het ging hierbij om huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Zij kregen eenmalig recht op huurverlaging naar die aftoppingsgrens in 2021. 
  • Op de gereguleerde huurcontracten pasten we huurbevriezing toe. Na een aangenomen motie in de Tweede Kamer was het eenmalig niet toegestaan een huurverhoging door te voeren voor deze huurcontracten.
  • De huurverhoging voor vrijesectorhuurcontracten werd begrensd voor de duur van 3 jaar (max. inflatie +1%). Dit was het gevolg van de initiatiefwet Nijboer over maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten.

We voerden dus geen huurverhoging door voor de gereguleerde huurcontracten, we verlaagden enkele gereguleerde huurcontracten, we voerden een beperkte huurverhoging uit voor de middenhuurcontracten en vrijesectorhuurcontracten en bevroren enkele middenhuurcontracten.
 

  Huuraanpassing
Sociale huurcontracten 0%
Middenhuur (<€925) afgesloten na 2016 1,60%
Vrijesectorhuur afgesloten voor 2016 1,60%
Goois Wonen B.V. vrijesectorhuurcontracten +1,8% of 2,4%
Contracten afgesloten na 1 januari 2020 en voor 1 juli 2020 0%

Huurbevriezing middenhuur en vrijesectorhuurders

Aan onze vrijesectorhuurders en middenhuurders die te maken kregen met een inkomensterugval boden we een eenmalige huurbevriezing aan in 2021. Bij de middenhuurders ging het om huurders van wie het bruto huishoudensjaarinkomen was gedaald onder de minimale inkomenseis die gesteld wordt aan de laagste huurprijs van het middenhuursegment: minimaal € 36.100 bruto huishoudensinkomen bij een netto huurprijs van € 752,33, prijspeil 2021. 

Huurbezwaren en huurcommissiezaken

In 2021 ontvingen we geen enkel bezwaarschrift tegen de huurverhoging. Dit kwam vooral doordat de sociale huurwoningen geen huurverhoging kregen. Maar ook van huurders van een middenhuur- of vrijesectorhuurwoning ontvingen we geen bezwaarschrift. 

De Huurcommissie nam in 2021 in totaal 17 zaken in behandeling: 11 over de afrekening servicekosten; 5 over onderhoudsklachten en 1 over de dienstverlening van Dudok Wonen. 
Van deze zaken zijn er 14 afgewezen. Twee klachten werden gegrond verklaard: een klacht over de afrekening servicekosten en een klacht over onderhoud. Er is per 31 december 2021 nog één zaak in behandeling.

voorkomen dat huurders in de knel komen

Huurverlaging en huurbevriezing

Vanuit de Wet Eenmalige Huurverlaging vroegen we bij de Belastingdienst informatie op voor 1.594 adressen. Voor 537 huurders is de huur automatisch verlaagd. Daarnaast ontvingen we 72 verzoeken tot huurverlaging. Hiervan hebben we er 47 gehonoreerd. Ook deden 45 huurders met een middenhuur- of vrijesectorhuurcontract een verzoek tot huurbevriezing. Hiervan honoreerden we er 41

Voorkomen huurachterstanden

Samen met bewoners, zorginstellingen en medewerkers van de gemeenten zochten we ook in 2021 naar manieren om te voorkomen dat huurders in de knel kwamen door de gevolgen van de coronapandemie of andere problemen die tijdige betaling soms moeilijk maken.

Achterstandspercentages
Het is ondanks de coronapandemie gelukt om onder de 1 % huurachterstand bij zittende huurders te blijven. We kwamen eind 2021 zelfs uit op een netto achterstandspercentage van 0,75 %. Het is veel bewoners gelukt om op tijd de maandelijkse huur te betalen voor de woning die zij van ons huren. Als we ook de vertrokken huurders meerekenen, komen we uit op een achterstandspercentage van 1,66 %. 

Aanpak betalingsproblemen 
We maakten heldere afspraken met huurders die in financiële problemen kwamen. Voor huurders is het een geruststellend idee dat ze bij tijdelijke betalingsproblemen niet meteen hun huis kwijtraken. Doordat we afspraken maken, hebben we de zekerheid dat de huurder op termijn weer aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Het inlopen van de huurachterstand gebeurt zodra het weer mogelijk is. We zoeken hiervoor samen met onze huurders naar een passende oplossing. Als dit niet binnen de gebruikelijke termijnen lukt, hebben we daar begrip voor. 

heldere afspraken bij financiële problemen

Persoonlijke benadering
Met een persoonlijke benadering proberen we in een vroeg stadium te voorkomen dat bewoners huurschulden opbouwen - inclusief de extra kosten die dit met zich meebrengt. We maken het huurders daarnaast zo makkelijk mogelijk om zelf contact met ons op te nemen als ze dreigen vast te lopen met het betalen van de huur. Dat kan heel eenvoudig via e-mail, sociale media of WhatsApp. Denken in mogelijkheden, is daarbij steeds ons vertrekpunt. Wat kan wél? Door die vraag te stellen aan onze bewoners, zetten we ze veel meer in hun eigen kracht. 

Woningontruimingen

Als woningcorporatie is het onze opdracht om mensen te huisvesten en dus dakloosheid te voorkomen. Daarom doen we er alles aan om ontruimingen te voorkomen. Maar helaas is er soms geen andere uitweg. In totaal stonden er in 2021 negen ontruimingen gepland door huurachterstand en een combinatie van huurachterstand en overlast. Hiervan ging slechts één ontruiming door. Daarnaast haalden we vijf woningen leeg, omdat de huurder was overleden en de nabestaanden de erfenis verwierpen. 

Woonfraude

Woonfraude heeft prioriteit bij ons: iedere bewoner heeft recht op een veilige en leefbare woonomgeving. We treden dan ook op als er sprake is van onderhuur, onrechtmatige bewoning en hennepkwekerijen. Samen met de gemeente Hilversum staken we veel tijd en energie in de aanpak van woonfraude. Met succes. In 2021 onderzochten we 107 adressen en handelden we 23 woonfraudedossiers af. Het ging daarbij vooral om overtredingen die al waren gestopt en waarbij de huurovereenkomst was beëindigd. Uiteindelijk kwam hieruit één woning beschikbaar voor huur of verkoop. 

Leegstand

Woningen die leegkomen, willen we zo snel mogelijk doorverhuren of verkopen. Lukt dit niet meteen, dan noemen we dat leegstand. In dat geval lopen we huurinkomsten mis. Bovendien betekent dit dat huishoudens nog niet gehuisvest zijn. Het gemiddelde leegstandspercentage over 2021 was 2,16%. De piek was in de zomer, omdat de uitgestelde oplevering van De Driehoek in Almere in de vakantieperiode van kandidaten en medewerkers viel. Toch is het percentage lager dan in 2020: toen was het 2,3%. In 2021 zijn we verdergegaan met het verbeteren van het mutatieproces door verder te digitaliseren. In 2022 moeten deze aanpassingen leiden tot sneller verhuren en verkopen van de woningen en daardoor minder leegstand.

4.6.2 Onderhoud

Dit jaar hebben we verder vormgegeven aan ons beleid ‘Bewoner en Onderhoud’. Met dit beleid willen we de uitvoering van ons onderhoud professioneler en integraler organiseren. Ook willen we bewonersparticipatie een grotere rol geven. De intentieovereenkomst die we met drie aannemers in 2020 getekend hebben, werkten we in 2021 verder uit. Het jaar 2021 stond hierbij in het teken van uitwerken, ontwikkelen en uitproberen. Begin 2022 moet dat leiden tot het tekenen van een raamovereenkomst waarin we een langjarige samenwerking met elkaar aangaan. 

een grotere rol voor bewonersparticipatie

Renovatie

Bij de Van Speijkflat in Hilversum startten we in september met de renovatie, nadat er 100% instemming was verkregen op de plannen. Het doel was voor de Kerst alle 54 appartementen in dit complex te verbeteren en te verduurzamen. Dat is gelukt. Begin 2022 wordt alleen nog een aantal werkzaamheden in de algemene ruimten afgerond.

Op de Dr. J. Th. de Visserlaan in Bussum combineerden we het planmatig onderhoud met verduurzaming en binnenwerkzaamheden. Daarmee is dit tegelijkertijd een renovatie. Het gaat om 16 woningen. Bij één woning hebben we het binnenpakket niet kunnen uitvoeren omdat de bewoner niet reageerde. Het grootste deel van de werkzaamheden is afgerond in 2021. De eindoplevering is gepland eind maart 2022.

Planmatig onderhoud

Bij planmatig en contractonderhoud gaat het vooral om periodiek schilderwerk. Soms plaatsen we dubbel glas of vervangen we een kozijn. Ook het onderhoud en de vervanging van installaties hoort bij het planmatig onderhoud. In 2021 werkten we nog gewerkt via het regulier proces. In 2022 passen we het proces aan in het kader van Bewoner en Onderhoud.

Dagelijks onderhoud

Het dagelijks onderhoud is 2021 uitgevoerd door de drie aannemers binnen Bewoner en Onderhoud. Daarvoor hebben we een prijzenboek vastgesteld waarin beschreven is welke werkzaamheden tegen welke prijs uitgevoerd mogen worden. Tijdens het jaar is dit prijzenboek aangepast en bijgesteld. Ook is de procesbeschrijving in samenwerking aangepast. Deze wordt in 2022 doorgevoerd.

Mutatieonderhoud

Ook het mutatieonderhoud is in 2021 uitgevoerd door de drie aannemers. Het prijzenboek zoals benoemd bij dagelijks onderhoud was ook op dit proces van toepassing. In 2021 is in een werkgroep gekeken naar het proces. Dit proces passen we aan en het treedt in 2022 in werking.

Kosten voor onderhoud

De totale uitgaven voor het onderhouden van de woningen zijn in 2021 iets toegenomen. Dit zien we terug in alle soorten onderhoud, behalve het planmatig onderhoud. Bij mutatieonderhoud kunnen minder uitgaven als investering worden aangemerkt. Dit leidt tot een lichte toename van het mutatieonderhoud. De uitgaven kunnen alleen als investering worden benoemd als een woning ook verduurzaamd wordt bij mutatie. Met het uitvoeren van ons verduurzamingstraject ‘Goed Isoleren’ hebben we steeds meer woningen verduurzaamd, zodat dit bij mutatie niet meer mogelijk is. De mutatiekosten komen dan ten laste van de exploitatiekosten.

In figuur 4.10 ziet u een overzicht van de onderhoudskosten we maakten.

Onderhoud x €1.000.000

  2021 2020
Contractonderhoud 1,3 1,2
Planmatig onderhoud 3,6 3,9
Service & Reparatie onderhoud 2,0 1,8
Mutatieonderhoud 2,9 2,8
VVE bijdragen onderhoud 1,5 1,3
Totaal 11,3 11

4.7 Desinvesteren

We hebben twee doelen met desinvesteringen:

  • We helpen onze doelgroep vooruit met de sociale koopproducten Koop Goedkoop en Kopen naar Wens.
  • We verversen onze portefeuille. Dit doen we door de ontvangen verkoopopbrengsten weer in te zetten voor nieuwe investeringen.

Opbrengsten uit desinvesteringen

De opbrengsten uit desinvesteringen waren in 2021 € 20 miljoen. In 2020 was dit ruim € 12,5 miljoen. De inkomsten uit deze desinvesteringen kwamen voort uit:

  • verkoop van mutatiewoningen met Koop Goedkoop (€ 2,2 miljoen);
  • bestaande Koop Goedkoop-bewoners die de grond bijkochten (€ 3,2 miljoen). Kopers met een contract gesloten tussen 2011 en 2015 hebben contractueel het recht de grond bij te kopen en maken daar soms gebruik van;
  • verkoop van mutatiewoningen verkocht met Kopen naar Wens (€ 13 miljoen);
  • verkoop van woningen op de vrije markt (€ 1,6 miljoen)

onze verkoopopbrengsten zijn gestegen

Stijging verkoopopbrengsten

De stijging van de verkoopopbrengsten heeft twee oorzaken: 

  • Bestaande Koop Goedkoop-bewoners kochten grond bij. Wij boden eigenaren van een Koop Goedkoopwoning met een waarde boven de NHG-grens de gelegenheid om deze grond bij te kopen. Dit deden we omdat de kans dat een woning bij verkoop aan de doelgroep kan worden doorverkocht, heel klein is. Hiermee voorkomen we dat Koop Goedkoopwoningen worden doorverkocht aan mensen die niet tot onze doelgroep behoren.
  • We konden meer woningen met Kopen naar Wens verkopen. Dit was mogelijk door de verhoging van de maximale waarde van een woning om in aanmerking te komen voor verkoop met een Kopen Naar Wens-arrangement.

4.8 Vermogensbeheer

De waarde van ons vastgoed is toegenomen. Dat komt door de waarderingsgrondslag van marktwaarde in verhuurde staat. Hierdoor is ons eigen vermogen in 2021 fors gestegen. Daarnaast is de omvang van onze leningenportefeuille de afgelopen jaren gedaald. Dit heeft een gunstige invloed op onze solvabiliteit (de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen). 

Naast de marktwaarde in verhuurde staat kijken wij ook naar de beleidswaarde. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het WSW gebruiken voor hun gezamenlijk toezicht de beleidswaarde in de kengetallen ‘Loan To Value’ en solvabiliteit voor de beoordeling van onze financiële continuïteit. Wij voldoen aan de normen van deze kengetallen. 
 

we kijken naar marktwaarde én beleidswaarde

Financieel beleid en beheer

Met ons financiële beleid stellen we onze financiële continuïteit en financierbaarheid zeker. 
Deze zekerheid borgen we door de kasstromen te bewaken. Dat doen we in het algemeen en de ingaande en uitgaande kasstromen in hun onderlinge verhouding: investeren, exploiteren en desinvesteren. We doen dit verder door de gewenste ontwikkeling van het werkzame vermogen en de verhouding tussen vreemd vermogen (= geleend geld) en eigen vermogen te bewaken. Deze verhouding moet zo zijn, dat we financiële risico’s kunnen opvangen. Op de korte termijn zorgen we voor voldoende liquiditeit en sturen we op kasstromen. 

De Financieringsstrategie is de uitwerking van het Financieel Management Beleid. Op basis van dit document bepalen we de invulling van de externe financieringsbehoefte. Het document zorgt ervoor dat een financieringspositie en -structuur wordt bereikt in overeenstemming met onze lange-termijndoelstellingen. 

Realisatie Vermogensontwikkeling 2021
De winst-en-verliesrekening laat het jaarresultaat zien. Dit resultaat is per definitie gelijk aan de verandering van het eigen vermogen. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen is € 123,6  miljoen. In 2020 was dit € 44,5 miljoen. Als gevolg van dit resultaat is het eigen vermogen in 2021 gestegen van € 978,6 miljoen naar € 1.102,2 miljoen. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen dragen met € 105,2 miljoen (2020: € 31,4 miljoen) het meest bij aan het positieve resultaat.

4.8.1 Financiële continuïteit

We bewaken onze financiële continuïteit op korte en middellange termijn door:

  • Voldoende liquiditeit passend bij ons bedrijfsmodel. Zo kunnen we voldoen aan de verplichtingen op de korte termijn.
  • Adequate solvabiliteit: vermogensstructuur passend bij het risicoprofiel van onze activiteiten voor de (middel)lange termijn. Daarbij lenen we minder dan maximaal mogelijk is en kijken we goed naar de verdiencapaciteit van het vastgoed. 
  • We voldoen blijvend aan de normen die de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hieraan stellen.


Als we kijken naar de kasstromen van Stichting Dudok Wonen dan zien we het volgende:

  • In 2021 werd een bedrag van € 29,2 miljoen gebruikt voor investeringen: € 20,4 miljoen aan nieuwbouw en aankoop, € 8,4 miljoen aan investeringen in bestaand bezit en € 0,1 miljoen aan ons eigen apparaat. De middelen voor deze investeringen waren afkomstig uit de kasstromen uit de exploitatie en verkoop (€ 25,5 miljoen) en een toename van de leningportefeuille met € 8,6 miljoen. Daarnaast werd uit verbindingen € 5,5 miljoen verkregen. Per saldo bedroegen de ontvangsten € 39,6 miljoen. Het overschot aan ontvangsten leidde tot een toename van de liquide middelen met € 10,3 miljoen.

de risico-inschatting is als ‘laag’ beoordeeld

Autoriteit Woningcorporaties

De Aw beoordeelt ons functioneren jaarlijks. Dit doet zij op basis van de jaarrekening en het jaarverslag, de verantwoordingsinformatie (dVi) en de prognosegegevens (dPi). Het integrale toezicht is gericht op de aspecten governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Op basis van deze beoordeling zag de Aw in 2021 geen aanleiding om nader onderzoek uit te voeren. De risico-inschatting is als ‘laag’ beoordeeld op alle onderdelen van het toetsingskader. Over de beoordeling rechtmatigheid verstrekte de Aw een aparte beoordeling. Over het verslagjaar 2020 heeft dit niet geleid tot opmerkingen of aanwijzingen.  

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

De jaarlijkse beoordeling door het WSW leidde in 2021 tot de gewenste borgbaarheidsverklaring voor de jaren 2021-2023. Dat betekent dat we voldoen aan de eisen die het WSW stelt. Met deze borgbaarheidsverklaring kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW. Ook zijn we in staat om in de verwachte financieringsbehoefte voor 2022 te voorzien. Het WSW heeft in 2021 het borgingsplafond voor 2023 voor alle corporaties bevroren. Hierdoor komt dit op voorhand niet uit boven het plafond van 2022. Wij verwachten dat het WSW in 2022 het gewenste borgingsplafond voor 2023 afgeeft.  Dit verwachten we omdat het WSW het lage risicoprofiel voor Dudok Wonen handhaaft. 

De niet-DAEB-investeringsstrategie heeft financiële gevolgen en is van invloed op het portefeuilleplan. In 2022 informeren we het WSW dan ook over de geactualiseerde portefeuillestrategie. Ook informeren wij het WSW over de eerste effecten van de inzet van een acquisitiemanager. Het WSW wil graag zien hoe wij ons nieuwe investeringskader toepassen. Hiervoor zullen wij het WSW een actueel investeringsbesluit verstrekken.  

Kengetallen voor beoordeling financiële continuïteit

KPI 11:
Financiële continuïteit op de korte, middellange en lange termijn. Jaarlijks en meerjarig minimaal voldoen aan de externe ratio’s.

In 2021 voldeden we aan alle externe ratio’s. 

Interest Coverage Ratio (ICR)

Dit kengetal geeft weer hoeveel keer de rentelast kan worden betaald uit de operationele kasstroom vóór rente, in het Nederlands de rentedekkingsgraad genoemd. Als het kengetal lager is dan 1, dan is de operationele kasstroom te laag om de rente te kunnen betalen. De normen die Aw en WSW hanteren, zijn een minimum. Wij hanteren eigen, hogere signaalwaarden bij het opstellen van onze begroting en meerjarenraming: 1,7 voor DAEB en 4,0 voor niet-DAEB. Dit om onverwachte tegenvallers ten opzichte van de begroting te kunnen opvangen. De kolom ‘2021’ bevat de realisatie over dat jaar. De kolommen vanaf 2022 geven de begrotingscijfers weer. In de meerjarenbegroting 2022 – 2026 voldoen ook de prognosejaren aan de WSW-normen, zoals blijkt uit figuur 4.12. 

ICR norm 2021 2022 2023 2024 2025 2026 voldaan
Daeb 1,4 1,7 1,7 1,7 1,9 2,1 1,7 ja
niet-Daeb 1,8 5,2 4,2 4,2 3,7 3,9 5,5 ja
niet-Daeb verbindingen 1,8 14,7 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 ja
enkelvoudig 1,4 2,3 2,1 2,1 2,2 2,3 2,3 ja
geconsolideerd 1,4 2,6 2,5 2,5 2,4 2,6 2,6 ja

Loan to Value (LTV)

De LTV geeft de verhouding aan tussen de nominale schuld en de beleidswaarde. De nominale schuld mag maximaal 85% zijn van de beleidswaarde voor DAEB en maximaal 75% voor niet-DAEB.

LTV norm 2021 2022 2023 2024 2025 2026 voldaan
Daeb 85% 44% 53% 54% 50% 57% 49% ja
niet-Daeb 75% 29% 27% 27% 27% 25% 25% ja
niet-Daeb verbindingen 75% 0% 0% 0% 0% 0% 0% ja
enkelvoudig 75% 41% 43% 43% 42% 40% 43% ja
geconsolideerd 75% 35% 38% 38% 37% 36% 38% ja

Solvabiliteit

De solvabiliteit meet de verhouding tussen eigen vermogen en de totale balanswaarde op basis van beleidswaarde. Deze mag niet lager zijn dan 15% voor DAEB en 40% voor niet-DAEB. 

Solvabiliteit norm 2021 2022 2023 2024 2025 2026 voldaan
Daeb 15% 65% 60% 60% 61% 63% 61% ja
niet-Daeb 40% 78% 78% 78% 78% 79% 80% ja
niet-Daeb verbindingen 40% 101% 105% 107% 108% 110% 112% ja
enkelvoudig 15% 59% 57% 58% 58% 60% 59% ja
geconsolideerd 15% 64% 63% 63% 64% 66% 65% ja

Dekkingsratio

De dekkingsratio meet de verhouding tussen de nominale schuld en de marktwaarde in verhuurde staat. De nominale schuld mag niet hoger zijn dan 70% van de marktwaarde in verhuurde staat voor DAEB en niet-DAEB. Deze ratio is belangrijk als een toegelaten instelling in financiële stress dreigt te raken of raakt.  

Dekkingsratio norm 2021 2022 2023 2024 2025 2026 voldaan
Daeb 70% 30% 35% 34% 33% 31% 31% ja
niet-Daeb 70% 17% 19% 18% 17% 16% 16% ja
niet-Daeb verbindingen 70% 0% 1% 1% 1% 1% 1% ja
enkelvoudig 70% 29% 30% 29% 28% 26% 26% ja
geconsolideerd 70% 26% 28% 27% 27% 24% 24% ja

Onderpandratio

De onderpandratio is de verhouding tussen de marktwaarde van het bezit dat door de toegelaten instelling in onderpand is gegeven bij het WSW en de marktwaarde van de leningenportefeuille. Deze ratio noemen we een discontinuïteitsratio. Een dergelijke ratio is belangrijk als een toegelaten instelling in financiële stress dreigt te raken of raakt. De marktwaarde van de schuld mag niet hoger zijn dan 70% van de marktwaarde van het bezit. 

Onderpandsratio norm 2021 2022 2023 2024 2025 2026 voldaan
enkelvoudig 70% 25% 30% 29% 28% 26% 26% ja

Streefwaarde gemiddeld leenbedrag

Voor aanvullende sturing op onze vermogensverhouding gebruiken we een streefwaarde voor het gemiddelde leenbedrag per huurwoning. Dit heet het average loan amount. Hiermee wordt het aantal verhuureenheden (kasstroomgenererende eenheden) gekoppeld aan de omvang van de leningenportefeuille. In 2021 was de gemiddelde lening per gewogen verhuureenheid afgerond € 35.000. Voor 2022 -2026 is de streefwaarde gesteld op € 55.000 voor de toegelaten instelling vanwege de structureel gedaalde lange rente. 

Financiering

In 2021 werd een kleiner bedrag op de leningenportefeuille afgelost dan aan nieuwe leningen werd aangetrokken. In totaal werd € 11,6 miljoen aangetrokken aan door WSW geborgde financiering. Het totaal aan aflossingen van de Stichting in 2021 was € 3 miljoen. Het schuldrestant van de leningenportefeuille steeg in 2021 met € 8,6 miljoen. 

Onze leningenportefeuille bestaat volledig uit DAEB-financiering en is vrijwel volledig door het WSW geborgd. Dit is het verloop van de nominale leningenportefeuille:

Stichting Dudok Wonen Totaal 2021
Schuldrestant 1 januari 215.993
Aflossing 2.997
Opname 11.569
Schuldrestant 31 december 224.565

De leningenportefeuille van Goois Wonen B.V. bestond uit een hypothecaire geldlening. Het verloop van de nominale portefeuille:

Goois Wonen B.V. Totaal 2021
Schuldrestant 1 januari 6.180
Aflossing 6.180
Opname 0
Schuldrestant 31 december 0

Liquiditeit

De kaspositie van Dudok Wonen en Goois Wonen B.V. is voldoende om de verplichtingen op de korte termijn op te vangen. 
De kaspositie van de stichting kwam uit op een positief saldo van € 9,2 miljoen per 31 december 2021. 
De kaspositie van Goois Wonen B.V. kwam uit op een positief saldo van € 4,1 miljoen per 31 december 2021.

Sinds 2017 geldt een administratieve scheiding tussen de DAEB-tak en niet-DAEB-tak in de toegelaten instelling. Ook de kasstromen zijn gescheiden. Het liquiditeitssaldo van de DAEB-tak was eind 2021 € 1,4 miljoen negatief en van de niet-DAEB-tak € 10,6 miljoen positief. 

Interne financiering

Vanwege de scheiding DAEB en niet-DAEB verstrekte de DAEB-tak op 1 januari 2017 aan de niet-DAEB-tak een interne lening van € 101,5 miljoen. De niet-DAEB tak lost deze interne lening volledig af aan de DAEB-tak volgens een intern schema. In 2021 is € 6,7 miljoen afgelost op de interne lening. Het saldo van de interne lening is € 58,1 miljoen per 31 december 2021. 

Vooruitblik

De financieringsbehoefte van Stichting Dudok Wonen voor de komende jaren wordt hierna gescheiden weergegeven voor het DAEB-deel en het niet-DAEB-deel. Vervolgens geven we de financieringsbehoefte weer van Goois Wonen B.V.

(x € 1 miljoen)

Financieringsbehoefte     Daeb      
Stichting Dudok Wonen Daeb 2022 2023 2024 2025 2026 2022-2026
Liquide middelen Daeb per 1-1 -1,4 3,1 3,9 3,9 1,8 -1,4
Exploitatie 3,9 4,0 5,1 5,7 3,3 22,1
Desinvesteringen 14,5 14,3 16,2 12,9 12,6 70,7
Inkomsten 18,5 18,4 21,3 18,7 15,9 92,7
Investeringen nieuwbouw -17,6 -12,1 -7,2 -7,5 -29,3 -73,6
Investeringen bestaand bezit -11,6 -8,1 -9,3 -5,1 -8,8 -42,9
Aankoop en FVA -2,9 -2,7 -2,0 -2,9 -1,9 -12,4
Overige -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -1,8
Uitgaven -32,4 -23,2 -18,9 -15,8 -40,4 -130,8
Saldo inkomsten en uitgaven -13,9 -4,8 2,4 2,8 -24,4 -38,0
Aflossingsverplichtingen Daeb financiering -3,2 -3,0 -3,0 -7,4 -2,7 -19,3
Ontvangsten aflossingen interne lening 0,7 0,6 0,6 2,5 0,5 4,8
Daeb financiering o/g 21,0 8,0 - - 26,0 55,0
Saldo financieringskasstromen 18,5 5,6 -2,4 -5,0 23,8 40,5
Saldo kasstromen totaal 4,5 0,8 0,0 -2,1 -0,7 2,5
Liquide middelen Daeb per 31-12 3,1 3,9 3,9 1,8 1,1 1,1

Financieringsbehoefte
De tabel laat zien dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in de DAEB € 38 miljoen negatief is in de periode 2022-2026. Inclusief de aflossingsverplichtingen van € 19,3  miljoen en het negatieve liquiditeitssaldo van € 1,4  miljoen is de financieringsbehoefte € 58,7 miljoen. Deze financieringsbehoefte wordt ingevuld door € 4,8 miljoen aan ontvangsten uit aflossing interne lening van de niet-DAEB en € 55 miljoen aan nieuw aan te trekken, door WSW geborgde DAEB-financiering. Het verschil van € 1,1 miljoen resulteert in een positief liquiditeitssaldo eind 2026. 

Leningenportefeuille
De leningenportefeuille stijgt met € 35,7 miljoen. Aan nieuwe financiering wordt € 55 miljoen aangetrokken, terwijl € 19,3 miljoen op bestaande leningen wordt afgelost. Deze stijging van de leningenportefeuille noemen we uitbreidingsfinanciering. Uitbreidingsfinanciering wordt alleen aangetrokken bij nieuwbouw of aankoop. Een gedeelte van de investeringen nieuwbouw is nog niet in uitvoering, waardoor we nog kunnen bijsturen in onze investeringsuitgaven.

(x € 1 miljoen)

Financieringsbehoefte     Niet-Daeb      
Stichting Dudok Wonen niet-Daeb 2022 2023 2024 2025 2026 2022-2026
Liquide middelen niet-Daeb per 1-1 10,6 10,6 6,8 3,0 4,9 10,6
Exploitatie 3,5 3,5 2,8 2,8 4,5 17,0
Desinvesteringen 2,5 2,4 1,2 2,7 1,4 10,2
Inkomsten 6,0 5,8 4,0 5,5 5,9 27,2
Investeringen nieuwbouw -0,1 -4,4 -1,5 -0,5 -0,1 -6,6
Investeringen bestaand bezit -0,8 -0,8 -0,9 -2,2 -0,6 -5,3
Nieuwbouw koop en FVA 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 7,5
Overige -5,9 -5,5 -6,2 - - -17,6
Uitgaven -5,3 -9,1 -7,1 -1,2 0,9 -21,9
Saldo inkomsten en uitgaven 0,7 -3,3 -3,1 4,3 6,8 5,3
Aflossingsverplichtingen niet-Daeb financiering - - - - - -
Aflossingen interne lening -0,7 -0,6 -0,6 -2,5 -0,5 -4,8
niet-Daeb financiering o/g - - - - - -
Saldo financieringskasstromen -0,7 -0,6 -0,6 -2,5 -0,5 -4,8
Saldo kasstromen totaal  -??  -3,9 -3,7 1,8 6,3 0,6
Liquide middelen niet-Daeb per 31-12 10,6  6,8 3,0 4,9 11,2 11,2

Inkomsten en uitgaven
Uit figuur 4.20 blijkt dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in de niet-DAEB € 5,3 miljoen positief is in de periode 2022-2026. In de FVA is een € 1,5 miljoen per jaar aan voorgenomen dividendontvangsten uit Goois Wonen B.V. opgenomen, in totaal € 7,5 miljoen.  De financiering in de niet-DAEB  bestaat uit de interne lening die door DAEB is verstrekt. Hierop wordt € 4,8 miljoen afgelost. Niet-DAEB heeft een positieve invloed op de financiële positie en de kengetallen van Stichting Dudok Wonen als geheel. 

(x € 1 miljoen)

Financieringsbehoefte     Verbindingen      
Goois Wonen B.V. 2022 2023 2024 2025 2026 2022-2026
Liquide middelen verbindingen per 1-1 4,1 4,5 5,1 5,0 5,6 4,1
Exploitatie 1,9 2,0 1,4 2,1 2,3 9,8
Desinvesteringen - - - - - -
Inkomsten 1,9 2,0 1,4 2,1 2,3 9,8
Investeringen nieuwbouw - - - - - -
Investeringen bestaand bezit - - - - - -
Aankoop en FVA -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -7,5
Overige - - - - - -
Uitgaven -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -7,5
Saldo inkomsten en uitgaven 0,4 0,5 -0,1 0,6 0,8 2,3
Aflossingsverplichtingen - - - - - -
Financiering o/g - - - - - -
Saldo financieringskasstromen - - - - - -
Saldo kasstromen totaal 0,4 0,5 -0,1 0,6 0,8 2,3
Liquide middelen verbindingen per 31-12 4,5 5,1 5,0 5,6 6,4 6,4

Uit figuur 4.21 blijkt dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in Goois Wonen B.V. € 2,3 miljoen positief is in de periode 2022-2026. De uitgaven FVA bestaan uit voorgenomen dividenduitkeringen aan Stichting Dudok Wonen voor een bedrag van € 1,5 miljoen per jaar, in totaal € 7,5 miljoen. Goois Wonen B.V. heeft een positieve invloed op de geconsolideerde financiële positie en kengetallen van Dudok Wonen. 

4.8.2 Treasury

Alle kaders en activiteiten op het gebied van treasury zijn beschreven in ons Reglement Financieel Beleid en Beheer (RFBB). We hebben dit nader uitgewerkt in ons Treasury Statuut. De financiering op de korte en de lange termijn is geborgd. Hierbij blijven we binnen de wettelijke, door ons aanvaarde risicogrenzen.

Soorten financiële risico’s

We lopen renterisico, herfinancieringsrisico, liquiditeitsrisico en tegenpartijrisico. Het renterisico is het grootst. We willen bij herfinanciering niet meer dan 15% renterisico lopen. Het gemiddelde renterisico voor de periode 2021–2025 is 12,3%. In 2021 wordt de streefwaarde van 15% beperkt overschreden door een spreadherziening. Het WSW hanteert geen expliciet maximumpercentage voor een individuele woningcorporatie. 

Derivaten en renteswaps

We sloten in 2006 met BNG een extendible lening van € 25 miljoen af. Deze lening bevat een af te scheiden embedded derivaat. We hebben het recht verkocht dat de bank in de laatste periode (2023 tot 2038) een vaste rente kan ontvangen. Dit heet een receiver swaption. De bank heeft dit recht gekocht met een gekochte receiver swaption. De premie is verwerkt in een verlaging van de rentecoupon over de eerste renteperiode. 

Tegenpartij Bedrag nominaal Rentepercentage variabel Rentepercentage vast startdatum einddatum martkwaarde 31-12-2020 Clausule marktwaarde verrekening
ING Bank N.V. 25.000 3M euribor 4,52% 30-11-2007 30-11-2027 -6.801 Nee

Derivaten gebruiken we alleen om financiële (rente)risico’s te verkleinen. Na 2010 hebben we geen nieuwe rentederivaten meer afgesloten. Dus ook in 2021 niet. We weten wat de mogelijkheden zijn van het gebruik van rentederivaten. Toch geven we de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s met traditionele instrumenten. De bestaande derivatencontracten houden we aan, voor zover ze niet leiden tot een ongewenst beslag op de liquiditeit. 

Bepalingen die het toezicht belemmeren
De genoemde derivatencontracten bevatten geen bepalingen die het toezicht belemmeren. 

Beleggingen

We hebben tegoeden op bankrekeningen bij enkele Nederlandse banken. Deze banken voldoen per 31 december 2021 aan de minimale credit rating (A) voor uitstaande middelen. In 2021 ontplooiden we buiten de kortlopende uitzettingen geen nieuwe beleggingsactiviteiten. 

Treasury Statuut

Het Treasury Statuut is ondergeschikt aan het RFBB en geldt voor ons en onze dochterondernemingen. In ons Treasury Statuut is vastgelegd hoe de planning, uitvoering en administratie moeten verlopen. Het gaat hierbij om zaken die samenhangen met beleggingen, financiering en rentemanagement, inclusief financiële derivaten. Het Treasury Statuut is in 2021 geactualiseerd.

het Treasury Statuut is geactualiseerd

Interne organisatie financiële derivaten en beleggingen
Onze treasury-organisatie over het aangaan en de beheersing van financiële derivaten en beleggingen hebben we ingericht volgens de wettelijke bepalingen uit de Woningwet. Deze bepalingen zijn neergelegd in het RFBB en nader uitgewerkt in het Treasury Statuut. Er is een scheiding tussen de beschikkende, uitvoerende, registrerende en controlerende functies. Dit heet een controletechnische functiescheiding. Bij iedere financiële transactie vindt autorisatie plaats door twee functionarissen: het ‘vier-ogen-principe’. In het Treasury Statuut staat hoe besluiten op basis van een transactievoorstel worden genomen en uitgevoerd. In de treasury-organisatie hebben deze functionarissen een rol: 

  1. De directeur-bestuurder neemt op basis van het Treasury Jaarplan transactiebesluiten die door de Directeur Financiën en Informatiemanagement worden opgesteld.
  2. De directeur Financiën stelt de transactiebesluiten op. 
  3. De adviseur Financieel Management bereidt de transactiebesluiten voor en zorgt voor de uitvoering van genomen besluiten.
  4. De externe treasury-deskundige heeft uitsluitend een adviserende rol bij de voorbereiding.
  5. De administratief medewerker heeft de registrerende functie.

Treasury rapportages
De directeur-bestuurder ontvangt drie keer per jaar een Treasury Rapportage. Deze rapportages zijn onderdeel van de P&C-cyclus. In 2021 zijn drie Treasury Rapportages opgesteld. De (auditcommissie van de) raad van commissarissen laat zich informeren aan de hand van deze rapportages in haar vergaderingen. De accountant heeft een controlerende rol. 

Besluitvorming
Minimaal drie keer per jaar overlegt de Treasury Commissie over treasury-aangelegenheden. De directeur-bestuurder ontvangt schriftelijke verslagen van de bijeenkomsten van de Treasury Commissie. In 2021 zijn vijf vergaderingen van de Treasury Commissie gehouden. Eén van deze vergaderingen was de jaarlijkse Treasury-risicosessie, waaraan ook de directeur-bestuurder en de organisatiecontroller deelnemen. 

De Treasury Commissie bestaat uit deze functionarissen:

  • de directeur Financiën en Informatiemanagement;
  • de adviseur Financieel Management;
  • de externe treasury-deskundige.

Volgend hoofdstuk: 5. Organisatie

Logo Reporting
Versie:
v3.8.11
Leverancier:
iWink

Met Reporting maak je professionele online publicaties. Rapportages die je online, in print en als PDF-download kunt aanbieden.

En daarmee voldoe je direct aan de WCAG-wetgeving rond digitale toegankelijkheid.

Eenvoudig, veilig en efficiënt.

Meer over Reporting